Widziałeś „Wilka z Wall Street” z Leonardo DiCaprio?

Jeśli tak, to na pewno zwróciłeś uwagę na przepych, w którym żył główny bohater Jordan Belfort.

Niedawno, media obiegła informacja o tym, że na sprzedaż wystawiono znajdujący się w Long Island w USA dom tego rozsławionego przez Hollywood drapieżnika rynków finansowych.

Informację oraz dość sporo zachęcających do zakupu zdjęć, zamieścił m.in. serwis Rzeczpospolitej. 

Jeśli chodzi o mnie, to jeszcze mnie nie stać. 😉

Moją uwagę, zwróciło to, że nieruchomość była w 2001 r. przedmiotem licytacji, jak mniemam w trybie przymusowej egzekucji zasądzonych od Jordana Belforta odszkodowań.

Egzekucja z nieruchomości

Jak pewnie wiesz, w Polsce również często dochodzi do egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości przez komornika.

Bardzo często sprzedaż dokonywana jest na potrzeby spłaty długów właściciela nieruchomości.

Stosunkowo rzadko, dochodzi także do sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (np. po rozwodzie albo po dziedziczeniu) realizowanej w celu zniesienia współwłasności. Gdy żadnego ze współwłaścicieli nie stać na tzw. spłatę dla pozostałych, a nieruchomość nie nadaje się do podziału na mniejsze, to nie pozostaje nic innego jak ją sprzedać i podzielić miedzy współwłaścicieli pozyskaną w ten sposób sumę pieniędzy.

Co ważne, licytacja komornicza, to z punktu widzenia potencjalnego inwestora okazja do kupna nieruchomości na warunkach korzystniejszych od rynkowych.

W toku pierwszej licytacji egzekucyjnej, cena wywołania wynosi 3/4 ustalonej w postępowaniu wartości rynkowej.

Jeśli pierwsza licytacja okaże się nieskuteczna, to komornik przeprowadzi drugą, w której cena wywołania to już tylko 2/3 wartości.

Nieruchomość wolna od obciążeń

Co równie istotne, nieruchomość kupiona na licytacji komorniczej co do zasady staje się wolna od dotychczas obciążających ją praw.

Po licytacji, oprócz wpisu nowego właściciela, nastąpi również wykreślenie z księgi wieczystej hipotek i niektórych tzw. ograniczonych praw rzeczowych.

Jak to w życiu bywa, nieruchomość nie będzie jednak całkowicie wolna od związanych z nią praw. O tym jednak – bardziej szczegółowo – opowiem przy innej okazji.

Gdzie znaleźć nieruchomości licytowane przez komornika?

Wracając (myślami) do domu Wilka z Wall Street – nietrudno się domyślić, że jego obecny właściciel pewnie spodziewa się zrobienia dobrego interesu na sprzedaży tej posiadłości. Kupił ją zapewne na podobnych zasadach jak opisałem powyżej, tj. poniżej realnej wartości. Teraz natomiast, sprzedający może z sukcesem zainkasować dodatkową marżę za popularność książek Belforta oraz filmu.

Jeśli też chcesz spróbować inwestycji w nieruchomości licytowane przez komorników, to możesz skorzystać z bazy danych prowadzonej pod adresem www.licytacje.komornik.pl. To oficjalny serwis  Krajowej Rady Komorniczej zawierający informacje o wszystkich prowadzonych licytacjach.

Swoją drogą, gdzieś czytałem, że zwłaszcza od czasu filmu Wilk z Wall Street Jordanowi Belfortowi powodzi się całkiem nieźle.

Może sam kupi „swój” dom? To by było w jego stylu.

Jeśli śledzisz mój profil w serwisie Facebook, to pewnie zwróciłeś uwagę na wspomniany ostatnio przeze mnie intrygujący wpis adwokat Katarzyny Skowrońskiej z Wrocławia o dziedziczeniu nieruchomości.

Szczególną uwagę, pani adwokat i jej rozmówca poświęcili hipotece obciążającej nieruchomość wchodzącą w skład spadku.

Teraz mogę już zdradzić, na czym polegała cała intryga i…

… zaprosić Cię na bloga pani Katarzyny do przeczytania wpisu pt. Odziedziczyliśmy nieruchomość obciążoną hipoteką. Znajdziesz tam wywiad… ze mną.

