Stara hipoteka

Zajrzałeś do księgi wieczystej, a tam, na samiutkim końcu uśmiechnęła się od Ciebie od ucha do ucha wspomniana przeze mnie jakiś czasu temu żona szewca z Drzycimia 🙂 W dodatku z wpisu w dziale IV księgi, ewidentnie wynika, że chciałaby od Ciebie – właściciela nieruchomości – kilka tysięcy złotych.

Nie masz pojęcia o co chodzi z tym wpisem, nigdy nie korzystałeś z usług szewca w Drzycimiu, a już tym bardziej nie miałeś nic wspólnego z jego żoną. Dodatkowo, tą Damę, jak można wnioskować z daty wpisu, można było w tamtych stronach spotkać około 1920 r.

Przedawnienie?

Słyszałeś pewnie o przedawnieniu? Nietrudno znaleźć na ten temat informacje w internecie, polecam choćby bloga mec. Rafała Rojka przedawnione.pl

W tym konkretnym wypadku, nie jest to jednak właściwy kierunek. Wierzytelności hipoteczne, nawet jeśli się przedawnią, to nadal mogą być skutecznie dochodzone z obciążonej nieruchomości.

Swoją drogą, to pamiętaj o tym, jeśli jesteś wierzycielem hipotecznym, tj. działasz po szczęśliwej stronie hipoteki.

Jak zatem pozbyć się z księgi tej upartej, pewnie stupięćdziesięcioletniej żony szewca?

Inaczej mówiąc:

Czy wykreślisz hipotekę, o której nic nie wiesz?

Żeby wyjść z tego klinczu, trzeba bardziej szczegółowo przyjrzeć się nieszczęsnej żonie szewca, tj. wierzycielowi hipotecznemu.

Wierzyciel hipoteczny, z którym, w tym wypadku z natury rzeczy, nie masz żadnego kontaktu, bo:

  • nie wiesz gdzie możesz go spotkać
  • nie wiesz czy i w jakim banku ma konto
  • nie wiesz na jaki adres do niego korespondować
  • nie wiesz czy żyje i jakich pozostawił spadkobierców
  • w ogóle nie masz pojęcie kim był lub jest i szczerze mówiąc nie masz szczególnej ochoty się dowiadywać

to nikt inny, jak tzw. wierzyciel dopuszczający się zwłoki.

Do Sądu po list mazalny?

W takiej sytuacji, możesz domagać się od Sądu zgody na złożenie ciążącego Ci zobowiązania do tzw. depozytu sądowego. Oznacza to, że kwotę długu, po dopełnieniu formalności związanych z (raczej teoretycznym) zapewnieniem wierzycielowi lub jego spadkobiercom udziału w postępowaniu, będziesz mógł skutecznie wpłacić na rachunek Sądu.

Wierzyciel – o ile się w tym celu zgłosi  – będzie mógł należną mu kwotę odebrać z depozytu. Niemniej, to już nie Twój problem.

Potwierdzenie wpłaty należności wraz z postanowieniem Sądu o wyrażeniu zgody na wpłatę należności hipotecznej do depozytu razem stają się upragnionym przez Ciebie kwitem mazalnym.

Pozostaje Ci tylko wypełnić właściwy formularz KW-WPIS, np. zgodnie z opracowanym przeze mnie wzorem i odtąd możesz się cieszyć własnością wolnej od obciążeń nieruchomości.

Żegnaj żono szewca!

Dziś zapraszam do zapoznania się z moim wpisem gościnnym na blogu Joanny Marskiej-Romaniszyn umowazdeweloperem.pl.

Polecam tego bloga każdemu, kto jest w przededniu inwestycji w powstającą właśnie nieruchomość.

Z moim pierwszym wpisem na gościnnych łamach możesz zapoznać się tutaj.

