Pani Anna jest spadkobiercą dwóch malowniczo położonych sąsiadujących ze sobą nieruchomości na Mazurach. Na obu działkach znajdują się pozostałości zabudowań gospodarczych. Wokół sporo wolnej przestrzeni – łąki i pola, w dali jezioro. W zasięgu wzorku są również zabudowania sąsiadów. Właścicieli sąsiednich gruntów można podzielić na dwie grupy. Pierwszą stanowią gospodarze, mieszkający tam od pokoleń i prowadzący prężne gospodarstwa rolne. Drugą, stanowią właściciele pobudowanych w ostatnich kilku latach domów letniskowych. Pani Anna chce sprzedać swoje działki, ale już od dłuższego czasu, pomimo zainteresowania potencjalnych nabywców, nikogo nie może przekonać do zawarcia transakcji.

Nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej

Obie nieruchomości pani Anny, ze względów historycznych pozbawione są dostępu do drogi publicznej. Spadkodawca, po którym moja klientka odziedziczyła te grunty, pod koniec życia geodezyjnie wyodrębnił kilka działek budowlanych od strony drogi i sprzedał je. Grzecznościowo, z jednym z nabywców uzgodnił, iż będzie mógł korzystać z „utartego szlaku” przecinającego sprzedaną działkę, aby móc dostać się do drogi. Przez kilka lat, porozumienie obowiązywało, jednak wraz ze śmiercią poprzednika pani Anny, wszyscy wyprali je z pamięci.

Nieruchomości pozostają pozbawione dostępu do drogi publicznej, co znacznie utrudnia korzystanie z nich. Z punktu widzenia pani Anny to kłopotliwe położenie nieruchomości odstrasza zaś potencjalnych nabywców, którzy wolą zainwestować w bardziej atrakcyjne działki.

Skoro działki nie mają dostępu do drogi, to możliwe jest ustanowienie tzw. służebności – specyficznego uprawnienia do korzystania przez panią Annę i późniejszych właścicieli jej nieruchomości, z gruntów sąsiednich w celu uzyskania trwałego dostępu do drogi.

W czasie spotkania z panią Anną zapoznałem się z wyrysem z mapy ewidencyjnej oraz stanem prawnym jej nieruchomości zapisanym w księgach wieczystych. W udzielonej poradzie omówiliśmy trzy możliwe rozwiązania zaistniałej sytuacji.

Droga pierwsza: notarialne ustanowienie służebności drogi koniecznej

Jeśli pani Anna dojdzie do porozumienia z którymś z właścicieli sąsiednich nieruchomości i uzyska jego zgodę na polubowne wytyczenie prawa drogi koniecznej dla jej nieruchomości, wówczas sąsiadom nie pozostaje nic innego jak udać się do geodety żeby prawidłowo wyznaczył taką drogę, a następnie do notariusza, aby zawrzeć umowę ustanawiającą służebność. Kontrahenci mogą przy tym swobodnie określić cenę, którą pani Anna zapłaci za uzyskane prawo.

Droga druga: sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej

Jeśli pani Anna nie dojdzie do porozumienia  z żadnym z sąsiadów, to pozostaje jej możliwość wystąpienia do sądu o przymusowe ustanowienie drogi koniecznej. Jej nieruchomości, tak jak wszystkie inne grunty, powinny mieć dostęp do drogi publicznej i jeśli nie ma na to sposobu „pokojowego”, to istnieje droga do pozyskania tego uprawnienia przymusowo. Podobnie jak w pierwszym wariancie, konieczny będzie udział geodety, tyle tylko, że w tym wypadku będzie to biegły powołany przez sąd. W razie takiej konieczności, sąd z udziałem rzeczoznawcy majątkowego ustali również należne odszkodowanie dla sąsiada, przez którego grunt przebiegać będzie droga konieczna.

Droga trzecia: zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Ostatnia z możliwości z uwagi na niektóre szczegóły historii nieruchomości pani Heleny nie wchodziła w grę w jej sprawie. W ogóle jest to trochę inny aspekt, bo właściwie to chodzi w tym wypadku o służebność drogi koniecznej, która faktycznie i prawnie istnieje, a jedynie nie jest to formalnie udokumentowane. Krótko mówiąc, jeśli nie masz własnego dostępu do drogi publicznej z Twojej nieruchomości, ale od lat korzystasz z gruntu niebędącego Twoją własnością, to masz prawo ubiegać się przed sądem o stwierdzenie zasiedzenia służebności. Uzyskanie postanowienia potwierdzającego ten stan pozwoli Ci na ujawnienie Twoich uprawnień w księgach wieczystych. W tym wariancie nie będziesz musiał płacić nikomu odszkodowania – prawo uwzględnia bowiem skutek wieloletniego korzystania przez Ciebie z drogi.

