Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest tzw. podział fizyczny.

Podział fizyczny to nic innego jak podzielenie jednej większej nieruchomości na kilka mniejszych.

Na pewno bez trudu jesteś w stanie wyobrazić sobie podział fizyczny, np. pola uprawnego.

Na przykład, o tak (kliknij w obrazek):

Logiczne i jasne, prawda?

Każdy, kto wyniósł cokolwiek z geometrii w podstawówce bez trudu zrozumie o co chodzi 🙂

Dodam tylko, że wytyczenie granic podziału nieruchomości gruntowej w rzeczywistości nie jest aż tak proste, jakby się wydawało z powyższej ilustracji (zwłaszcza, że trochę mi nie wyszła i część pola po podziale „weszła w miedzę”). Przede wszystkim, konieczne jest zaangażowanie geodety, przeprowadzenie postępowania administracyjnego a potem wieczystoksięgowego.

Podział fizyczny nieruchomości zabudowanej

O wiele bardziej skomplikowany jest podział nieruchomości zabudowanej lub budynku.

Jeśli chodzi o nieruchomość zabudowaną, to przy podziale przebiegającym przez budynek (często tak jest przy różnych sytuacjach osobistych współwłaścicieli, np. byłych małżonków albo spadkobierców) konieczne jest przeprowadzenie tego podziału prawnego wzdłuż technicznie istniejących tzw. pionowych płaszczyzn.

Te zagadkowe pionowe płaszczyzny to oczywiście nic innego jak… ściany.

Pamiętasz może jak w Alternatywach 4 bohaterowie stawiają w mieszkaniu mur, aby dokonać trwałego fizycznego podziału lokalu? 🙂

Serio, to problem polega jednak na tym, że nie zawsze projektant budynku przewiduje, że w przyszłości jego dzieło będzie musiało jeszcze spełnić wymagania stawiane przez ustawodawcę dla zniesienia współwłasności przez podział fizyczny.

Czy to uniemożliwia dokonanie takiego podziału nieruchomości?

Prace adaptacyjne

Odpowiedź możesz znaleźć w jednym z ostatnich orzeczeń Sądu Najwyższego.

Mianowicie w uchwale z 22 czerwca 2017 r., Sąd Najwyższy potwierdził znaną mi dotychczasową praktykę, że nieistnienie trwałych pionowych płaszczyzn zgodnych z wymaganiami dla podziału nieruchomości, nie jest przeszkodą dla wydania rozstrzygnięcia wychodzącego naprzeciw oczekiwaniom uczestników postępowania.

W takim wypadku, zgodnie z rozstrzygnięciem wydanym w sprawie III CZP 23/17, zadośćuczynienie wymaganiom technicznym dla przeprowadzenia podziału fizycznego budynku:

może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości.

Krótko mówiąc: jeśli okaże się, że stan budynku jest przeszkodą dla dokonania fizycznego podziału nieruchomości, to wszystkie braki w tym zakresie mogą znaleźć przeciwwagę w treści rozstrzygnięcia sądu znoszącego współwłasność. Sąd może konkretnie wskazać co jest potrzebne, dla podzielenia budynku.

***

Potrzebujesz pomocy prawnika w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości?

Zapraszam do podstrony Kontakt.

Trudny spadek i arkusz kalkulacyjny

Wojciech Sowiński10 lipca 20174 komentarze

Dziedziczenie nieruchomości to jeden z typowych sposób nabycia własności.

Z pozoru sytuacja może się wydawać dość prosta – poprzedni właściciel umarł pozostawiając po sobie jednego lub kilku spadkobierców. Jeśli jest ich kilku, to wystarczy żeby się rozsądnie porozumieli co do podziału masy spadkowej i po problemie.

Jednak, nie zawsze sprawa spadkowa idzie po myśli spadkobierców.

I nie zawsze idzie po myśli obsługującego ich prawnika

W tym sensie, że nie zawsze jest prosto.

Milionowy spadek

Np. zdarzają się spadki milionowe.

Nie chodzi mi jednak o miliony dolarów na koncie bogatego wuja z zachodniego wybrzeża Stanów Zjednoczonych.

W tego typu – tzw. milionowym spadku – chodzi o spadek trudny… matematycznie.

Jak pewnie wiesz, dziedziczenie przez wielu spadkobierców następuje w częściach ułamkowych, tj. np. dwóch spadkobierców standardowo dziedziczy po 1/2 spadku.

