3 drogi do służebności drogi koniecznej

Wojciech Sowiński23 lutego 20174 komentarze

Pani Anna jest spadkobiercą dwóch malowniczo położonych sąsiadujących ze sobą nieruchomości na Mazurach. Na obu działkach znajdują się pozostałości zabudowań gospodarczych. Wokół sporo wolnej przestrzeni – łąki i pola, w dali jezioro. W zasięgu wzorku są również zabudowania sąsiadów. Właścicieli sąsiednich gruntów można podzielić na dwie grupy. Pierwszą stanowią gospodarze, mieszkający tam od pokoleń i prowadzący prężne gospodarstwa rolne. Drugą, stanowią właściciele pobudowanych w ostatnich kilku latach domów letniskowych. Pani Anna chce sprzedać swoje działki, ale już od dłuższego czasu, pomimo zainteresowania potencjalnych nabywców, nikogo nie może przekonać do zawarcia transakcji.

Nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej

Obie nieruchomości pani Anny, ze względów historycznych pozbawione są dostępu do drogi publicznej. Spadkodawca, po którym moja klientka odziedziczyła te grunty, pod koniec życia geodezyjnie wyodrębnił kilka działek budowlanych od strony drogi i sprzedał je. Grzecznościowo, z jednym z nabywców uzgodnił, iż będzie mógł korzystać z „utartego szlaku” przecinającego sprzedaną działkę, aby móc dostać się do drogi. Przez kilka lat, porozumienie obowiązywało, jednak wraz ze śmiercią poprzednika pani Anny, wszyscy wyprali je z pamięci.

Nieruchomości pozostają pozbawione dostępu do drogi publicznej, co znacznie utrudnia korzystanie z nich. Z punktu widzenia pani Anny to kłopotliwe położenie nieruchomości odstrasza zaś potencjalnych nabywców, którzy wolą zainwestować w bardziej atrakcyjne działki.

Skoro działki nie mają dostępu do drogi, to możliwe jest ustanowienie tzw. służebności – specyficznego uprawnienia do korzystania przez panią Annę i późniejszych właścicieli jej nieruchomości, z gruntów sąsiednich w celu uzyskania trwałego dostępu do drogi.

W czasie spotkania z panią Anną zapoznałem się z wyrysem z mapy ewidencyjnej oraz stanem prawnym jej nieruchomości zapisanym w księgach wieczystych. W udzielonej poradzie omówiliśmy trzy możliwe rozwiązania zaistniałej sytuacji.

Droga pierwsza: notarialne ustanowienie służebności drogi koniecznej

Jeśli pani Anna dojdzie do porozumienia z którymś z właścicieli sąsiednich nieruchomości i uzyska jego zgodę na polubowne wytyczenie prawa drogi koniecznej dla jej nieruchomości, wówczas sąsiadom nie pozostaje nic innego jak udać się do geodety żeby prawidłowo wyznaczył taką drogę, a następnie do notariusza, aby zawrzeć umowę ustanawiającą służebność. Kontrahenci mogą przy tym swobodnie określić cenę, którą pani Anna zapłaci za uzyskane prawo.

Droga druga: sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej

Jeśli pani Anna nie dojdzie do porozumienia  z żadnym z sąsiadów, to pozostaje jej możliwość wystąpienia do sądu o przymusowe ustanowienie drogi koniecznej. Jej nieruchomości, tak jak wszystkie inne grunty, powinny mieć dostęp do drogi publicznej i jeśli nie ma na to sposobu „pokojowego”, to istnieje droga do pozyskania tego uprawnienia przymusowo. Podobnie jak w pierwszym wariancie, konieczny będzie udział geodety, tyle tylko, że w tym wypadku będzie to biegły powołany przez sąd. W razie takiej konieczności, sąd z udziałem rzeczoznawcy majątkowego ustali również należne odszkodowanie dla sąsiada, przez którego grunt przebiegać będzie droga konieczna.