3 drogi do służebności drogi koniecznej

Jeśli Twoja nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to masz – teoretycznie – trzy drogi do naprawienia zaistniałej sytuacji. Pani Anna wychodząc ode mnie w poniedziałek, właśnie zaczynała się umawiać telefonicznie na spotkanie z jednym z sąsiadów w celu omówienia możliwości ustanowienia drogi koniecznej notarialnie. Obiecała, że da znać, jak poszło, mam nadzieję, że wkrótce się odezwie.

Jak wynika z reakcji po poprzednich wpisach na ten temat (4 powody, dla których własność jest lepsza od użytkowania wieczystego oraz Jak pozbyć się aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste?), spore emocje wśród Czytelników bloga budzi użytkowanie wieczyste.

Opłata roczna a podatek od nieruchomości

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste bywa mylona z podatkiem od nieruchomości. Takie skojarzenia są całkowicie nietrafne. Podatek od nieruchomości to należność ze sfery prawa publicznego, obowiązują tu wszelkie gwarancje praw przewidziane Ordynacją podatkową. W szczególności – jeśli nie jesteś przedsiębiorcą – każdego roku otrzymasz od właściwego Wójta (ewentualnie Burmistrza albo Prezydenta) decyzję podatkową w której będzie wyraźnie wskazane ile i kiedy powinieneś zapłacić.

Inaczej jest z opłatą za użytkowanie wieczyste. Choć uiszczasz ją na rachunek bankowy gminy, nie jest to ściśle rozumiana należność podatkowa, ale opłata wynikająca z wiążącej Ciebie jako użytkownika wieczystego umowy cywilnoprawnej zawartej z właścicielem oddanego Ci gruntu. Uwaga – nawet jeśli tej umowy nie zawierałeś, a nawet nigdy nie widziałeś (bo prawo użytkowania wieczystego nabyłeś od poprzedniego użytkownika wieczystego), to i tak obowiązuje Cię ta umowa i określone w niej zasady płatności. Skoro już raz je określono w umowie (lub później w aktualizacji opłaty rocznej), to Twój wierzyciel nie ma obowiązku przypominania Ci o tym. Sam powinieneś pamiętać o terminie zapłaty oraz o wysokości opłaty.

Skutki spóźnienia z opłatą roczną za użytkowanie wieczyste

Wiele zależy tutaj od lokalnej praktyki i, mówiąc wprost, przychylności organów władzy (właścicieli gruntów) do ich kontrahentów – mieszkańców. Zdroworozsądkowo, w wypadku jeśli spóźniasz się z opłatą roczną, należy się spodziewać iż zostaniesz wezwany do zapłaty, czyli zostaniesz pisemnie upomniany przez wierzyciela o obowiązku zapłaty. Spóźniając się (nawet jeśli nie będzie wezwania) musisz również zapłacić odsetki ustawowe za opóźnienie.

Proces o opłatę roczną

Jeśli wezwanie do zapłaty skierowane do Ciebie nie przyniesie spodziewanego przez organ efektu, to niestety kolejnym etapem zwykle będzie skierowany przeciwko Tobie pozew o zapłatę. Bywają gminy, które decydują się na ten krok nawet bez wezwania do zapłaty i, choć nie uważam tego zachowania za eleganckie wobec użytkownika wieczystego, to prawnie pozostaje ono poprawne i skuteczne. W efekcie, o opłacie rocznej może Ci przypomnieć treść sądowego nakazu zapłaty lub wyroku. Przegrany przez Ciebie proces o zapłatę opóźnionej opłaty rocznej, to już nie tylko obowiązek uiszczenia odsetek, ale również kosztów procesu, w tym kosztów związanych z zaangażowaniem radcy prawnego lub adwokata po stronie wierzyciela. No chyba, że masz argumenty przemawiające za Twoją wygraną 🙂

Kiedy zapłacić: opłata roczna użytkowanie wieczyste

Pamiętaj zatem, że masz obowiązek uiszczenia opłaty rocznej każdego roku do 31 marca. Unikniesz w ten sposób dodatkowych kosztów i możliwych kłopotów.

Dziś kontynuuję cykl wpisów, w których daję wyraz swojej niechęci do prawa użytkowania wieczystego.

Czemu zatem będąc spokojnym użytkownikiem wieczystym gruntu, warto podjąć wysiłek finansowy i organizacyjny związany z przekształceniem we własność lub wykupieniem gruntu?

  1. Użytkowanie wieczyste nie jest wieczyste

    Użytkowanie wieczyste, wbrew swojej nazwie… nie jest wieczyste. Każdy, kto widział wpis tego prawa do księgi wieczystej z pewnością zwrócił uwagę na limit czasowy istnienia tego prawa. W praktyce, limit sięga z reguły jakiejś konkretnej daty w drugiej połowie XXI wieku. Być może patrzysz na to ograniczenie z tzw. przymrużeniem oka, bo na 2076 r. i tak nie masz innych planów poza swoimi 130 urodzinami. Zapewniam, że taki punkt widzenia jest złudny. Jeśli nieruchomość zaspokaja Twoje potrzeby mieszkaniowe, miej na względzie, iż problem limitu czasowego użytkowania zaciąży nad Twoimi spadkobiercami, to jest zapewne Twoimi dziećmi. A może dziś da się go uniknąć znacznie prościej? Jeśli nieruchomość wykorzystujesz w biznesie, zwłaszcza na większą skalę, to zwróć uwagę jakie ogromne ryzyko kosztów utrzymywania tego prawa obciąża Twoje zdolności inwestycyjne i kredytowe. Chcesz iść do przodu i zbudować coś trwałego czy wolisz dreptać w miejscu, oglądając się co chwila na biurokratyczne awantury o Twoje pieniądze?

  2. Użytkowanie wieczyste nie daje Ci pełnej władzy nad nieruchomością

    Użytkowanie wieczyste, w drodze umowy z właścicielem gruntu ogranicza Ci możliwe sposoby zagospodarowania terenu. To właściciel, a więc Skarb Państwa lub gmina decydują o podstawowym przeznaczeniu oddawanego Ci gruntu. W praktyce, często bywa tak, że zdecydowano o tym już kilkanaście albo kilkadziesiąt lat temu. To, że np. w Twoim mieście, ani w Twoim pomyśle na funkcjonowanie Twojego biznesu na rynku nie ma już miejsca na prowadzenie fabryki z dziedziny zaopatrzenia nieistniejącej od lat stoczni i zdecydowanie korzystniejsze byłoby wykorzystanie świetnie usytuowanych gruntów na działalność deweloperską niestety pozostaje tylko argumentem do dyskusji z właścicielem. On decyduje. W najczarniejszym ze scenariuszy (choć doświadczenie pokazuje nam na co dzień, że w tej dziedzinie chyba wszystko jest możliwe), los Twojej nieruchomości może nawet zależeć od decyzji politycznych osób stojących w danej chwili u sterów władzy lokalnej lub nawet centralnej.

  3. Użytkowanie wieczyste kosztuje co roku

    Użytkowanie wieczyste wiąże się z obowiązkiem uiszczania opłaty rocznej w wysokości określonej wartości procentowej wartości gruntu. W przypadku przedsiębiorców, to aż 3% rocznie.

  4. Użytkowanie wieczyste z czasem kosztuje coraz więcej

    Wspomniana opłata roczna podlega aktualizacji (czytaj: podwyżce) z maksymalnie 3-letnią częstotliwością. Wprawdzie możesz się przed aktualizacją bronić, niemniej sam fakt postępującego wzrostu wartości gruntów jest niekwestionowany i prędzej czy później – będziesz musiał się z nim zmierzyć. Wzrost wartości Twojej nieruchomości nie jest zatem dla Ciebie korzyścią, ale finansowym ciężarem.

Parafrazując opakowanie papierosów, ostrzegam zatem: użytkowanie wieczyste albo własność – wybór należy do Ciebie.

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste

Mamy już połowę lutego, czas tak szybko leci, że ani się obejrzysz, a już będzie marzec. Marzec jest w Polsce w branży nieruchomości miesiącem szczególnym, gdyż zgodnie z przyjętym przez ustawodawcę standardem, jest to miesiąc zapłaty za użytkowanie wieczyste. Wszyscy użytkownicy wieczyści nieruchomości pozostających własnością Skarbu Państwa lub gminy doskonale wiedzą, że opłatę za to prawo uiszcza się bez wezwania każdego roku. Opłata – w zależności od przeznaczenia gruntu wynosi od 0,3% do 3% wartości gruntu.

