Dziś nietypowy wpis – poleceam audycję radiową.

Wczoraj w Trójce wysłuchałem w popołudniowym paśmie bardzo ciekawego reportażu o problemach nieruchomości nabytej przez dewelopera.

Problemy stanu prawnego tej nieruchomości sięgają swą genezą co najmniej czasów PRL. Wówczas, działały tam pracownicze ogródki działkowe. Dziś tego typu nieruchomości pozostają nadal poutykne w przestrzeni centrów polskich miast.

Później, jak wynika z reportażu, doszło do stwierdzenia zasiedzenia własności i zbycia gruntu przez właścicieli na rzecz dewelopera.

Natychmiast zaczął działać opisany w reportażu społeczny ruch protestu, broniący dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu. Choć, na pierwszy rzut oka, stan prawny nieruchomości wydaje się nie budzić większych wątpliwości (deweloper, jak rozumiem, nabył prawo od właścicieli, których status został potwierdzony przez sąd w postanowieniu stwierdzającym zasiedzenie), to jednak styl prowadzonego tam sporu nie pozwala na pozostanie obojętnym.

Nie mogę się powstrzymać, by nie przyznać, że w przedstawionej w reportażu awanturze stoję po stronie właściciela.

A jakie jest Twoje zdanie?

Warto posłuchać. Zainteresowanych zapraszam na stronę radiowej Trójki.

Z pewnym opóźnieniem związanym m.in. z okresem świątecznym i z zaangażowaniem w pierwsze tygodnie działania mojego bloga, postanowiłem uzupełnić zaległości w śledzeniu kluczowego dla problematyki stanu prawnego nieruchomości orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Wchodzę na stronę internetową SN i natychmiast bije mnie po oczach prawdziwa branżowa sensacja.

Zaledwie miesiąc temu, bo 9 grudnia 2016 r. doszło do, moim zdaniem, bardzo istotnego dla problemów regulacji stanu właścicielskiego nieruchomości przełamania dotychczasowej linii orzeczniczej. Nie wchodząc w zbędne szczegóły, wyjaśniam, że sprawa dotyczyła pytania, czy można nabyć przez zasiedzenie własność użytkowanej wieczyście przez kogoś nieruchomości. 

Dotąd, zgodnie z interesem sektora publicznego, przyjmowano, że jeśli posiadasz samoistnie (tj. „władasz jak właściciel”) nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste i ani jej właściciel (czyli państwo lub gmina) ani użytkownik wieczysty nie przerwą stanu, w którym zmierzasz do zasiedzenia, to co najwyżej staniesz się nowym użytkownikiem wieczystym. Pozbawisz zatem praw poprzedniego użytkownika wieczystego. Stan właścicielski, to jest uprawnienia Skarbu Państwa lub gminy pozostawał niezagrożony.

Zwróć uwagę, że chodzi tutaj o specyficzne prawo, którym jest użytkowanie wieczyste, a więc – w uproszczeniu – prawo do korzystania z powierzonej Ci przez państwo lub gminę nieruchomości NIEMAL jak właściciel, ale jednak bez czynienia Ciebie właścicielem i z obciążeniem Cię obowiązkiem uiszczania opłaty rocznej. W istocie ograniczenia użytkownika wieczystego są szersze niż wspomniałem wyżej, ale w praktyce i z punktu widzenia wspomnianego przeze mnie przełomu w orzecznictwie pozostałe kwestie nie mają większego znaczenia.

Wskutek uchwały podjętej przez skład 7 sędziów Sądu Najwyższego państwo lub gmina nie mają odtąd pewności co do wygranej w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Naprawdę nie chodzi o to, żeby tu wchodzić w jakiś patos czy wielkie fanfary, ale bezspornie, odtąd pozycja państwa (oraz gminy) jako jednego z głównych właścicieli ziemskich w Polsce istotnie osłabła.

Co dokładnie powiedział Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 57/16?

Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

Co dalej?

Po pierwsze, w ściśle praktycznym wymiarze: w sprawie o zasiedzenie staje się możliwe formalne pozbawienie Skarbu Państwa lub gminy tytułu własności do nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Po drugie, ograniczenie w orzecznictwie ochrony gruntów użytkowanych wieczyście przed zasiedzeniem, to duży krok naprzód w kierunku… usunięcia z porządku prawnego użytkowania wieczystego. Ta forma niby-własności, w której faktyczny gospodarz nieruchomości prawnie i finansowo pozostaje poddany państwu lub gminie nie jest moim zdaniem właściwa dla gospodarki rynkowej, którą od ćwierćwiecza budujemy w Polsce.

Do grudniowej uchwały Sądu Najwyższego na pewno jeszcze wrócę na blogu po publikacji jej uzasadnienia, co pewnie wkrótce nastąpi.

Zapraszam do śledzenia kolejnych wpisów.