Nieskromnie powiem, że nigdy nie ująłbym tych problemów lepiej niż w tym wpisie. 🙂

Przy okazji, polecam Ci zaglądanie na blog-spadkowy.pl, zwłaszcza jeśli szukasz rzetelnych informacji o testamencie, zachowku albo wydziedziczeniu.

Linia orzecznicza ograniczająca użytkowanie wieczyste

Jak już wspominałem kilkukrotnie, tzw. użytkowanie wieczyste nie jest moją ulubioną instytucją prawa nieruchomości.

Oczywiście, nie chodzi o jakiś mój niechętny osobisty stosunek do użytkowników wieczystych albo do ich nieruchomości.

Po prostu ta sowiecka instytucja najogólniej mówiąc nie ma współcześnie racji bytu i jej istnienie wyraźnie narusza spójność stosunków własnościowych w Polsce.

Zostawmy jednak całą tę filozofię na marginesie.

Jeśli uważnie śledzisz mojego bloga, pamiętasz zapewne wcześniejszy wpis dotyczący możliwości zasiedzenia prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.

Od kilku tygodni, można już zauważyć, iż wspomniany pogląd Sądu Najwyższego, staje się spójną linią orzeczniczą.

A świadczy o tym, identyczne jak poprzednio stanowisko, głoszące że:

​Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

Kolejny krok Sądu Najwyższego przeciwko użytkowaniu wieczystemu

Wspomniana teza to punktu widzenia przedstawiony w uchwale w sprawie III CZP 49/16.

Jakie będą skutki przyjętego w orzecznictwie rozwiązania kolizji zasiedzenia z użytkowaniem wieczystym?

Stopniowo, wraz z kolejnymi postanowieniami stwierdzającym zasiedzenia, postępować będzie wywłaszczanie gmin i Skarbu Państwa na rzecz obywateli. Dość dziwnie brzmi, prawda? Najczęściej to ONI nas wywłaszczają, ale w tym wypadku nieraz będzie odwrotnie.

Kolejny krok: ustawa

Jakiś czas temu media obiegła informacja o przygotowywanym przez rząd sensacyjnym projekcie likwidacji użytkowania wieczystego.

Staram się śledzić ten ciekawy i kontrowersyjny projekt, który obecnie „utknął” w toku prac legislacyjnych.

Jak kiedyś obiecałem, niedługo postaram Ci się go przybliżyć.

Już teraz mogę zdradzić, że wspomniany sensacyjny ton mediów jest oczywiście typową dla nich przesadą.

Całkowita likwidacja użytkowania wieczystego raczej nie nastąpi w bieżącej kadencji Sejmu. Domyślam się, że priorytety budżetu są sprzeczne z takim pomysłem.

A może jednak po stronie władzy jest ktoś z odpowiednią odwagą i fantazją, by tupnąć nogą i rzeczywiście zdekomunizować trochę prawa?

 

 

Nie zapomnij o 1%

Wojciech Sowiński12 kwietnia 2017Komentarze (0)

Dziś z uwagi na trwający sezon rozliczania PIT krótki wpis spoza branży nieruchomości.

Jeśli jesteś osobą objętą obowiązkiem PIT, w jednej z ostatnich rubryk corocznie składanego przez Ciebie do Urzędu Skarbowego formularza, masz prawo przekazać 1% Twojego podatku na jedną z tzw. organizacji pożytku publicznego.

Oznacza to, że Państwo w tym niewielkim stopniu oddało Ci trochę Twojej wolności.

Wystarczy tak niewiele, byś mógł sam się nią posłużyć.

Jeśli zatem jeszcze tego nie zrobiłeś, to wypełniając PIT nie zapomnij o zadysponowaniu 1%.

To taki Twój mały, ale naprawdę rozsądny prztyczek w nos, dla tego specyficznego towarzystwa, które od dawna zajmuje się głównie swymi własnymi problemami, przy okazji utrzymuje w mocy tak przyszłościowe formy prawne jak np. użytkowanie wieczyste, ogranicza swobodę obrotu gruntami rolnymi albo proponuje program budowy mieszkań na wynajem „za połowę rynkowego czynszu”.

Twoje pieniądze dla polityków albo dla organizacji pozarządowych – wybór należy do Ciebie. Bez względu na to jaki masz światopogląd, to na pewno znajdziesz jakąś odpowiadającą właśnie Tobie organizację.

Ja już rozliczyłem PIT i swój 1% przekazałem na działającą na bydgoskim Fordonie w wielu różnych dziedzinach kultury oraz wsparcia potrzebujących Fundację Wiatrak.