Jeśli w kolejnym pokoleniu, po jednym z tych spadkobierców pierwszej generacji, następców było już czworo (a w tzw. międzyczasie nikt nie uregulował wcześniejszego dziedziczenia), to każdemu z nich przypadnie już 1/2 x 1/4=1/8 udziału we własności nieruchomości spadkodawcy pierwszego pokolenia.

I tak dalej…

Czy w ten sposób można dojść do milionów… w mianowniku ułamka?

Np. 1237/12789644

🙂

Trudny spadek i arkusz kalkulacyjny

Zapewniam Cię, że tak.

I to stosunkowo „szybko” – w znanym mi przypadku stało się to już w czwartym pokoleniu, dość dzietnej rodziny.

Taki spadek to naprawdę wyzwanie zarówno dla spadkobierców, jak i dla prawnika, który ich obsługuje.

Znam prawników, którzy nijak nie potrafią przekonać się do arkuszy kalkulacyjnych. Jeśli już coś muszą policzyć, to odruchowo sięgają po kalkulator leżący zawsze gdzieś w zasięgu ręki.

Ja pracę z arkuszem lubię. W sprawach stosunkowo prostych, może nie jest to bezwzględnie konieczne, ale za to dużo łatwiej znaleźć pomyłkę, gdy wszystkie dane do wyliczeń są „na swoim miejscu”.

Przy spadkach milionowych, porządnie ułożony arkusz, to podstawa i jedyne sensowne narzędzie pracy.

Ostatnio, przygotowany przeze mnie arkusz w takim spadku o imponującym (może raczej: wstrząsającym) mianowniku w udziałach, złożyłem jako załącznik do Sądu.

Próbowałem przy tym podpytać w Wydziale Ksiąg Wieczystych, w jaki technicznie sposób liczy się tam takie trudne spadki. Moje sugestia o możliwości posłużenia się arkuszem kalkulacyjnym spotkała się z reakcją z pogranicza zdziwienia i sceptycyzmu.

Cóż, w tej sytuacji, mam tylko nadzieję, że załączając mój arkusz, choć trochę pomogłem komuś, kto siedząc po drugiej stronie, będzie musiał teraz raz jeszcze policzyć ułożone przeze mnie zadanie. Życzę Sądowi powodzenia w starciu z ponad czterdziestką ułamków dodawanych i mnożonych zgodnie z chronologią i kolejnymi postanowieniami spadkowymi dla kolejnych pokoleń właścicieli nieruchomości.

Zainteresował Cię ten wpis? Jeśli tak, to poleć go swoim znajomym. Możesz np. udostępnić go w mediach społecznościowych, np. Facebook.

***

Potrzebujesz pomocy prawnika potrafiącego dokładnie liczyć miliony w trudnej sprawie spadkowej dotyczącej nieruchomości?

Zapraszam do podstrony Kontakt.

W poprzednim wpisie z tego cyklu omówiłem dwa pierwsze etapy typowych działań związanych ze spadkobraniem nieruchomości, to jest stwierdzenie nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia oraz konieczność rozliczenia podatku od spadków i darowizn.

Dziś ciąg dalszy, w którym dowiesz się, między innymi, czym jest dział spadku i czy zawsze jest on potrzebny.

Dział spadku

Przeprowadzenie działu spadku będzie konieczne właściwie tylko w wypadku, jeśli wskutek dziedziczenia doszło do rozdrobnienia majątku spadkodawcy na części ułamkowe.

To znaczy, że jeżeli jesteś jedynym spadkobiercą, to możesz od razu przewinąć tą stronę niżej do następnego podtytułu.

Jeśli natomiast spadkobierców jest więcej to należy przeprowadzić tzw. dział spadku.

Podobnie jak w przypadku urzędowego poświadczenia faktu dziedziczenia, również w tym wypadku sprawę możesz równie dobrze załatwić w sądzie, jak również u notariusza.

Logika jest dokładnie ta sama, co w tamtym wypadku: w sądzie zajmie to zwykle trochę więcej czasu, zaś u notariusza będzie szybciej, lecz zasadniczo wszyscy zainteresowani sprawą powinni stawić się w jednym czasie i miejscu, żeby wziąć udział w czynności.

