Hipoteka na Skarb Państwa

Wojciech Sowiński17 października 2017Komentarze (0)

Niedawno, w związku z ubieganiem się przez pewną spółkę o naprawdę imponujący kredyt, osoby z jej administracji, zostały zaskoczone przez bank informacją o zagadkowym wpisie hipotecznym na jednej z nieruchomości przedsiębiorstwa.

Jak to czasem bywa, z uwagi na zmianę pokoleniową kierownictwa po ujawnieniu tamtego tajemniczego wpisu, nikt z osób obecnie zaangażowanych w sprawy spółki nie wiedział za bardzo o co chodzi.

Hipoteka na Skarb Państwa

Sama treść wpisu też niewiele ułatwiała, gdyż wierzycielem był wpisany bez żadnego doprecyzowania „Skarb Państwa„.

Skarb Państwa, czyli nasze Państwo występujące w roli typowej dla prawa cywilnego (np. jako właściciel, wierzyciel, dłużnik, a nawet – co niewykluczone – spadkobierca) ma dziesiątki tysięcy jednostek organizacyjnych, które wykonują jego funkcje.

Żeby zatem dostać np. zgodę na wykreślenie hipoteki, musisz zwrócić się do właściwej jednostki organizacyjnej, zwykle do tej, z którą rozliczałeś swoje zadłużenie.

Przedstawiciele banku zaangażowani w procedurę kredytową z właściwym sobie urokiem, zwinnie „przerzucili piłkę” na stronę spółki domagając się informacji o stanie tego zadłużenia.

Decyzja kredytowa, zaczęła się zatem stopniowo odsuwać w czasie, co z punktu widzenia zarządu oznaczało konieczność doraźnej korekty najbliższych planów inwestycyjnych.

Badanie akt księgi wieczystej

Zostałem zaangażowany do tej sprawy.

W pierwszej kolejności przyjrzałem się treści wpisów do księgi. Rzeczywiście, same w sobie niewiele wnosiły.

Chociaż… data wpisu hipoteki pokrywała się z datą wpisu jednej z historycznych zmian własnościowych. Jest zatem niemal pewne, że jeden z poprzednich właścicieli kupował nieruchomość na raty.

W drugiej kolejności, udałem się do Wydziału Ksiąg Wieczystych z pełnomocnictwem do badania akt księgi.

Wszystko wyjaśniło się już przy dokładnej lekturze pierwszego z dokumentów w aktach.

Tak jak podejrzewałem, hipotekę ustanowiono w związku z rozłożeniem na raty ceny kupna od Skarbu Państwa. Akt notarialny jednoznacznie identyfikował, która z państwowych jednostek była zaangażowana w transakcję.

List mazalny

Miałem już zatem wyjaśnienie wszystkich wątpliwości trawiących zarówno bank jak i spółkę.

Teraz wystarczyło już tylko przygotować wniosek o kwit mazalny.

Jak taki wniosek powinien wyglądać?

Bardzo mnie zdziwiło, ale statystyki zapytań Google, wskazują na to że bardzo wielu ludzi nie wie.

Jeśli Ty też nie wiesz, to mam dla Ciebie bardzo dobrą wiadomość 🙂

Już wkrótce, wzór takiego wniosku znajdziesz na blogu stanprawnynieruchomosci.pl

Trzeba dodać, że już sam list mazalny wystarczył dla podjęcia przez bank dalszych prac nad kredytem inwestycyjnym. Równolegle, przygotowałem wniosek o wykreślenie hipoteki.

 

***

Jeśli potrzebujesz konkretnej, indywidualnej pomocy w problemie dotyczącym prawnych obciążeń nieruchomości w tym w sprawach hipotek, o których nikt nic nie wie, to zapraszam do podstrony Kontakt.

No właśnie… co to jest współwłasność nieruchomości?

Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której jedna nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela. Na przykład, może to być dwóch właścicieli, z których każdemu przypada udział po 1/2.