 

Dziś przygotowałem dla Ciebie w formie krótkiego podsumowania kilka najważniejszych faktów dotyczących regulacji stanu prawnego nieruchomości nabytej wskutek spadkobrania.

Nie przeciągam zatem wstępu i od razu przechodzę do rzeczy!

1. Spadkobiercy to nowi właściciele nieruchomości już od chwili śmierci spadkodawcy

W typowej sytuacji po śmierci właściciela nieruchomości do spadku po nim zostają powołani jego spadkobiercy – najczęściej osoby z grona najbliższej rodziny.

Jeśli spadkobierców jest kilkoro – co jest dość powszechnie spotykane – to czekają ich dwa zasadnicze etapy czynności spadkowych:

a) stwierdzenie nabycia spadku w sądzie lub notarialne poświadczenie dziedziczenia (do wyboru)

b) dział spadku

Pierwszy z tych etapów to formalne ustalenie grona wszystkich spadkobierców. Chociaż spadkobiercy stają się następcami spadkodawcy już w chwili śmierci, to jednak aby ten fakt udokumentować, muszą wziąć udział w jednym z postępowań spadkowych. W efekcie, ich prawa do spadku zostaną urzędowo poświadczone.

Drugi etap dotyczy tylko sytuacji, gdy liczba spadkobierców jest większa niż 1. W takim wypadku, spadkobiercy powinni podzielić się poszczególnymi składnikami spadku lub stosownie rozliczyć się. Temu właśnie służy dział spadku.

2. Podatek od spadków i wpis do księgi wieczystej

Spadkobiercy zobowiązani są rozliczyć się z podatku od spadków i darowizn, zasadniczo w terminie miesiąca od udokumentowania spadkobrania.

Jeśli dziedziczysz po jednym ze swoich najbliższych krewnych, to będziesz mógł skorzystać ze zwolnienia od tego podatku. W takiej sytuacji i tak musisz złożyć formularz, który pozwoli Ci na skorzystanie ze zwolnienia.

W zależności od szczegółów konkretnej sytuacji i decyzji spadkobierców można ich prawa ujawnić w księdze wieczystej:

a) albo po stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnym poświadczeniu dziedziczenia- wtedy często będzie to wiązało się z pozostawieniem nieruchomości we współwłasności

b) albo dopiero po dziale spadku, gdy nieruchomość ma już jednego właściciela, który rozliczył się z resztą spadkobierców lub nieruchomości zostały podzielone stosownie do decyzji spadkobierców.

Życie przynosi również rozwiązania niestandardowe. Niedawno prowadziłem sprawę spadkową, w której część odziedziczonych nieruchomości pozostawiono we współwłasności, a drugą część (znacznie bardziej atrakcyjną inwestycyjnie) objęto działem spadku.

W efekcie wpisy do ksiąg nieruchomości wchodzących w skład spadku diametralnie się różnią. Część nieruchomości ma dziś 9 współwłaścicieli rozproszonych po Polsce, a pozostała część ma już jednego właściciela, który prężnie i ambitnie tam gospodarzy.

3. Od czego zacząć sprawę nieruchomości spadkowej?

Jeśli udajesz się do prawnika (lub chcesz samodzielnie uporządkować sprawy nabytego przez siebie spadku), koniecznie zacznij od zgromadzenia podstawowych informacji i dokumentów:

  • odpis skrócony aktu zgonu spadkodawcy (dokumentów z USC będziesz prawdopodobnie potrzebował więcej, ale ten jeden wystarczy na początek)
  • numery ksiąg wieczystych – jeśli ich nie znasz, to sprawdź czy w dokumentach spadkodawcy zachowały się akty notarialne dotyczące jego nieruchomości – tam zawsze powoływane są numery ksiąg
  • zorientuj się co wchodziło w skład spadku, a w szczególności jakie długi (kredyty?) miał spadkodawca – to kluczowe dla przyjęcia właściwej i bezpiecznej dla Ciebie strategii działań

Bardzo ważne! Naprawdę: nie bagatelizuj tej ostatniej kwestii.
Niekiedy spadek, w którym na pierwszy rzut oka widzisz tylko atrakcyjną posiadłość ziemską, może okazać się początkiem bardzo poważnych kłopotów. Najłatwiej uniknąć problemów, jeśli nie będziesz zwlekł z wizytą u fachowca.