Skutkiem działu spadku powinno być kompleksowe rozliczenie miedzy spadkobiercami wszystkich skutków majątkowych spadkobrania: w tym długów i korzyści, a także uzgodnienie sposobu podzielenia się majątkiem.

Zwykle, co naturalne, spadkobiercy dążą do osiągnięcia takiego stanu, w którym żaden ze składników majątku nie będzie już przedmiotem współwłasności.

W praktyce oznacza to spłaty lub dopłaty mające na celu wyrównanie finansowe sposobu podzielenia się majątkiem.

Bywa też i tak, że dziedziczący decydują się na podział nieruchomości (np. z udziałem geodety wytyczającego mniejsze działki).

W ostateczności, zawsze pozostaje jeszcze wyjście awaryjne ze współwłasności, którym jest… sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

Ostatni krok w dziedziczeniu nieruchomości czyli postępowanie wieczystoksięgowe

Potocznie, w kontekście regulowania stanu prawnego nieruchomości, często słyszę o tym, że trzeba „zapisać nieruchomość” albo „przepisać nieruchomość”.

W istocie rzeczy chodzi jednak o wpis.

Wpis prawa własności do księgi wieczystej,  to właściwie ostatni etap całego schematu zadań związanych ze spadkobraniem.

Jeśli poprawnie przeszedłeś przez wcześniejsze kroki, to nasz system prawny nie pozwoli Ci zapomnieć o księdze wieczystej Twojej nieruchomości.

Wkrótce po zakończeniu działu spadku, dostaniesz wezwanie z Wydziału Ksiąg Wieczystych zobowiązujące Cię do ujawnienia w dziale II księgi nowego stanu właścicielskiego.

Możliwe jest też, że tego etapu właściwie nie zauważysz. Będzie tak, jeśli zdecydowałeś się na załatwienie sprawy działu spadku u notariusza. Wówczas to notariusz w sporządzonym akcie notarialnym dopilnuje spraw wieczystoksięgowych.

Będzie tak również wówczas, jeśli… w spadku nie było żadnej nieruchomości.

Ale na tym blogu, to sytuacja całkowicie niegodna uwagi.

Zainteresował Cię ten wpis? Jeśli tak, to poleć go swoim znajomym. Możesz np. udostępnić go w mediach społecznościowych, np. LinkedIn albo Facebook.

***

Potrzebujesz pomocy prawnika w sprawie spadkowej dotyczącej nieruchomości?

Koniecznie zajrzyj do podstrony Kontakt.

Właśnie dowiedziałeś się, że jesteś jednym ze spadkobierców nieruchomości.

Zastanawiasz się co właściwie trzeba z tym zrobić?

Mówi się niekiedy, że spadek lub nieruchomość trzeba „uregulować”.

Brzmi to, moim zdaniem, trochę dziwnie, ale właściwie to tak właśnie jest: musisz (sam lub z pomocą prawnika) przeprowadzić kilka konkretnych działań prawnych i organizacyjnych związanych ze spadkobraniem.

Żeby było Ci łatwiej się w tym wszystkim odnaleźć, poniżej przedstawiam krótko poszczególne etapy typowych działań prawnych związanych z odziedziczeniem nieruchomości.

Stwierdzenie nabycia spadku

W pierwszej kolejności, skoro jesteś osobą (prawdopodobnie) dziedziczącą nieruchomość, powinieneś uzyskać urzędowe potwierdzenie spadkobrania.

Obecnie masz do wyboru dwie możliwości: sporządzenie notarialnego poświadczenia dziedziczenia u notariusza lub przeprowadzenie sądowego postępowania o stwierdzenie nabycia spadku.

Efekt końcowy w zasadzie jest taki sam, to znaczy uzyskujesz formalny dokument potwierdzający dziedziczenie po spadkodawcy. Podstawą do wyboru jednej z opcji (sąd lub notariusz) właściwie powinno być odpowiedzenie sobie na pytanie, czy wszyscy zainteresowani (tj. potencjalni spadkobiercy, najczęściej członkowie najbliższej rodziny zmarłego) mają możliwość zorganizowania się w taki sposób, by w jednym czasie i miejscu stawić się u notariusza i wziąć udział w czynnościach.

Jeśli nie (bo nie ze wszystkimi jest kontakt, mieszkają zbyt daleko itp.), to wtedy pozostaje możliwość skorzystania z wariantu sądowego.