 

Zaproszenie na Bloga Umowa z deweloperem

Wygląda na to, że wokół bloga stanprawnynieruchomosci.pl zaczyna się trochę dziać. Niedawno zostałem zaproszony na gościnne łamy bloga Joanny Marskiej-Romaniszyn umowazdeweloperem.pl. Już niedługo pojawi się tam mój pierwszy gościnny wpis. A wiele wskazuje na to, że niedługo potem, już w innym miejscu, będzie mój kolejny gościnny występ internetowy.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – zapowiedź wpisu gościnnego

Wspomniany mój wpis na blogu Joanny Marskiej-Romaniszyn będzie dotyczył problemu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Po szczegóły, w tym – na ile to możliwe – proste wprowadzenie teoretyczne, odsyłam tamże. Link będzie >>tutaj<< aktywny już lada dzień.

Pracując nad gościnnym wpisem, odświeżyłem sobie inną historię związaną z tą samą problematyką, ale w tym wypadku całkowicie pozbawioną kontekstu transakcji z deweloperem. Tłem historii jest wieloletni spór o nieruchomość, zakończony zaskakującym zwrotem akcji.

Przegrane postępowanie o zasiedzenie

Rodzina, dajmy na to, Sopliców*, po kilkuletniej walce w sądzie o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości w końcu dała za wygraną.

W toku sporów, przez moment wydawało się, że wszystko poszło całkiem po ich myśli – sąd pierwszej instancji, wydał w 2004 roku postanowienie zgodne z ich wnioskiem. Niemniej, kwestionujący ich punkt widzenia dalszy krewny – Horeszko, skuteczną apelacją doprowadził do skierowania sprawy do rozpoznania przez sąd okręgowy, który zaskarżone postanowienie uchylił i skierował do ponownego rozpoznania.

W ponownym postępowaniu, kolejne postanowienie pierwszej instancji było już dla Sopliców niekorzystne. Sprawa raz jeszcze przeszła przez sąd okręgowy, który tym razem potwierdził słuszność przegranej.

Badanie stanu sprawy po latach

Po kilku latach od zarzucenia problemu posiadanej przez nich nieruchomości, Soplicowe postanowili zaangażować nowego prawnika i raz jeszcze spróbować uporządkować stan prawny nieruchomości po swojej myśli.

Nowy prawnik w pierwszej kolejności postanowił zapoznać się z przebiegiem dotychczasowego postępowania w sprawie. Soplicowie nie zachowali jednak porządku w dokumentach. Prawnik przyjął więc pełnomocnictwo i m.in. wystąpił do sądu pierwszej instancji o odpis pierwszego – tego korzystnego, ale uchylonego – postanowienia.

Zależało mu na uzasadnieniu tamtego rozstrzygnięcia.

Jeszcze na tym etapie, wszyscy przygotowywali się na kolejną wieloletnią batalię.

I tu następuje zwrot akcji.

Pomyłka w sekretariacie sądu

Stażysta pracujący w sekretariacie sądu nigdy dotąd nie wydawał odpisu postanowienia, które się nie uprawomocniło.

Zwyczajnie nie wiedział, że ma do czynienia z sytuacją w jego praktyce dość nietypową. Zachowując zwykłą sztampę, przystawił do kopii postanowienia pieczątkę potwierdzającą jego prawomocność, co zostało następnie „hurtowo” parafowane.

Tak oto, choć nikt z Sopliców się tego nie spodziewał, po latach bezskutecznej walki, nagle dostali to, czego chcieli– postanowienie umożliwiające im wpisanie się do księgi wieczystej jako właściciele.

Ale czy rzeczywiście nimi byli?

Nie. Tytuł prawny Sopliców do nieruchomości był przecież tylko konsekwencją pomyłki. Oni przecież  tak naprawdę nigdy nie byli właścicielami, nawet wtedy gdy zostali już wpisani do księgi wieczystej.

Soplicowie wykorzystując kłopotliwy odpis postanowienia, czym prędzej złożyli wniosek o wpis w dziale II księgi i równie szybko zbyli nieruchomość.

W ten sposób pomyłka w sekretariacie sądu spowodowała, że…

… nowy nabywca nieruchomości, stał się jej właścicielem.