Jeśli nie chcesz, żeby coś Ci umknęło – zapisz się na newsletter. Jako subskrybent otrzymasz powiadomienie o każdym nowym wpisie na swój adres e-mail.

Co to są akta księgi wieczystej?

Wojciech Sowiński12 stycznia 2017Komentarze (0)

W jednym z poprzednich wpisów wspomniałem o mojej, niegdyś ekscytującej, pierwszej wizycie w Wydziale Ksiąg Wieczystych w celu przeprowadzenia badania księgi wieczystej.

Badanie księgi wieczystej, to nic innego jak rzetelna analiza jej aktualnych oraz historycznych wpisów, a także zgromadzonych przez Sąd podczas jej prowadzenia dokumentów. Te dokumenty to właśnie akta księgi wieczystej.

W aktach znajdują się między innymi, kluczowe dla prawnika zajmującego się stanem prawnym nieruchomości materiały, takie jak:

  1. wnioski dotyczące wpisów – również te nieskuteczne;
  2. wszelka korespondencja prowadzona z udziałem Sądu dotycząca księgi wieczystej;
  3. postanowienia i zarządzenia wydane w Wydziale Ksiąg Wieczystych;
  4. postanowienia i wyroki dotyczące zmian stanu prawnego nieruchomości, w tym dotyczące zasiedzenia, stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku, podziału nieruchomości, zniesienia współwłasności itd.;
  5. akty notarialne dotyczące nieruchomości;
  6. dokumenty geodezyjne;
  7. dokumenty dotyczące wszelkich innych praw zwiazanych z nieruchomością – np. hipotekami, służebnościami, drogą konieczną, dożywociem itd.

Akta księgi wieczystej to drugie w kolejności i równie ważne jak sama księga, źródło informacji wykorzystywanych przy ocenie stanu prawnego nieruchomości. Zwróć uwagę, że znaczenie mają nawet pisma nieskuteczne albo mająca na pozór tylko znaczenie archiwlane historia korespondencji sądowej. Te dokumenty, są jednak ważne dla oceny zagrożeń prawnych co do własności nieruchomości. Pozwalają również na sięgnięcie do wcześniejszych spraw sądowych dotyczących stanu prawnego nieruchomości, co może być świetnym źródłem materiału dowodowego w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia.

O ile dostęp do samej treści księgi wieczystej jest, jak już wcześniej pisałem, powszechny i bezproblemowy, o tyle do akt księgi wieczystej nie możesz się dostać, jeśli tylko zechcesz. Żeby móc je przejrzeć – co jest możliwe tylko w obecności pracownika sądu – będziesz musiał wykazać się tzw. interesem prawnym. Nie czas i miejsce na szczegółowe wchodzenie w cały dorobek prawa polskiego co do znaczenia tego pojęcia. Mówiąc najprościej, w praktyce, musisz być osobą obecnie lub historycznie wpisaną do księgi. Dostęp do akt uzyskasz również jeśli będziesz w stanie przekonująco wykazać swoje inne, niewidoczne dotąd w księdze prawa do nieruchomości lub fakty związane z Twoimi prawami (np. spełniasz warunki do stwierdzenia zasiedzenia albo jesteś w gronie spadkobierców ustawowych zmarłego właściciela).

No chyba, że jesteś notariuszem :). Wtedy masz nieograniczony dostęp do akt ksiąg wieczystych, co jest konieczne dla skutecznego wykonywania Twojego zawodu.

Jeśli udało Ci się przejrzeć akta, to możliwe, że uznałeś, że księga wieczysta ma na pierwszy rzut oka niekompletne akta. Taka niekompletność może być dla Ciebie naprawdę niepokojąca, zwłaszcza gdy wygląda na to, że księga wieczysta Twojej nieruchomości w ogóle nie ma żadnych akt (!). Czy to znaczy, że stan prawny Twojej, albo prawie Twojej  nieruchomości jest niepewny?

Już wyjaśniam i uspokajam.

Najprawdopodbniej wszystko jest w porządku, bo nie każda księga musi mieć komplet dotyczących jej dokumentów „przy sobie”. W każdym z działów znajdziesz na dole treści księgi, przy wykazie dokumentów rubyrkę „położenie dokumentu”, która często wskazuje… na inną księgę wieczystą, niż ta, którą przeglądasz. Najczęściej przyczyną takiej sytuacji jest taki sam status kilku nieruchomości – np. sąsiadujących ze sobą działek rolnych jednego właściciela, kupionych za jednym razem. Nie tworzy się w takiej sytuacji powielających się dokumentów.

Czemu nie?

No przecież „szkoda lasu”, skoro system istniejących powiązań miedzy różnymi księgami, choć może wydawać się skomplikowany, jest w pełni bezpieczny i od lat sprawdzony w praktyce.

Więcej o różnych dokumentach, które można znaleźć w aktach księgi wieczystej będzie w kolejnych wpisach. Zapraszam.

Podatek od zasiedzenia

Wojciech Sowiński03 stycznia 2017Komentarze (0)

Zatem udało Ci się z sukcesem zebrać dokumenty, często z przestrzeni kilkudziesięciu lat, odnaleźć dostatecznie wiarygodnych bezpośrednich świadków, przejść przez postępowanie sądowe i związane z tym wyzwania finansowe i czasowe. Później jeszcze chwila cierpliwości i już jest – prawomocne postanowienie sądu rejonowego potwierdzające nabycie przez Ciebie nieruchomości przez zasiedzenie.

Co dalej?

Najpierw chwila wytchnienia – gratuluję, udało się – teraz już w pełni formalnie i z urzędowym potwierdzeniem jesteś niewątpliwym właścicielem Twojej nieruchomości.

Nie pozwól jednak, by poczucie komfortu przyćmiło Ci pewien istotny aspekt, który często umyka uwadze osób, które mają (albo, jak w Twoim wypadku, do niedawna miały) problem ze stanem prawnym nieruchomości.

Jedną z takich kwestii jest skutek podatkowy zasiedzenia nieruchomości. Wbrew tytułowi niniejszego wpisu, ani w przepisach prawa podatkowego, ani w przepisach regulujących przesłanki i procedurę w sprawie zasiedzenia, nie ma nigdzie choćby wzmianki o tzw. podatku od zasiedzenia. Czyżbym zatem pomylił się wybierając temat tego wpisu? To obalałoby twierdzenie Benjamina Franklina, iż na tym świecie pewne są tylko śmierć i podatki.

Benjamin Franklin się nie pomylił.

Podatek od zasiedzenia to pojęcie potoczne, gdyż zasiedzenie jako zdarzenie prawne jest opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn. To dość spora należność – aż 7%, co w przypadku, gdy punktem odniesienia jest często wartość całej nieruchomości, prowadzi do kwot dość poważnych. Powinieneś się finansowo przygotować na to już w chwili, gdy rozpoczynasz przed sądem postępowanie w sprawie zasiedzenia.

Jakie są zasady opodatkowania zasiedzenia? Można powiedzieć, że „opodatkowaniu podlega wartość nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, ale według cen z daty uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie”. Uff… w sprawach podatkowych tak już chyba musi być, że ciężko się to czyta. Spróbuję pokazać Ci to bardziej przystępnie:

  1. Czym jest stan nieruchomości?

To nic innego jak jej fizyczna i techniczna kondycja, sposób zagospodarowania, stan zabudowy. Także wszystko inne, co można o nieruchomości, z punktu widzenia zdrowego rozsądku,  powiedzieć.

  1. Jak ocenić stan nieruchomości?

Zwróć uwagę, że często będzie to jednak nie stan bieżący, tylko historyczny, tj. taki, jaki był w tzw. chwili nabycia, a więc konkretnej dacie wskazanej przez sąd w postanowieniu w sprawie zasiedzenia.

  1. I wreszcie – jak zasiedzianą nieruchomości wycenić?

Co do samej ceny nieruchomości to obowiązuje punkt widzenia atrakcyjny dla Fiskusa, tj. uwzględnić trzeba ceny z daty prawomocności orzeczenia.

Czy można coś zrobić żeby – zgodnie z prawem – zmniejszyć wysokość podatku od zasiedzenia?

Przede wszystkim, prawidłowe ustalenie podstawy opodatkowania powinno zawierać w sobie również pomniejszenie wartości nieruchomości o ciężary i długi z nią związane (najczęściej znajdziesz je w działach III i IV księgi wieczystej). W dalszej kolejności, możesz jeszcze odjąć od podstawy opodatkowania m.in. wartość wydatków na nieruchomość poniesionych w czasie biegu terminu zasiedzenia.

Całość rozliczenia podatkowego w związku z zasiedzeniem powinieneś opisać zgodnie z wymaganiami stawianymi w obowiązującym formularzu SD-3, którego aktualną, interaktywną wersję Ministerstwo Finansów udostępnia tutaj.

Życzenia świąteczne

Wojciech Sowiński23 grudnia 2016Komentarze (0)

Z okazji Świąt Bożego Narodzenia życzę Ci wszystkiego najlepszego: dużo zdrowia i spokoju w rodzinnym gronie. Ciesz się wytchnieniem od codziennego zgiełku związanego z pracą. Nie zapomnij wyłączyć telewizora – bez Ciebie Kevin z pewnością znów da sobie radę sam w domu.

Wykorzystaj fantastyczną okazję, którą daje Ci trzymany w ręku opłatek.

Odważ się na zaśpiewanie głośno kolędy.

Idź na Pasterkę.

Zapraszam na bloga po Świętach.