Możliwe są jednak sytuacje o wiele bardziej skomplikowane, zwłaszcza jeśli stan współwłasności sięga wiele lat wstecz, a kolejni współwłaściciele umierają pozostawiając – najczęściej – coraz większe grono spadkobierców. Jeśli ponadto, dojdzie, choćby z raz lub dwa, do jakichś transakcji udziałami (np. sprzedaż udziałów w nieruchomości, albo nawet sprzedaż udziału spadkowego), to może się w księdze zrobić całkiem niezły… „bigos”.

Chcę dziś chcę krótko wskazać na możliwe praktyczne „ścieżki wyjścia” ze współwłasności w sytuacji, gdy wszyscy współwłaściciele mają ten sam pogląd na sprawę.

Na potrzeby tego wpisu, nie będę wchodził w szczegóły, które nieco modyfikują sytuację w zależności od przyczyny istnienia współwłasności nieruchomości (np. wspólne kupno, transakcje typu darowizna lub sprzedaż udziałów, spadkobranie, ustanie wspólności małżeńskiej, rozwiązanie spółki itd.).

W każdym wypadku, oprócz głównego działania,tj. zmiany statusu właścicielskiego nieruchomości, trzeba będzie jeszcze ujawnić jego skutki w księdze wieczystej oraz złożyć właściwy formularz podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku od spadków i darowizn.

Zgodny plan podziału

Wbrew temu, co mogłoby się wydawać, z mojego doświadczenia wynika, że często zdarza się, że współwłaściciele nie są w sporze co do tego, co ma się z nieruchomością stać.

Najczęściej, to jeden z nich ma się stać właścicielem całości nieruchomości, a reszta prawa właścicielskie ma utracić. Niekiedy, zwłaszcza w przypadku nieruchomości o komercyjnym znaczeniu (w tym również gospodarstw rolnych) dochodzi zaś do geodezyjnego, a w konsekwencji i prawnego podziału na mniejsze nieruchomości, zgodnie z wielkością udziałów współwłaścicieli.

Ta zgoda między współwłaścicielami, bez względu na to na jakiej koncepcji likwidacji stanu współwłasności bazuje, nosi nazwę tzw. zgodnego planu podziału.

Zgodny plan podziału nie musi mieć jakiejś szczególnej formy, np. rysunku czy pisemnego opracowania.

Wystarczy, iż jest to zgoda między współwłaścicielami co do tego, co chcą osiągnąć.

3 sposoby na zniesienie współwłasności nieruchomości za zgodą współwłaścicieli

 

Umowa notarialna

Jest to sposób powszechnie znany, z całą pewnością najszybszy – w typowej sytuacji taka czynność notarialna nie powinna zająć, z punktu widzenia jej uczestników, więcej niż 1-2 godzin.
Co do zasady, konieczne jest stawiennictwo u notariusza wszystkich współwłaścicieli w jednym czasie i miejscu.

Przy dużej ilości współwłaścicieli może się to okazać znacznym utrudnieniem, choć oczywiście można ten scenariusz działań pod kierownictwem notariusza trochę zmodyfikować i skomplikować, tak by dostosować czas, miejsce i zakres czynności, do rzeczywistych możliwości jej uczestników.

Warto dodać – o czym naprawdę niewiele osób wie – że koszty takiej czynności w części w jakiej są wynagrodzeniem notariusza – mogą być negocjowane. Przepisy regulują bowiem tzw. maksymalne stawki taksy notarialnej, nie ma zatem przeszkód, by negocjować w dół i w miarę możliwości – trochę zaoszczędzić.

W akcie notarialnym, spisane zostaną wnioski w postępowaniu wieczystoksięgowym, a notariusz pobierze wynikające z czynności podatki. Mimo to, nie zawsze scenariusz notarialny będzie dla Ciebie najdogodniejszy.

 

Postępowanie sądowe z zastępstwem procesowym

Znosić współwłasność na zgodny plan podziału można również przed sądem. W tym scenariuszu, adwokat lub radca prawny przyjmie od Ciebie pełnomocnictwo do reprezentowania w sprawie, w uzgodnieniu z Tobą i w oparciu o dokumenty dotyczące nieruchomości sporządzi i złoży wniosek do sądu.