Aktualizacja opłaty

Najbardziej kłopotliwym, co może Cię jako użytkownika wieczystego gruntu spotkać, jest wypowiedzenie wysokości opłaty, to znaczy jej aktualizacja. Choć teoretycznie możliwa jest aktualizacja w każdym z możliwych kierunków (tj. może być po niej zarówno taniej jak i drożej), to w praktyce organ władzy z całą pewnością będzie miał na uwadze przede wszystkim aktualizację wynikającą z postępującego wzrostu wartości nieruchomości gruntowej. Krótko mówiąc – zwykle (zawsze? jeśli kiedyś obniżono Ci opłatę – proszę o sygnał, z chęcią zapoznam się z tym przypadkiem) po aktualizacji jest drożej.

Odwołanie do SKO

W przypadku aktualizacji opłaty rocznej przysługuje Ci wprawdzie możliwość odwołania się od niej. Nie licz jednak na zbyt wiele, jeśli zdecydujesz się na skorzystanie z odwołania „dla zasady”. Postępowanie jest w pełni sformalizowane, jego zasadniczym przedmiotem jest urzędowe potwierdzenie zmiany wartości gruntu. Pierwszym etapem jest rozpoznanie sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Sprzeciw od orzeczenia SKO do sądu

Jeśli rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie będzie dla Ciebie satysfakcjonujące, to masz jeszcze jedną szansę. Orzeczenie Kolegium straci moc, jeśli zaskarżysz je sprzeciwem do sądu. Sprzeciw traktowany jest w tym wypadku tak jak pozew – i to jest dla Ciebie niestety bardzo zła wiadomość, gdyż będziesz musiał go opłacić zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłatą 5% wartości przedmiotu sporu. Przy wartościowych gruntach, w dodatku przeznaczonych na cele gospodarcze (opłata roczna stanowi więc najwyższą możliwą stawkę 3%) może to być dość dotkliwy wydatek.

Opłata roczna – dwa warianty

Przeglądałem ostatnio akta prowadzonej przeze mnie i zakończonej jakiś czas temu sprawy o aktualizację opłaty rocznej za grunty pewnego przedsiębiorcy. Nazwijmy go Spółką A. Przeszliśmy razem ze Spółką A przez wszystkie instancje, kosztowało to naprawdę dużo pracy i czasu. Szczerze – procentowo efekt na końcu (różnica miedzy ostatecznie ustaloną opłatą z udziałem kolejnego, tym razem powołanego przez sąd, rzeczoznawcy majątkowego a opłatą wskazaną w wypowiedzeniu) nie był szczególnie imponujący jeśli przeliczać go na procent wygranej. Kwotowo, wyglądało to zdecydowanie lepiej – przedsiębiorca, którego broniłem zaoszczędzi rocznie niemal 20.000 zł. Nawet przy dużej skali przedsiębiorstwa jakie prowadzi Spółka A są to już realne korzyści. Zyskiem było też to, że skuteczna aktualizacja dokonała się z 3-letnim opóźnieniem w stosunku do intencji organu, który wypowiedział wysokość opłaty. Jak wiesz, czas to pieniądz.

W tym miejscu pora odpowiedzieć na pytanie postawione w tytule. Jeśli dotrwałeś do tego miejsca, to pewnie już się domyślasz, że korzystanie z prawa do kolejnych odwołań od wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste wprawdzie może przynieść Ci różne korzyści, ale nie jest to najskuteczniejszy sposób na problem, którym są opłaty roczne.

Zatem co jest tym sposobem?

Jak wspominałem w jednym z poprzednich wpisów, jeśli chodzi o przekonania co do słuszności polskich regulacji w zakresie stanu prawnego nieruchomości, jestem przeciwnikiem użytkowania wieczystego.

To jest właśnie właściwy trop, dla wszystkich, których dotknęła, albo za chwilę dotknie aktualizacja opłaty rocznej. Problemu pozbędziesz się raz na zawsze jeśli złożysz wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność albo (jeśli nie spełnisz szczególnych wymagań w tej sprawie) wykupisz własność gruntu. W obu wypadkach, czeka Cię oczywiście znacznie poważniejszy wydatek, niż ten coroczny, ale to co zyskujesz, to definitywny spokój pełnoprawnego właściciela. Bez dalszych opłat, bez ryzyka aktualizacji, bez warunków, bez limitu 99-lat. Jesteś u siebie i masz pewność, że tak zostanie.