Podatek od spadków i darowizn

Dziedziczenie jest zdarzeniem opodatkowanym podatkiem od spadków i darowizn.

Wprawdzie już od dłuższego czasu istnieją bardzo szerokie możliwości skorzystania ze zwolnienia podatkowego przez osoby z najbliższej rodziny, tzw. grupy zerowej (to znaczy przez: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę), ale bardzo istotne jest tu terminowe dopełnienie formalności wobec Urzędu Skarbowego. Choć na skorzystanie ze zwolnienia, osoby do niego uprawnione mają aż 6 miesięcy, to i tak co jakiś czas słychać o kolejnych zaskoczonych podatkiem spadkobiercach.

Nie mogę zostawić Cię z nasuwającym się każdemu pytaniem o wstępnych i zstępnych 🙂

Kim są wstępni?

To po prostu wszyscy Twoi przodkowie: rodzice, dziadkowie, pradziadkowie itd.

Kim są zstępni?

To całe Twoje potomstwo: dzieci, wnuki, prawnuki.

Dziedziczenie nieruchomości krok po kroku – co dalej?

To oczywiście nie wszystko i nie koniec.

Przede wszystkim, nawet do zakończenia tego etapu może się jeszcze sporo dziać.

W grę wchodzi sporo szczegółowych problemów i tzw. wpadkowych czynności związanych z istnieniem testamentu (lub dwóch, trzech, kilku…nastu), zadłużeniem spadkodawcy, dziedziczeniem gospodarstwa rolnego lub spółki.

Nie wszystkie mają szczególny związek z prawem nieruchomości, choć często na status właścicielski dziedziczonej nieruchomości wpływają w sposób bardzo istotny.

Są jeszcze kolejne kroki związane z spadkiem obejmującym nieruchomości.

Kluczowe z nich to przeprowadzenie działu spadku oraz postępowanie wieczystoksięgowe.

O tym jednak, w kolejnym wpisie, zapraszam zatem do uważnego śledzenia bloga.

 

Czy uważasz ten wpis za przydatny? Jeśli tak, to proszę o komentarz.

***

Czy potrzebujesz pomocy prawnika w sprawie spadkowej dotyczącej nieruchomości?

Koniecznie zajrzyj do podstrony Kontakt.

Nieruchomości w wikicytatach

Wojciech Sowiński11 czerwca 2017Komentarze (0)

Dziś wpis tzw. nieprawniczy.

Szukając inspiracji do wpisu, trafiłem przypadkiem w sieci do serwisu wikicytaty.

Niestety, nie ma tam odrębnej zakładki na temat problemów prawa nieruchomości. W tej dziedzinie, to zapraszam głównie do siebie 🙂

Nawet ogólnej zakładki „nieruchomości” nie ma.

Mimo to, znalazłem jeden, na mój gust, całkiem fajny cytat dotyczący nieruchomości.

To, że akurat ten przykuł moją uwagę, to pewnie trochę dlatego, że lubię jego autora, a mianowicie czeskiego pisarza Bohumila Hrabala (tego od powieści „Pociągi pod specjalnym nadzorem” – jeśli nic Ci to nie mówi, to zacznij od oscarowego filmu z lat sześćdziesiątych – ekranizację pewnie nietrudno znaleźć od czasu do czasu w telewizji albo na DVD w tzw. dobrych sklepach).

A Hrabal, to, jakby na to nie spojrzeć, bezdyskusyjnie prawnik i to nawet z doktoratem.

Nic mi nie wiadomo, by Hrabal w jakimkolwiek stopniu zajmował się zawodowo problemami stanu prawnego nieruchomości.

Ale to na co pisarz zwrócił uwagę, to wysokie poczucie bezpieczeństwa związane z inwestowaniem w nieruchomości – bardzo popularnym wśród wielu Polaków.

Autor „Obsługiwałem angielskiego króla”, napisał:

Dobry handlowiec posiada zawsze trzy rzeczy: nieruchomości, sklepy i magazyny; kiedy stracisz interes, pozostanie magazyn, kiedy stracisz magazyn, pozostaną nieruchomości… 

… a nieruchomość, to już naprawdę pewna sprawa.

Zwłaszcza, jeśli nie boisz się zaufać pomocy „czującego” tą branżę prawnika.

Jeśli znasz jakieś ciekawe cytaty lub bon-moty o nieruchomościach – proszę zostaw swój komentarz pod tym wpisem.