Sprawa oparta na zgodnym planie podziału raczej nie powinna toczyć się dłużej niż jedno, może dwa posiedzenia.

Bardziej kłopotliwe, bo wolne od czyjegokolwiek wpływu, może być oczekiwanie na samo wyznaczenie terminu rozpoznania sprawy. To, ile to zajmie czasu – a może to być od kilku tygodni do ponad pół roku – zależy wyłącznie od bieżącego obciążenia sądu.

Co ważne, w tym kontekście, niestety nie masz prawa do wyboru sądu, który by Ci odpowiadał. Kodeks wskazuje na konkretny sąd w zależności od typu sprawy (będzie to najczęściej sąd, w którego okręgu znajduje się nieruchomość).

Na sali sądowej będzie zatrudniony przez Ciebie adwokat lub radca prawny, natomiast, dzięki zastosowaniu tu wysokiego stopnia formalizmu wynikającego z przepisów postępowania cywilnego, zwykle ani Ty, ani inni współwłaściciele nie musicie się udawać do sądu, jeśli nie macie na to ochoty.

Przecież jest miedzy Wami zgoda, prawda?

Mam dla Ciebie dobrą radę: warto już od początku ustalić z zatrudnionym przez Ciebie prawnikiem, kto jest odpowiedzialny za przygotowanie po postępowaniu sądowym formularzy podatkowych i wieczystoksięgowych.

 

Postępowanie sądowe bez zastępstwa procesowego

Ostania z możliwości, to nic innego, jak tańszy wariant działań z punktu drugiego. W obecnym stanie prawnym nie ma żadnych przeszkód,abyś – o ile wiesz jak to zrobić – samodzielnie przygotował wniosek do sądu o dział spadku lub o zniesienie współwłasności na zgodny plan podziału.

Pamiętaj przy tym, że wniosek podlega opłacie sądowej, no i musi być złożony wraz z odpisami dla pozostałych uczestników postępowania.

Jeśli jednak nie masz w tych sprawach zbyt dużego doświadczenia, to zapewniam Cię, że lepiej by taki wniosek, jak również pakiet formularzy niezbędnych na dalszych etapach, przygotował dla Ciebie adwokat lub radca prawny nawet nie przyjmując pełnomocnictwa w sprawie.

Oznacza to, że bezpośrednia komunikacja z sądem będzie  po Twojej stronie.

Bez obaw! Dobrze napisany i skompletowany wniosek, przy zgodnym planie podziału, „obroni się sam”, a Tobie nie pozostanie w sądzie nic innego jak krótko potwierdzić, że się zgadzasz z jego treścią.

Podobnie jak przy drugim wariancie, zwykle nie ma tu potrzeby stawiennictwa wszystkich współwłaścicieli na sali.

Tak, jak wspomniałem, w tej wersji działań, na pewno będzie taniej, zwłaszcza jeśli zupełnie sam przygotujesz dokumenty.

Jeśli zdecydujesz się skorzystać z do pomocy prawnika, zwróć uwagę, że z istoty rzeczy, nakład jego pracy w porównaniu z wariantem drugim, będzie odczuwalnie niższy, co oczywiście powinno przełożyć się na honorarium.

Z drugiej strony, ta opcja powiela niestety mankament punktu drugiego, którym jest zależność czasu załatwienia sprawy, od bieżącego obciążenia sądu.

Niemniej, jeśli na czasie zależy Ci mniej niż na Twoich pieniądzach, to ten tryb załatwienia sprawy, powinieneś poważnie wziąć pod uwagę.

Zniesienie zniesieniu nierówne 😉

Każda sprawa jest inna.

Stąd, nie będę tu dawał żadnych prostych wskazówek, co do wyboru najlepszego dla Ciebie wariantu.

Nawet przy działaniach realizowanych w warunkach całkowitej współpracy wszystkich współwłaścicieli i tzw. zgodnym planie podziału… różnie bywa.

Wariant umowy notarialnej jest na pewno najszybszy, choć niekoniecznie najtańszy. Szybkie osiągnięcie efektu nastąpi jednak tylko, o ile wszyscy współwłaściciele lub ich pełnomocnicy (z pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego!) mogą stawić się razem w tym samym czasie i miejscu u notariusza.

Wariant sądowy z zastępstwem procesowym jest bardziej czaso- i koszto-chłonny, ale na pewno dość wygodny – powierzasz całość sprawy w ręce profesjonalisty i po prostu czekasz na efekty jego pracy.

Wariant sądowy bez zastępstwa procesowego jest bezdyskusyjnie świetny, jeśli sam potrafisz przygotować wniosek i komplet załączników. Jego czasochłonność mierzy się właściwie w ten sam sposób co w wariancie drugim, tj. głównie czasem oczekiwania na wyznaczenie przez sąd posiedzenia. W tej opcji, decydując się na pomoc fachowca w przygotowaniu dokumentów, zapewniasz sobie pełne poczucie komfortu i pewność, że sytuacja jest pod profesjonalną kontrolą. Z moich obserwacji wynika, że od paru lat coraz więcej osób decyduje się na ten właśnie wariant.

***

Jeśli potrzebujesz konkretnej, indywidualnej pomocy w problemie dotyczącym współwłasności nieruchomości w tym w sprawie podziału, działu spadku lub zniesienia współwłasności, to zapraszam do podstrony Kontakt.

Z pewnością pamiętasz przynajmniej z mediów, echa wielkiej rewolucji w obrocie ziemią rolną.

Szereg informacji na ten temat pojawił się zarówno w ekspertyzach prawniczych, czasopismach branży nieruchomości, a także w prasie rolniczej.

Przełomowe zmiany w prawie, niosące za sobą zahamowanie zarówno w dynamice obrotu tego typu gruntami jak i spadek cen, przyniosła nam pierwsza połowa roku 2016.

Wówczas wszedł w życie pakiet zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Odtąd, aby kupić ziemię rolną, musisz wpisać się w ustawowe wymagania co do posiadania kwalifikacji rolniczych, maksymalnej powierzchni nabytych gruntów oraz mieć długoterminowy plan prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Jeśli śledzisz mojego bloga, pewnie już wiesz, że osobiście nie jestem entuzjastą regulacji, które ograniczają Twoją swobodę decydowania co chcesz robić, w co możesz lub nie możesz inwestować itd.

Co ciekawe, okazuje się, że deklarowany przez polityków cel nowelizacji nie do końca został osiągnięty.

Kupno nieruchomości rolnej z egzekucji komorniczej

Impulsem do dzisiejszego, krótkiego wpisu, była tak naprawdę chęć podzielenia się przeze mnie z Tobą krótkim opracowaniem jednego z problemów tej regulacji, które znalazłem na „zaprzyjaźnionym” blogu prowadzonym przez radcę prawnego Leszka Blocha. Sympatycznego mecenasa z Lublina poznałem osobiście kilka miesięcy temu na spotkaniu dotyczącym blogów prawniczych.

Przyznam jednak, że na jego bloga, który dotyczy problematyki windykacji należności zaglądałem od czasu do czasu już wcześniej.

Walka z dłużnikami, to niezależnie od specjalizacji, jedna z ważniejszych aktywności większości prawników.

Skoro tematyka jego bloga i bloga stanprawnynieruchomosci.pl tym razem się „skrzyżowały”, to zapraszam do lektury wpisu Leszka na temat praktycznych skutków egzekucji z nieruchomości wszczętej jeszcze przed 30 kwietnia 2016 r.

Krótko mówiąc, w pewnych warunkach formalnych, ograniczenia w obrocie ziemią rolną nie działają.

Czy tym bardziej nie wydaje Ci się, że nie mają sensu?

***

Jeśli szukasz pomocy prawnika w kwestiach związanych z obrotem nieruchomościami, np. kupnem nieruchomości rolnych, to zapraszam do podstrony Kontakt.

We wpisie z ubiegłego tygodnia, zapowiadałem oczekiwane wówczas rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego w sprawie skutku upływu okresu użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiono lokal.