Żeby ostatecznie spuentować ten wpis, to muszę powiedzieć, że w tym samym czasie, kiedy przechodziliśmy ze Spółką A z etapu SKO do sądu, równolegle zajmowałem się również pomocą przy zmianach w zarządzaniu zasobami nieruchomości w Spółce B. Dziś Spółka A jest już blisko 3 lata po zakończeniu procesu ostatniej aktualizacji opłaty rocznej, który co prawda częściowo wygrała, ale w każdej chwili może się spodziewać nowej aktualizacji. Spółka B jest teraz w połowie spłaty 10-letniego kredytu zaciągniętego na koszty związane z przekształceniem użytkowania wieczystego. Jest już właścicielem gruntów, na której stoją jej hale, myśli o inwestycjach poszerzających możliwości produkcyjne.

Dla Spółki B, „uroki” użytkowania wieczystego to już prawie przeszłość.

Co to jest i jak zdobyć list mazalny?

Wojciech Sowiński09 lutego 20172 komentarze

W ostatnich wpisach sporo miejsca na blogu zajmują hipoteki.

Statystycznie dość spore zainteresowanie wzbudził pierwszy wpis dotyczący działu IV księgi wieczystej. Później, zainspirowany wątpliwościami pani Heleny, zmierzyłem się na blogu z problemem hipotek obciążających udziały we współwłasności nieruchomości.

Dziś postanowiłem kontynuować wątek hipotek.

Nie znam nikogo, kto będąc właścicielem nieruchomości, nie byłby żywotnie zainteresowany w pozbyciu się przypisanych do niej prawnie hipotek. Z doświadczenia wiem, że wykreślanie hipotek, to jedna z usług z dziedziny stanu prawnego nieruchomości, która sprawia Klientom wiele przyjemności (więcej poczucia sukcesu daje chyba tylko nabycie nieruchomości przez zasiedzenie, ale to zdecydowanie temat na oddzielny wpis).

Każdy dłużnik hipoteczny przez długie lata wyczekuje tego szczęśliwego dnia, gdy będzie mógł zapomnieć o hipotece.

Tymczasem, nie zawsze jest to tak proste, jak mogłoby się wydawać. Aby wykreślić hipotekę nie wystarczy samo spłacenie zabezpieczonej przez nią należności, zwykle konieczne jest pozyskanie od wierzyciela specjalnego oświadczenia zezwalającego na wykreślenie hipoteki. Wśród pracowników banków, dokument ten określa się jako „list mazalny” albo „kwit mazalny”.

Żadna sztuka zdobyć kwit, jeśli Twój wierzyciel hipoteczny istnieje i prowadzi swoją działalność od zawsze pod tym samym adresem w centrum Twojego miasta. Wiele, zwłaszcza większych i bardziej popularnych banków istnieje jeszcze od czasu reform sektora bankowego u progu przemian gospodarczych po 1989 r. Niektórych banków, w których Polacy zaciągali kredyty w latach dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku już wprawdzie nie ma, ale nietrudno dzięki google ustalić jaki bank jest ich aktualnym następcą.

Gorzej, jeśli zobowiązanie zaciągał Twój dziadek. Albo pradziadek. Albo niemieckojęzyczny Żyd, który był właścicielem Twojej kamienicy przed I wojną światową.

Na szczęście, dla wielu typowych sytuacji tego rodzaju, ustawodawca przewidział bardzo rozsądne rozwiązanie upraszczające sposób pozyskania dokumentu zezwalającego na wykreślenie historycznego wpisu hipotecznego. Uprawnienia wielu nieistniejących od lat instytucji sektora bankowego i finansowego wykonuje z mocy ustawy Bank Gospodarstwa Krajowego. Podstawowe informacje o uprawnieniach tego banku znajdziesz tutaj.

Jeśli już zdobyłeś list mazalny, to teraz wystarczy ściągnąć ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości formularz KW-WPIS, wypełnić go i opłacić, złożyć w Wydziale Ksiąg Wieczystych i cierpliwie poczekać na postanowienie o wykreśleniu hipoteki.

I życie staje się piękniejsze. Równie piękne, jak księga wieczysta z pustym działem IV.