Uprawnienia nowego nabywcy są oparte na zaufaniu do wpisu w księdze wieczystej, chroni go zatem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jak to działa?

O tym przeczytasz w zapowiedzianym na wstępie wpisie gościnnym.


* – nazwiska bohaterów pozwoliłem sobie pożyczyć od naszego Wieszcza. Czy zwróciłeś uwagę, że w naszym narodowym eposie jednym z wątków jest właśnie spór o nieruchomość między Horeszkami a Soplicami?

3 sposoby na koniec dożywocia

Wojciech Sowiński02 marca 2017Komentarze (0)

Dożywocie we własnym domu

Przeciętnemu człowiekowi słowo „dożywocie” kojarzy się z inną dziedziną prawa, niż prawo nieruchomości. Jak już zauważyłeś, sprawy kryminalne zasadniczo nie mieszczą się w tematyce bloga stanprawnynieruchomosci.pl. Zawodowo kompletnie mnie nie interesują.

Dożywocie to w prawie nieruchomości umowa na mocy której właściciel nieruchomości – zwykle starsza osoba posiadająca mieszkanie – zbywa nieruchomość w zamian za prawo do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych oraz zobowiązanie nabywcy do opieki. W praktyce, najczęściej dożywocie wykorzystywane jest przez rolników przekazujących następcy gospodarstwo i zachowujących dla siebie uprawnienia mieszkaniowe. Nie ma żadnych podstaw, by ograniczać zastosowanie dożywocia tylko do wsi. 

Niekiedy, jest to instytucja jakby zapomniana, traktowana trochę po macoszemu.

Niesłusznie, gdyż jest to bardzo bezpieczne narzędzie z punktu widzenia osób starszych.

Dożywocie w księdze wieczystej

Uprawnienia dożywotnika (tak w kodeksie określa się zbywcę) ujawnia się w dziale III księgi wieczystej. Skoro zbył nieruchomość, to nie jest już jej właścicielem, ma jednak do niej pewne ściśle określone uprawnienia. Mogą być one opisane np. jako prawo do korzystania z jednego z pokojów w mieszkaniu na wyłączność. Niekiedy spotyka się wpisy wieczystoksięgowe o rozbudowanych, szczegółowych postanowieniach co do praw dożywotnika. Niektóre z postanowień mogą nawet wydawać się zabawne: „nabywca zobowiązany jest dostarczyć dożywotnikowi 50 kilogramów ziemniaków do końca października każdego roku” albo „nabywca dwa razy w roku zapewni zbywcy półtuszę świni”. Cóż, wszystko zależy od punktu widzenia.

Dożywocie a sprzedaż nieruchomości

Ogólnie, nie ma przeszkód, by sprzedać nieruchomość objętą uprawnieniami dożywotnika. Jest z tym jednak problem: czy ktoś zechciałby inwestować w nieruchomość, na której zamieszkuje jej poprzedni właściciel i na dodatek prawo do zamieszkiwania ma zagwarantowane do końca swego życia?

3 sposoby na koniec dożywocia

Sposób pierwszy: jak każda umowa, umowa o dożywocie może być zgodnie z wolą jej stron zmieniona lub nawet rozwiązana. W tym trybie, np. po uzgodnieniu z dożywotnikiem innego sposobu rozliczenia jego uprawnień na przyszłość, można zatem zakończyć szczególną prawną więź byłego właściciela z nieruchomością.

Sposób drugi: ustawodawca przewidział również możliwość popadnięcia stron umowy w konflikt, uniemożliwiający dalszą rozsądną realizację uprawnień wynikających z dożywocia. W takim wypadku, każda ze stron może przed sądem domagać się przeliczenia dożywocia na rentę, którą płacić będzie nabywca nieruchomości. Podobnie, w wypadku późniejszego zbycia nieruchomości, w której zamieszkuje dożywotnik, może on domagać się renty zamiast swych uprawnień osobistych.

Sposób trzeci: najbardziej typowym zakończeniem realizacji uprawnień dożywocia jest oczywiście nieunikniona śmierć dożywotnika.

Wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej

Każdy z opisanych wyżej sposobów zakończenia umowy dożywocia ma właściwy w swoim rodzaju dokument, na podstawie którego wykreślisz z księgi wieczystej uprawnienia dożywotnika. Pokazuje to poniższa tabelka: 

 

 

wykreślenie dożywocia

Jeśli zatem rozważasz kupno nieruchomości, która ma wpisanego w dziale III księgi wieczystej dożywotnika, to pamiętaj, by dobrze zorientować się w istniejącej sytuacji. Możliwe, że co prawda dożywocie nadal obciąża stan prawny nieruchomości, ale zaszły już przesłanki do jego wykreślenia. Zadbaj zatem o to, by to wykreślenie rzeczywiście mogło nastąpić. 

Wzór wniosku o wykreślenie hipoteki

Wojciech Sowiński26 lutego 2017Komentarze (0)

Jest! W końcu! Po latach wyrzeczeń, masz ją wreszcie w garści. Co? Zgodę banku na wykreślenie hipoteki.

Droga do wolności finansowej stoi przed Tobą otworem. Hipoteka spłacona, czas zatem ją wykreślić 🙂

Skoro już można, to nie ma na co czekać. Tylko jak to zrobić?

Na początek kilka praktycznych uwag:

  1. Postępowanie o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej toczy się przed Sądem Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości (tj. tym, który prowadzi księgę wieczystą).
  2. Postępowanie odbywa się pisemnie – chociaż praca sądu kojarzy się z czymś znacznie ciekawszym i widowiskowym (np. rozprawa z tłumem publiczności), to w tego typu sprawie, właściwie chodzi o wymianę pism między wnioskodawcą a sądem.
  3. Formularz wniosku o wykreślenie hipoteki ma symbol KW-WPIS. Znajdziesz go w każdym sądzie, a także na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości:
    wersja edytowalna – format rtf
    wersja do wypełnienia ręcznie – format pdf 
  4. Po punkcie 3, nietrudno się domyśleć, że formularz możesz wypełnić na komputerze albo ręcznie.
  5. Obowiązkowym załącznikiem do wniosku jest dokument potwierdzający możliwość wykreślenia hipoteki, zwykle pochodzący od wierzyciela. To tzw. list mazalny.
  6. Przy bardziej skomplikowanych stanach prawnych nieruchomości, konieczne będzie załączenie jeszcze innych formularzy postępowania wieczystoksięgowego, np. KW-WU w celu wskazania danych wszystkich współwłaścicieli.
  7. Wniosek o wykreślenie hipoteki podlega opłacie sądowej w kwocie 100 zł. Możesz je uiścić w kasie sądu lub przelewem na rachunek sądu przeznaczony do wpłat opłat sądowych.
  8. O załatwieniu sprawy zostaniesz poinformowany przez sąd pisemnie listem poleconym. Jeśli wszytko pójdzie dobrze, dostaniesz postanowienie o wykreśleniu hipoteki.

Żeby ułatwić Ci korzystanie z tego wzoru, wszystko co dopisałem do formularza zaznaczyłem na czerwono. Zwróć przy tym uwagę na wszystkie przekreślenia i X w okienkach wyboru.

Wzór wniosku o wykreślenie hipoteki

Poniżej kolejne strony wniosku:

Pierwsza strona to dane sądu oraz księgi wieczystej, której dotyczy wniosek. Pole nr 4 przekreśl.

 

Górna połowa wniosku dotyczy stanu właścicielskiego – w tym wypadku nie ulega on zmianie, więc tylko przekreśl puste pola. Wzór żądania umieściłem w rubryce 7. Pamiętaj o „X” powyżej.

 

Na stronie 3 umieszczasz dane wnioskodawcy (to Ty :)) oraz uczestnika postępowania.

 

Na ostatniej stronie w tym wniosku trzeba tylko wymienić załączniki. Na koniec podpis – i gotowe!

 

Jeżeli wygodniej Ci korzystać ze wzoru wydrukowanego w całości – wersję nadającą się do tego znajdziesz tutaj.