Zdarza się, że usługa prawnika w branży nieruchomości w ogóle nie musi koncentrować się na takich typowych problemach, jak zasiedzenie, rozliczenia związane ze współwłasnością, nabycie własności wskutek spadkobrania, czy tzw. czyszczenie obciążeń z działu IV.

Nieruchomości, wbrew pozorom, nie kończą się na księdze wieczystej.

W usługach prawniczych, takich jak pomoc adwokata czy radcy prawnego, wielokrotnie mieści się nie tyle wsparcie merytoryczne, tj. udzielenie porady, przygotowanie pisma lub umowy albo występowanie w sądzie, lecz również szeroko rozumiane doradztwo i wsparcie przy realizacji umów oraz w negocjacjach.

W tym ostatnim przypadku, często dochodzi wręcz do powierzenia prawnikowi roli negocjatora sporu albo negocjatora umowy.

Dla mnie branża nieruchomości to również wsparcie moich klientów w konfrontacji z deweloperami, z którymi związali się (często) największą umową swojego życia. Chodzi oczywiście o umowę deweloperską.

Jeśli śledzisz to co się dzieje w branży nieruchomości, czy w ogóle w gospodarce, to z pewnością nie umknął Twojej uwadze trwający tzw. boom na nowe mieszkania.

Nawet przedsiębiorstwa niekojarzące się z budową mieszkań, próbują w ostatnim czasie wejść do tego intratnego interesu.

Problemy deweloperów

Wracając jednak do sedna: Deweloperzy, jak wiadomo już od czasów serialu Alternatywy 4, niejednokrotnie mierzyć się muszą z ogromną presją czasu.

Jak wszędzie, problemem są również ograniczone możliwości w zakresie kosztów działalności. Prowadzi to do znanych chyba wszystkim problemów z jakością wykonania lub różnego typu odstępstwami w realizacji.

Odstępstwa może rzadko naruszają wymagania projektu budowlanego – to zasadniczo zbyt kłopotliwe. Jednak coś takiego, jak szereg „drobnych” zmian w stosunku do folderu reklamowego zasadniczo nie generuje dla dewelopera kłopotów z klientami.

Swoją drogą, niesłusznie, gdyż obowiązujące od 2014 r. przepisy dotyczące gwarancji i rękojmi pozwalają konsumentom na naprawdę wiele skutecznych działań, w wypadku gdy reklama nie sprawdza się „w życiu”.

Lokal od dewelopera

W sytuacji, którą chciałbym krótko w tym wpisie opisać, mój klient zdecydował się na zakup mieszkania na jednym z intensywnie rozbudowywanych nowych osiedli.

Przyczyną decyzji było powiększenie się rodziny, która nie mogła już dłużej funkcjonować w kawalarce.

Mój klient dotąd mieszkał w tym samym mieście.

Co jakiś czas korzystał zatem z udostępnianej przez dewelopera możliwości „doglądania postępów” budowy. Był już wielokrotnie w swoim przyszłym mieszkaniu.

Na jednym z ostatnich etapów budowy, postanowił jednak zajrzeć niżej, a mianowicie do wyposażanej już końcowo piwnicy bloku.

Pomyłka na budowie

Jakież było jego zdziwienie, gdy zamiast do swojej tzw. komórki lokatorskiej, trafił do… pomieszczenia technicznego, mieszczącego, między innymi, bliżej nieokreślone „świszczące urządzenia elektryczne” i centralne węzły różnego typu instalacji.

Szybkie sprawdzenie dokumentów dotyczących zakupionego mieszkania potwierdziło, że niestety to nie mój klient pomylił drogę w nieznanych mu jeszcze pomieszczeniach piwnicy.

Zatrudnieni przez dewelopera budowlańcy pomylili pomieszczenie, które miało być zarezerwowane na infrastrukturę techniczną i węzły z komórką mojego klienta.

Reklamacja u dewelopera

W tej sytuacji, choć formalnie do odbioru umówionego świadczenia pozostawało jeszcze wiele tygodni, po konsultacji, zdecydowaliśmy wraz z moim klientem o złożeniu reklamacji.

W pierwszej kolejności, musieliśmy ustalić priorytety i oczekiwania mojego klienta, tak by podejmowane przez nas działania były korzystne w jego konkretnej sytuacji.

Za najważniejsze – z punktu widzenia klienta (choć niekoniecznie ten punkt widzenia miał podzielać deweloper…) uznaliśmy nieodstępowanie od umowy deweloperskiej.

W tej okolicy nie było już alternatywnych inwestycji dostępnych w podobnym czasie i cenie, stąd wszelkie działania destrukcyjne dla umowy, byłyby przede wszystkim problemem mojego klienta.

W sprawie pomogłem zarówno zainicjować kluczowy dla mojego klienta spór o jakość, jak i go w duchu kompromisu zakończyć. Razem prowadziliśmy korespondencję z deweloperem, jednocześnie starając się zarówno odpowiednio „podgrzać atmosferę”, jak i nie dopuścić do impasu w uzgodnieniach.

Moim zadaniem było w pierwszej kolejności odpowiednie uzbrojenie klienta w argumenty do negocjacji i zapewnienie mu bieżącego wsparcia w ich trakcie.

Bardzo sprawdziła się przy tym zasada, że w każdym sporze prowadzonym poza sądem, po każdej propozycji drugiej strony  warto poprosić o chwilę przerwy na zastanowienie.

Taka przerwa to bardzo dobry moment na konsultację z prawnikiem, który nie dość, że potrafi spojrzeć na Twój problem z dystansu, to jeszcze jest w stanie ocenić, czy korzyści z możliwego kompromisu są atrakcyjne w porównaniu ze sporem sądowym.

Po kilku turach, reklamacja u dewelopera się powiodła.

Ostatecznie udało się zamknąć spór kompromisem i stosownym aneksem do umowy.

Mój klient wprawdzie nie otrzymał wcześniej zamówionej komórki o stosunkowo dużej powierzchni, ale zamiast tego… otrzymał dwie inne, w tym jedną w piwnicy, a drugą na swoim piętrze.

Co ważne, gdyby mój klient zamawiał drugą komórkę od razu to musiałby za nią sporo zapłacić.

***

Jeśli szukasz pomocy w problemach dotyczących realizacji umów z deweloperem to w pierwszej kolejności polecam Ci czynny, choć niestety nie rozwijany już blog pt. Umowa z deweloperem. To naprawdę jedno z najrzetelniejszych źródeł wiedzy w tych sprawach w całym Internecie.

W sprawach indywidualnych, które wymagają Twoim zdaniem profesjonalnej konsultacji lub ingerencji, jak zawsze, zachęcam do skorzystania z zakładki kontakt.

ps. Jeśli chciałbyś sobie odświeżyć Alternatywy 4, to cały serial jest legalnie i za darmo dostępny w Internecie 🙂

Wojciech Sowiński
radca prawny

Photo by Steve Johnson on Unsplash

***

Zniesienie współwłasności na zgodny plan podziału (V): przebieg rozprawy

Na początek: Dzień dobry!

Wypada się przywitać, bo wracam przecież do bloga www.stanprawnynieruchomosci.pl po dłuższej przerwie [Czytaj dalej…]