Prawne problemy dotyczące nieruchomości to nie tylko sam tytuł własności i obciążenia hipoteczne.
Nieruchomości a prawo budowlane
Na sytuację prawną nabywców i właścicieli z biegiem lat coraz większy wpływ mają również regulacje prawa administracyjnego. Oprócz dyskutowanych na łamach bloga jakiś czas temu regulacji z zakres planowania i zagospodarowania przestrzennego, bardzo ważną rolę odgrywają również przepisy prawa budowlanego.
Nie dalej niż tydzień temu, to jest 19 września 2020 r. weszły w życie przełomowe zmiany regulacji dotyczących samowoli budowlanej. Rozpoczęła się tzw. abolicja, która pozwala właścicielom nieruchomości zabudowanych samowolą na dość rozsądne i wygodne wyjście z kłopotliwej sytuacji.
Chciałbym przyjrzeć się temu problemowi z naprawdę eksperckiego poziomu, stąd zdecydowałem się na krótką rozmowę z radcą prawnym Dorotą Kuś – prowadzącą kancelarię w Lublinie i znaną mi m.in. z bloga koncentrującego się właśnie na sprawach samowoli.
Mecenas Dorota Kuś specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców w branży budowlanej oraz w zamówieniach publicznych.
Zapraszam zatem do przeczytania wywiadu.
***
Kupno nieruchomości z samowolą budowlaną
W.S.: Pani Mecenas, co to właściwie jest samowola budowlana??
D.K.: Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy zacząć od tego, że w przypadku części inwestycji budowlanych wymagane jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Roboty budowlane można rozpocząć dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.
W przypadku niektórych inwestycji, aby rozpocząć budowę wystarczy dokonać stosownego zgłoszenia do organu administracji architektoniczno -budowlanej.
Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych.
Organ może, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.
O samowoli budowlanej mówimy w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:
- bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę,
- bez wymaganego zgłoszenia,
- pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu do zgłoszenia.
W.S.: Co może się stać, jeśli część zabudowy mojej nieruchomości jest samowolą budowlaną?
D.K.: Wówczas organ nadzoru budowlanego może wszcząć (na wniosek lub z urzędu) postępowanie legalizacyjne.
Postępowanie legalizacyjne będzie w takim przypadku dotyczyć tylko tej części obiektu budowlanego, który został wybudowany w ramach samowoli budowlanej. Podobnie w przypadku kilku obiektów na tej samej działce, postępowanie legalizacyjne będzie dotyczyć tylko tych obiektów, które zostały wybudowane w ramach samowoli budowlanej.
Na skutek postępowania legalizacyjnego organ może wydać decyzję o:
- rozbiórce samowolnie wybudowanego obiektu lub jego części,
- bądź o legalizacji.
Abolicja samowoli budowlanych
W.S.: Dużo się ostatnio mówi o zmianach w prawie budowlanym. Sam z zainteresowaniem śledzę szczegóły na blogu Legalizajca Samowoli Budowlanej. Czy Pani Mecenas może krótko wskazać na czym polegają wprowadzone zmiany?
D.K.: Do ustawy Prawo budowlane wprowadzono tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne. Postępowanie to znacznie ułatwia uzyskanie decyzji o legalizacji.
Przede wszystkim dlatego, że w toku tego postępowania organ nadzoru budowlanego nie bada zgodności inwestycji z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie jest też wymagane przedłożenie projektu budowlanego.
A co najważniejsze legalizacja nie wiąże się z obowiązkiem uiszczenia opłaty legalizacyjnej.
W.S.: W jakich przypadkach możliwe jest skorzystanie z uproszczonego postępowanie legalizacyjnego?
D.K.: Skorzystanie z uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest możliwe w odniesieniu do:
- obiektów budowlanych wybudowanych przez 1 stycznia 1995 r.
lub
- jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.
Trzeba jednak dodać, że nie można skorzystać z uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli:
- w stosunku do obiektu lub jego części toczyło się już postępowanie legalizacyjne i w jego toku zostało wydane postanowienie o wstrzymaniu budowy
lub
- organ nadzoru budowlanego przed 19 września 2020 r. wydał decyzję o rozbiórce.
W.S.: Od kiedy można składać wnioski w tym nowym trybie?
D.K.: Przepisy przewidujące uproszczoną procedurę legalizacyjną weszły w życie w dniu 19 września 2020 r. i od tego dnia można składać wnioski o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego.
Sytuacja nabywcy samowoli
W.S.: Bloga stanprawnynieruchomosci.pl śledzą właściciele i przyszli nabywcy nieruchomości. Jakie znaczenie dla kupującego ma to, czy w skład nabywanej przez niego zabudowy wchodzi częściowa samowola?
D.K.: Ma to bardzo duże znaczenie przy nabyciu nieruchomości. Nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że postępowanie legalizacyjne może dotyczyć nie tylko inwestora obiektu budowlanego, ale też osoby, która od tego inwestora nabyła nieruchomość.
Jeśli nie sprawdzi się tej sprawy na etapie zakupu nieruchomości można skończyć z decyzją o rozbiórce lub decyzją o legalizacji nakładającą wysoką opłatę legalizacyjną.
W.S.: Dziękuję za rozmowę.
***
Przeczytaj także:
Na czym polega Twój problem z deweloperem?
Dziedziczenie nieruchomości
Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:
tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com
