Problem, o którym mowa w tytule wpisu był już obecny na blogu w artykule zatytułowanym 99 lat później czyli wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego. 

Zwróciłem wtedy uwagę na stanowiska zajęte zarówno przez Trybunał Konstytucyjny jak i przez Sąd Najwyższy, których skutkiem było zapewnienie właścicielom lokali dość komfortowej sytuacji.

Sytuacja właściciela lokalu dzisiaj

Po pierwsze, standardem pozostaje przedłużanie prawa użytkowania wieczystego na kolejne okresy. Tylko w wyjątkowej sytuacji właściciel gruntu nie zawrze z Tobą kolejnej umowy.

Po drugie, w ostateczności jeśli jednak dojdzie do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, będziesz mógł dochodzić pełnej rekompensaty za utracone prawo własności.

Sąd Najwyższy o wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego

Już jutro, to jest na piątek 25 sierpnia 2017 r. na posiedzeniu Sądu Najwyższego podjęty zostanie temat skutków wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego dla sytuacji własnościowej lokalu.

Co ważne, Sąd Najwyższy zamierza procedować w składzie 7-osobowym. Jeśli dojdzie do podjęcia uchwały, można się spodziewać wypracowania stanowiska, z którego naprawdę trudno będzie się innym sądom, a także samemu Sądowi Najwyższemu wycofać.

Co się stanie z Twoim mieszkaniem po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego?

Czy prawo własności lokalu wreszcie przeważy nad statusem prawnym gruntu pod budynkiem?

Byłby to kolejny krok podważający sens istnienia użytkowania wieczystego.

Czekam z niecierpliwością.

O rozstrzygnięciu – oczywiście poinformuję.

 

 

Dzisiaj, po trochę dłużej niż zwykle przerwie (wakacje!), postanowiłem przybliżyć Ci problem wglądu do akt księgi wieczystej.

Moje kontakty z Czytelnikami bloga, wskazują, że jest to temat budzący naprawdę duże zainteresowanie.

Myślę, że warto tą kwestie trochę odświeżyć i pogłębić.

O ile sam dostęp do treści aktualnych wpisów do księgi, w warunkach istnienia standardu elektronicznej księgi wieczystej jest bardzo łatwy, o tyle przejrzenie akt księgi może już się okazać problematyczne.

Nie wiesz co to są akta księgi wieczystej i co się w nich znajduje? Zajrzyj do mojego wcześniejszego wpisu, w którym wyjaśniam wszystko na ten temat. Znajdziesz tam też trochę informacji o dostępie do akt wieczystoksięgowych.

Czy akta księgi wieczystej są jawne?

Akta księgi wieczystej to w zasadzie informacje nie dostępne dla ogółu osób zainteresowanych ich treścią. Nawet jeśli udasz się do sądu w celu przejrzenia fizycznie znajdującej się tam księgi, to, po pierwsze: będzie Ci przez cały czas towarzyszył pracownik sądu, a po drugie: co do zasady nie dostaniesz do wglądu treści akt.

W treści akt księgi wieczystej mogą znajdować się przecież różnego rodzaju rozstrzygnięcia sądów, a także akty notarialne dokumentujące transakcje przeprowadzane przez byłych i obecnych właścicieli nieruchomości. Mnóstwo tam zatem danych osobowych, mogą się tam znajdować także niektóre informacje dotyczące życia rodzinnego czy sytuacji majątkowej właścicieli lub innych osób ujawnionych w księdze.

A to przecież informacje prywatne.

Dostęp do akt jest zatem prawnie ograniczony.

Interes prawny w dostępie do akt księgi wieczystej

Dostęp do akt uzyska jednak osoba, która ma w tym tzw. interes prawny.

Nie ma wątpliwości, że ten tzw. interes prawny posiada ten, kto jest wpisany do księgi.

Z całą pewnością nie chodzi tu jednak tylko o właściciela.

Te same uprawnienia ma KAŻDY, kto jest wpisany, a więc również np. dożywotnik, użytkownik wieczysty, osoba uprawniania z tytułu prawa pierwokupu, wierzyciel hipoteczny itd.

Co ważne, nawet jeśli Twoje prawa do nieruchomości nie są ujawnione w księdze, ale możesz je wystarczająco uprawdopodobnić to nie powinieneś mieć problemu z dostępem do akt księgi.

Ta sytuacja dotyczy osób uprawnionych do dochodzenia w procesie uzgodnienia treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym, spadkobiercy uprawnionego do uchylenia istniejącego stwierdzenia nabycia spadku, a także osoby której prawa ujawniono wadliwie lub ich nie ujawniono.

W praktyce, naprawdę różnie bywa. Zdarza się jeszcze czasami, że co sąd to obyczaj…

Jak wykazać interes prawny?

Przed pójściem do Wydziału Ksiąg Wieczystych przygotuj sobie zatem podręczny pakiet dokumentów (np. odpis skrócony aktu urodzenia lub zgonu, akt notarialny, testament itp.), które pozwolą Ci na pokazanie swojego związku z nieruchomością albo z osobą ujawnioną obecnie lub w przeszłości w księdze.

Zainteresował Cię ten wpis? Jeśli tak, to poleć go swoim znajomym. Możesz np. udostępnić go w mediach społecznościowych, np. LinkedIn albo Facebook.

***

Potrzebujesz pomocy prawnika w sprawie dotyczącej prawa nieruchomości lub ustawy o księgach wieczystych i hipotece?

Koniecznie zajrzyj do podstrony Kontakt.

 

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest tzw. podział fizyczny.

Podział fizyczny to nic innego jak podzielenie jednej większej nieruchomości na kilka mniejszych.

Na pewno bez trudu jesteś w stanie wyobrazić sobie podział fizyczny, np. pola uprawnego.

Na przykład, o tak (kliknij w obrazek):

Logiczne i jasne, prawda?

Każdy, kto wyniósł cokolwiek z geometrii w podstawówce bez trudu zrozumie o co chodzi 🙂

Dodam tylko, że wytyczenie granic podziału nieruchomości gruntowej w rzeczywistości nie jest aż tak proste, jakby się wydawało z powyższej ilustracji (zwłaszcza, że trochę mi nie wyszła i część pola po podziale „weszła w miedzę”). Przede wszystkim, konieczne jest zaangażowanie geodety, przeprowadzenie postępowania administracyjnego a potem wieczystoksięgowego.

Podział fizyczny nieruchomości zabudowanej

O wiele bardziej skomplikowany jest podział nieruchomości zabudowanej lub budynku.

Jeśli chodzi o nieruchomość zabudowaną, to przy podziale przebiegającym przez budynek (często tak jest przy różnych sytuacjach osobistych współwłaścicieli, np. byłych małżonków albo spadkobierców) konieczne jest przeprowadzenie tego podziału prawnego wzdłuż technicznie istniejących tzw. pionowych płaszczyzn.

Te zagadkowe pionowe płaszczyzny to oczywiście nic innego jak… ściany.

Pamiętasz może jak w Alternatywach 4 bohaterowie stawiają w mieszkaniu mur, aby dokonać trwałego fizycznego podziału lokalu? 🙂

Serio, to problem polega jednak na tym, że nie zawsze projektant budynku przewiduje, że w przyszłości jego dzieło będzie musiało jeszcze spełnić wymagania stawiane przez ustawodawcę dla zniesienia współwłasności przez podział fizyczny.

Czy to uniemożliwia dokonanie takiego podziału nieruchomości?

Prace adaptacyjne

Odpowiedź możesz znaleźć w jednym z ostatnich orzeczeń Sądu Najwyższego.

Mianowicie w uchwale z 22 czerwca 2017 r., Sąd Najwyższy potwierdził znaną mi dotychczasową praktykę, że nieistnienie trwałych pionowych płaszczyzn zgodnych z wymaganiami dla podziału nieruchomości, nie jest przeszkodą dla wydania rozstrzygnięcia wychodzącego naprzeciw oczekiwaniom uczestników postępowania.

W takim wypadku, zgodnie z rozstrzygnięciem wydanym w sprawie III CZP 23/17, zadośćuczynienie wymaganiom technicznym dla przeprowadzenia podziału fizycznego budynku:

może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości.

Krótko mówiąc: jeśli okaże się, że stan budynku jest przeszkodą dla dokonania fizycznego podziału nieruchomości, to wszystkie braki w tym zakresie mogą znaleźć przeciwwagę w treści rozstrzygnięcia sądu znoszącego współwłasność. Sąd może konkretnie wskazać co jest potrzebne, dla podzielenia budynku.

***

Potrzebujesz pomocy prawnika w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości?

Zapraszam do podstrony Kontakt.

Trudny spadek i arkusz kalkulacyjny

Wojciech Sowiński10 lipca 20174 komentarze

Dziedziczenie nieruchomości to jeden z typowych sposób nabycia własności.

Z pozoru sytuacja może się wydawać dość prosta – poprzedni właściciel umarł pozostawiając po sobie jednego lub kilku spadkobierców. Jeśli jest ich kilku, to wystarczy żeby się rozsądnie porozumieli co do podziału masy spadkowej i po problemie.

Jednak, nie zawsze sprawa spadkowa idzie po myśli spadkobierców.

I nie zawsze idzie po myśli obsługującego ich prawnika

W tym sensie, że nie zawsze jest prosto.

Milionowy spadek

Np. zdarzają się spadki milionowe.

Nie chodzi mi jednak o miliony dolarów na koncie bogatego wuja z zachodniego wybrzeża Stanów Zjednoczonych.

W tego typu – tzw. milionowym spadku – chodzi o spadek trudny… matematycznie.

Jak pewnie wiesz, dziedziczenie przez wielu spadkobierców następuje w częściach ułamkowych, tj. np. dwóch spadkobierców standardowo dziedziczy po 1/2 spadku.

Jeśli w kolejnym pokoleniu, po jednym z tych spadkobierców pierwszej generacji, następców było już czworo (a w tzw. międzyczasie nikt nie uregulował wcześniejszego dziedziczenia), to każdemu z nich przypadnie już 1/2 x 1/4=1/8 udziału we własności nieruchomości spadkodawcy pierwszego pokolenia.

I tak dalej…

Czy w ten sposób można dojść do milionów… w mianowniku ułamka?

Np. 1237/12789644

🙂

Trudny spadek i arkusz kalkulacyjny

Zapewniam Cię, że tak.

I to stosunkowo „szybko” – w znanym mi przypadku stało się to już w czwartym pokoleniu, dość dzietnej rodziny.

Taki spadek to naprawdę wyzwanie zarówno dla spadkobierców, jak i dla prawnika, który ich obsługuje.

Znam prawników, którzy nijak nie potrafią przekonać się do arkuszy kalkulacyjnych. Jeśli już coś muszą policzyć, to odruchowo sięgają po kalkulator leżący zawsze gdzieś w zasięgu ręki.

Ja pracę z arkuszem lubię. W sprawach stosunkowo prostych, może nie jest to bezwzględnie konieczne, ale za to dużo łatwiej znaleźć pomyłkę, gdy wszystkie dane do wyliczeń są „na swoim miejscu”.

Przy spadkach milionowych, porządnie ułożony arkusz, to podstawa i jedyne sensowne narzędzie pracy.

Ostatnio, przygotowany przeze mnie arkusz w takim spadku o imponującym (może raczej: wstrząsającym) mianowniku w udziałach, złożyłem jako załącznik do Sądu.

Próbowałem przy tym podpytać w Wydziale Ksiąg Wieczystych, w jaki technicznie sposób liczy się tam takie trudne spadki. Moje sugestia o możliwości posłużenia się arkuszem kalkulacyjnym spotkała się z reakcją z pogranicza zdziwienia i sceptycyzmu.

Cóż, w tej sytuacji, mam tylko nadzieję, że załączając mój arkusz, choć trochę pomogłem komuś, kto siedząc po drugiej stronie, będzie musiał teraz raz jeszcze policzyć ułożone przeze mnie zadanie. Życzę Sądowi powodzenia w starciu z ponad czterdziestką ułamków dodawanych i mnożonych zgodnie z chronologią i kolejnymi postanowieniami spadkowymi dla kolejnych pokoleń właścicieli nieruchomości.

Zainteresował Cię ten wpis? Jeśli tak, to poleć go swoim znajomym. Możesz np. udostępnić go w mediach społecznościowych, np. Facebook.

***

Potrzebujesz pomocy prawnika potrafiącego dokładnie liczyć miliony w trudnej sprawie spadkowej dotyczącej nieruchomości?

Zapraszam do podstrony Kontakt.

W poprzednim wpisie z tego cyklu omówiłem dwa pierwsze etapy typowych działań związanych ze spadkobraniem nieruchomości, to jest stwierdzenie nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia oraz konieczność rozliczenia podatku od spadków i darowizn.

Dziś ciąg dalszy, w którym dowiesz się, między innymi, czym jest dział spadku i czy zawsze jest on potrzebny.

Dział spadku

Przeprowadzenie działu spadku będzie konieczne właściwie tylko w wypadku, jeśli wskutek dziedziczenia doszło do rozdrobnienia majątku spadkodawcy na części ułamkowe.

To znaczy, że jeżeli jesteś jedynym spadkobiercą, to możesz od razu przewinąć tą stronę niżej do następnego podtytułu.

Jeśli natomiast spadkobierców jest więcej to należy przeprowadzić tzw. dział spadku.

Podobnie jak w przypadku urzędowego poświadczenia faktu dziedziczenia, również w tym wypadku sprawę możesz równie dobrze załatwić w sądzie, jak również u notariusza.

Logika jest dokładnie ta sama, co w tamtym wypadku: w sądzie zajmie to zwykle trochę więcej czasu, zaś u notariusza będzie szybciej, lecz zasadniczo wszyscy zainteresowani sprawą powinni stawić się w jednym czasie i miejscu, żeby wziąć udział w czynności.

Skutkiem działu spadku powinno być kompleksowe rozliczenie miedzy spadkobiercami wszystkich skutków majątkowych spadkobrania: w tym długów i korzyści, a także uzgodnienie sposobu podzielenia się majątkiem.

Zwykle, co naturalne, spadkobiercy dążą do osiągnięcia takiego stanu, w którym żaden ze składników majątku nie będzie już przedmiotem współwłasności.

W praktyce oznacza to spłaty lub dopłaty mające na celu wyrównanie finansowe sposobu podzielenia się majątkiem.

Bywa też i tak, że dziedziczący decydują się na podział nieruchomości (np. z udziałem geodety wytyczającego mniejsze działki).

W ostateczności, zawsze pozostaje jeszcze wyjście awaryjne ze współwłasności, którym jest… sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

Ostatni krok w dziedziczeniu nieruchomości czyli postępowanie wieczystoksięgowe

Potocznie, w kontekście regulowania stanu prawnego nieruchomości, często słyszę o tym, że trzeba „zapisać nieruchomość” albo „przepisać nieruchomość”.

W istocie rzeczy chodzi jednak o wpis.

Wpis prawa własności do księgi wieczystej,  to właściwie ostatni etap całego schematu zadań związanych ze spadkobraniem.

Jeśli poprawnie przeszedłeś przez wcześniejsze kroki, to nasz system prawny nie pozwoli Ci zapomnieć o księdze wieczystej Twojej nieruchomości.

Wkrótce po zakończeniu działu spadku, dostaniesz wezwanie z Wydziału Ksiąg Wieczystych zobowiązujące Cię do ujawnienia w dziale II księgi nowego stanu właścicielskiego.

Możliwe jest też, że tego etapu właściwie nie zauważysz. Będzie tak, jeśli zdecydowałeś się na załatwienie sprawy działu spadku u notariusza. Wówczas to notariusz w sporządzonym akcie notarialnym dopilnuje spraw wieczystoksięgowych.

Będzie tak również wówczas, jeśli… w spadku nie było żadnej nieruchomości.

Ale na tym blogu, to sytuacja całkowicie niegodna uwagi.

Zainteresował Cię ten wpis? Jeśli tak, to poleć go swoim znajomym. Możesz np. udostępnić go w mediach społecznościowych, np. LinkedIn albo Facebook.

***

Potrzebujesz pomocy prawnika w sprawie spadkowej dotyczącej nieruchomości?

Koniecznie zajrzyj do podstrony Kontakt.