Jest to istotne zagadnienie dla tych wszystkich właścicieli mieszkań, których lokale znajdują się w budynkach (blokach lub kamienicach), a grunt pod nimi nie jest własnością właścicieli lokali, a jedynie przedmiotem użytkowania wieczystego.

Jeśli zatem co roku, do 30 marca, uiszczasz opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkiem, to powinieneś być żywo zainteresowany wspomnianą przeze mnie uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r.

Własność lokalu po zakończeniu użytkowania wieczystego

Co ustalił skład 7 sędziów w miniony piątek w sprawie III CZP 11/17?

​Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.

Rozstrzygnięcie tej treści to przełom, wyraźnie przesuwający ekonomiczną siłę prawa do nieruchomości ze Skarbu Państwa na właścicieli mieszkań.

Nie mogę się w tym miejscu powstrzymać od wyjścia na chwilę z butów prawnika i zadania retorycznego pytania, czy do takich konkluzji naprawdę nie mogliśmy jako państwo dojść na początku lat dziewięćdziesiątych?

Widocznie kapitalizm zakorzenia się stopniowo.

Wracając do samego rozstrzygnięcia, mam nadzieję wkrótce uzupełnić ten wpis o krótki komentarz do uzasadnienia uchwały. Na razie, muszę poczekać na jego sporządzenie.

Koniec użytkowania wieczystego

Nie ma zatem wątpliwości, że nasz system prawny coraz bardziej „wyzbywa się” instytucji użytkowania wieczystego. Przypominam, że już wkrótce spodziewana jest ustawa uwłaszczeniowa dla wszystkich gruntów objętych użytkowaniem wieczystym, które przeznaczone są na cele mieszkaniowe.

Postaram się wkrótce przybliżyć jej założenia.

***

Jeśli szukasz pomocy prawnika w kwestiach prawa nieruchomości lub ustawy o księgach wieczystych i hipotece, to zapraszam do podstrony Kontakt.

Mój urlop był tym razem rażąco zbyt krótki 🙂

Pewnie doskonale wiesz co mam na myśli.

Część wolnego czasu udało mi się spędzić na siodełku rowerowym w Parku Krajobrazowym Orlich Gniazd.

To już druga wyprawa w ten rejon. Zaraz po egzaminie radcowskim przeszedłem pieszo małopolską część Szlaku Orlich Gniazd.

W zasadzie (nie licząc dwóch większych zbłądzeń) udało się nam przejechać cały śląski odcinek Jurajskiego Szlaku Rowerowego. Bardzo polecam: jest naprawdę mnóstwo świetnych nieruchomości o bogatej historii hipotecznej 🙂

Dotąd kojarzyłem zamki z ruinami.

Okazuje się jednak, że wystarczy trochę uporu (i pewnie niemało pieniędzy…), żeby najprawdziwszy średniowieczny zamek po prostu sobie odbudować.

No czemu nie?

Od końca lat dziewięćdziesiątych odbudowę takiego zamku w Bobolicach realizuje senator Lasecki.

Więcej na ten temat możesz przeczytać w serwisie Zamki Polskie.

Dziś zamek robi naprawdę fantastycznie wrażenie: po prostu na każdym kroku widać w nim, że to jest budynek w bieżącej eksploatacji. Taka „żywa” średniowieczna twierdza.

Wewnątrz można zobaczyć trochę sprzętów dla pasjonatów historii prawa, zwłaszcza prawa karnego i procesu inkwizycyjnego.

Branżowo pozostaje mi się tylko domyślać jak fantastyczne wpisy miała, a może i nadal ma taka nieruchomość w dziale III księgi wieczystej

…no i właśnie!

Na blogu nadal nie ma wpisu dedykowanego działowi III.

Był już dział I, potem dział II, wreszcie budzący wielkie emocje dział IV i dziś sam nie wiem czemu do cyklu nie wszedł III.

Niezwłocznie nadrobię. Zapraszam do śledzenia najbliższych wpisów.

Gdzie ten Jurajski Szlak Rowerowy?

ps. w okolicach Morska nie ufaj oznaczeniom szlaku rowerowego!