Droga trzecia: zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Ostatnia z możliwości z uwagi na niektóre szczegóły historii nieruchomości pani Heleny nie wchodziła w grę w jej sprawie. W ogóle jest to trochę inny aspekt, bo właściwie to chodzi w tym wypadku o służebność drogi koniecznej, która faktycznie i prawnie istnieje, a jedynie nie jest to formalnie udokumentowane. Krótko mówiąc, jeśli nie masz własnego dostępu do drogi publicznej z Twojej nieruchomości, ale od lat korzystasz z gruntu niebędącego Twoją własnością, to masz prawo ubiegać się przed sądem o stwierdzenie zasiedzenia służebności. Uzyskanie postanowienia potwierdzającego ten stan pozwoli Ci na ujawnienie Twoich uprawnień w księgach wieczystych. W tym wariancie nie będziesz musiał płacić nikomu odszkodowania – prawo uwzględnia bowiem skutek wieloletniego korzystania przez Ciebie z drogi.

3 drogi do służebności drogi koniecznej

Jeśli Twoja nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to masz – teoretycznie – trzy drogi do naprawienia zaistniałej sytuacji. Pani Anna wychodząc ode mnie w poniedziałek, właśnie zaczynała się umawiać telefonicznie na spotkanie z jednym z sąsiadów w celu omówienia możliwości ustanowienia drogi koniecznej notarialnie. Obiecała, że da znać, jak poszło, mam nadzieję, że wkrótce się odezwie.

{ 4 comments… read them below or add one }

Regina Napietała Listopad 29, 2017 o 08:33

Witam
Sąsiad odwołuje się od każdej decyzji nie ma możliwości się dogadać -nie bo nie – taka jest jego polityka. Chętnie opowiem o sprawie.
Podaję mojego maila.

Odpowiedz

Wojciech Sowiński Listopad 30, 2017 o 20:46

Pani Regino,jeśli szuka Pani indywidualnej pomocy,to proszę przesłać szczegóły problemu na mój e-mail.

Odpowiedz

Jarosław Kwiecień 8, 2018 o 21:43

Szanowny Panie.
W odniesieniu do zagadnienia „zasiedzenie służebności drogi koniecznej” mam pytanie.
Osoba nieposiadająca dostępu do drogi publicznej korzystała przez ok. 40 lat z cudzej działki, będącej drogą nieutwardzoną. Teoretycznie więc wypełniła przesłanki do uzyskania zasiedzenia służebności drogi koniecznej. Niestety zmarła nie dopełniając takich formalności. Czy takie prawo do zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest dziedziczone? Czy spadkobiercy mogą wystąpić do Sądu o zasiedzenie służebności tej drogi na podstawie okresu użytkowania jej przez spadkodawcę?
Z góry dziękuję za informację.

Odpowiedz

Wojciech Sowiński Kwiecień 10, 2018 o 23:25

Sprawa jest dość skomplikowana i trudno o ustosunkowanie się do niej w tym miejscu bez poczynienia pewnych założeń lub uproszczeń, które potencjalnie mogą wprowadzić Pana w błąd.
Zastrzegając zatem pewien „skrót myślowy” mogę powiedzieć tylko tyle, że śmierć osoby, która nabyła jakieś prawo, np. służebność lub nawet własność, nie jest przeszkodą dla prowadzenia postępowania o stwierdzenie zasiedzenia. Konkretniejsza odpowiedź wymaga jednak znacznie pogłębionej analizy.
Panie Jarosławie – przedstawiony przez Pana problem wykracza poza formułę komentarzy na blogu – jeśli jest Pan zainteresowany pomocą indywidualną, proszę o kontakt na email.

Odpowiedz

Leave a Comment

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radcy Prawnego Wojciech Sowiński Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radcy Prawnego Wojciech Sowiński z siedzibą w Bydgoszczy.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem wsowinski@gmail.com.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Previous post:

Next post: