Kłopoty z roztargnionym deweloperem

Wojciech Sowiński03 lutego 2020Komentarze (0)

Zdarza się, że usługa prawnika w branży nieruchomości w ogóle nie musi koncentrować się na takich typowych problemach, jak zasiedzenie, rozliczenia związane ze współwłasnością, nabycie własności wskutek spadkobrania, czy tzw. czyszczenie obciążeń z działu IV.

Nieruchomości, wbrew pozorom, nie kończą się na księdze wieczystej.

W usługach prawniczych, takich jak pomoc adwokata czy radcy prawnego, wielokrotnie mieści się nie tyle wsparcie merytoryczne, tj. udzielenie porady, przygotowanie pisma lub umowy albo występowanie w sądzie, lecz również szeroko rozumiane doradztwo i wsparcie przy realizacji umów oraz w negocjacjach. W tym ostatnim przypadku, często dochodzi wręcz do powierzenia prawnikowi roli negocjatora sporu albo negocjatora umowy.

Dla mnie branża nieruchomości to również wsparcie moich klientów w konfrontacji z deweloperami, z którymi związali się (często) największą umową swojego życia. Chodzi oczywiście o umowę deweloperską.

Jeśli śledzisz to co się dzieje w branży nieruchomości, czy w ogóle w gospodarce, to z pewnością nie umknął Twojej uwadze trwający tzw. boom na nowe mieszkania. Nawet przedsiębiorstwa niekojarzące się z budową mieszkań, próbują w ostatnim czasie wejść do tego intratnego interesu.

Problemy deweloperów

Wracając jednak do sedna: Deweloperzy, jak wiadomo już od czasów serialu Alternatywy 4, niejednokrotnie mierzyć się muszą z ogromną presją czasu. Jak wszędzie, problemem są również ograniczone możliwości w zakresie kosztów działalności. Prowadzi to do znanych chyba wszystkim problemów z jakością wykonania lub różnego typu odstępstwami w realizacji.

Odstępstwa może rzadko naruszają wymagania projektu budowlanego – to zasadniczo zbyt kłopotliwe. Jednak coś takiego, jak szereg “drobnych” zmian w stosunku do folderu reklamowego zasadniczo nie generuje dla dewelopera kłopotów z klientami.

Swoją drogą, niesłusznie, gdyż obowiązujące od 2014 r. przepisy dotyczące gwarancji i rękojmi pozwalają konsumentom na naprawdę wiele skutecznych działań, w wypadku gdy reklama nie sprawdza się “w życiu”.

Lokal od dewelopera

W sytuacji, którą chciałbym krótko w tym wpisie opisać, mój klient zdecydował się na zakup mieszkania na jednym z intensywnie rozbudowywanych nowych osiedli. Przyczyną decyzji było powiększenie się rodziny, która nie mogła już dłużej funkcjonować w kawalarce.

Mój klient dotąd mieszkał w tym samym mieście. Co jakiś czas korzystał zatem z udostępnianej przez dewelopera możliwości “doglądania postępów” budowy. Był już wielokrotnie w swoim przyszłym mieszkaniu. Na jednym z ostatnich etapów budowy, postanowił jednak zajrzeć niżej, a mianowicie do wyposażanej już końcowo piwnicy bloku.

Pomyłka na budowie

Jakież było jego zdziwienie, gdy zamiast do swojej tzw. komórki lokatorskiej, trafił do… pomieszczenia technicznego, mieszczącego, między innymi, bliżej nieokreślone “świszczące urządzenia elektryczne” i centralne węzły różnego typu instalacji.

Szybkie sprawdzenie dokumentów dotyczących zakupionego mieszkania potwierdziło, że niestety to nie mój klient pomylił drogę w nieznanych mu jeszcze pomieszczeniach piwnicy. Zatrudnieni przez dewelopera budowlańcy pomylili pomieszczenie, które miało być zarezerwowane na infrastrukturę techniczną i węzły z komórką mojego klienta.

Reklamacja u dewelopera

W tej sytuacji, choć formalnie do odbioru umówionego świadczenia pozostawało jeszcze wiele tygodni, po konsultacji, zdecydowaliśmy wraz z moim klientem o złożeniu reklamacji.

W pierwszej kolejności, musieliśmy ustalić priorytety i oczekiwania mojego klienta, tak by podejmowane przez nas działania były korzystne w jego konkretnej sytuacji. Za najważniejsze – z punktu widzenia klienta (choć niekoniecznie ten punkt widzenia miał podzielać deweloper…) uznaliśmy nieodstępowanie od umowy deweloperskiej. W tej okolicy nie było już alternatywnych inwestycji dostępnych w podobnym czasie i cenie, stąd wszelkie działania destrukcyjne dla umowy, byłyby przede wszystkim problemem mojego klienta.

W sprawie pomogłem zarówno zainicjować kluczowy dla mojego klienta spór o jakość, jak i go w duchu kompromisu zakończyć. Razem prowadziliśmy korespondencję z deweloperem, jednocześnie starając się zarówno odpowiednio “podgrzać atmosferę”, jak i nie dopuścić do impasu w uzgodnieniach.

Moim zadaniem było w pierwszej kolejności odpowiednie uzbrojenie klienta w argumenty do negocjacji i zapewnienie mu bieżącego wsparcia w ich trakcie.

Bardzo sprawdziła się przy tym zasada, że w każdym sporze prowadzonym poza sądem, po każdej propozycji drugiej strony  warto poprosić o chwilę przerwy na zastanowienie. Taka przerwa to bardzo dobry moment na konsultację z prawnikiem, który nie dość, że potrafi spojrzeć na Twój problem z dystansu, to jeszcze jest w stanie ocenić, czy korzyści z możliwego kompromisu są atrakcyjne w porównaniu ze sporem sądowym.

Po kilku turach, reklamacja u dewelopera się powiodła. Ostatecznie udało się zamknąć spór kompromisem i stosownym aneksem do umowy. Mój klient wprawdzie nie otrzymał wcześniej zamówionej komórki o stosunkowo dużej powierzchni, ale zamiast tego… otrzymał dwie inne, w tym jedną w piwnicy, a drugą na swoim piętrze.

Co ważne, gdyby mój klient zamawiał drugą komórkę od razu to musiałby za nią sporo zapłacić.

***

Jeśli szukasz pomocy w problemach dotyczących realizacji umów z deweloperem to w pierwszej kolejności polecam Ci czynny, choć niestety nie rozwijany już blog pt. Umowa z deweloperem. To naprawdę jedno z najrzetelniejszych źródeł wiedzy w tych sprawach w całym Internecie.

W sprawach indywidualnych, które wymagają Twoim zdaniem profesjonalnej konsultacji lub ingerencji, jak zawsze, zachęcam do skorzystania z zakładki kontakt.

ps. Jeśli chciałbyś sobie odświeżyć Alternatywy 4, to cały serial jest legalnie i za darmo dostępny w Internecie 🙂

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Co to jest podział cywilny nieruchomości?

Wojciech Sowiński29 listopada 2019Komentarze (0)

We współwłasności, czy to spadkowej, czy (zwłaszcza) pomałżeńskiej, różnie bywa.

Atmosfera robi się szczególnie konfliktowa, jeśli ambicje lub potrzeby współwłaścicieli wykraczają poza wartość przypadającego im prawnie udziału. Na przykład, gdy były małżonek nie szanuje zakresu Twoich uprawnień do wspólnego lokalu, a do tego nie poczuwa się do pokrywania połowy czynszu.

Wszelkie zaufanie może natomiast zniknąć gdy na stan prawny nieruchomości zaczną rzutować kłopoty finansowe jednego lub niektórych ze współwłaścicieli. 

Z taką sytuacją spotkałem się niedawno.

Zwróciła się do mnie czytelniczka bloga – pani Natalia, która wraz z trójką rodzeństwa jest współwłaścicielem mieszkania po ich zmarłych rodzicach. Co nietypowe, w tym wypadku stan współwłasności nie był wynikiem spadkobrania, lecz darowizn poczynionych na czwórkę dorosłych dzieci przez rodziców.

W ostatnich latach, żaden ze współwłaścicieli nie korzystał już z lokalu dla własnych potrzeb mieszkaniowych. Rodzeństwo wraz z rodzinami zamiennie korzystało z lokalu, głównie w czasie wakacji, gdyż pochodzą z dość atrakcyjnej turystycznie miejscowości. Koszty utrzymania mieszkania były w zasadzie bez żadnych dyskusji dzielone na cztery osoby.

Zadłużenie udziału w nieruchomości

Po pewnym czasie, okazało się że brat pani Natalii popadł w dość poważne zadłużenie.

Wierzyciele dość sprawnie posługujący się procedurą (pewnie dlatego, że czytają blog Leszka ;)), bardzo szybko doprowadzili do hipotecznego obciążenia udziału zadłużonego współwłaściciela. Okazało się przy tym, że wartość zadłużenia znacznie przekracza wartość udziału zadłużonego brata.

Jeśli śledzisz mojego bloga, to już wiesz, że hipoteka na udziale współwłaściciela Twojej nieruchomości, może powstać bez Twojej zgody a nawet wiedzy. Taka sytuacja w bezpośredni sposób nie dotyka niezadłużonych współwłaścicieli. Niestety, zwłaszcza na poziomie emocjonalnym, może być niekomfortowa.

Podział cywilny nieruchomości

W rozmowie z panią Natalią doszliśmy do wniosku, iż w tej sytuacji optymalnym dla niej rozwiązaniem byłoby definitywne wycofanie się ze współwłasności. Okazało się, że pozostała (niezadłużona) dwójka rodzeństwa, również myśli podobnie. Brat-dłużnik natomiast momentalnie zerwał wszelkie kontakty.

W tych warunkach, istnienie obciążenia hipotecznego jednego z udziałów, zniechęcało każdego ze współwłaścicieli, do nabywania udziałów pozostałych osób.

Wyjściem z sytuacji okazał się podsunięty przeze mnie pomysł przeprowadzenia podziału cywilnego nieruchomości.

Podział cywilny nieruchomości polega na zarządzeniu przez sąd w ramach postępowania o zniesienie współwłasności komorniczej sprzedaży i podziału uzyskanej sumy między współwłaścicieli proporcjonalnie do uzyskanych udziałów.

W efekcie, żaden z dotychczasowych współwłaścicieli nie nabywa na wyłączną własność nieruchomości. Zarazem jednak, tak jak w tej sprawie, pomimo istnienia na niej znacznego obciążenia hipotecznego, staje się ona “sprzedawalna”. W każdym wypadku, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości następuje bez obciążeń hipotecznych. Nawet tak jak w tej sprawie, gdzie nie ma wątpliwości, że uzyskana suma odpowiadająca wartości udziału zadłużonego brata, nie pozwoli na pełne zaspokojenie wierzycieli.

Niezadłużeni właściciele, otrzymają natomiast tylko odpowiadające ich udziałom części ceny sprzedaży.

***

Jeśli potrzebujesz więcej informacji w sprawach dotyczących znoszenia współwłasności gruntów i lokali, warto zajrzeć do zakładki kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Skontaktowała się ze mną pani Michalina, która na co dzień mieszka i pracuje w Belgii.

Pani Michalina, jak wiele osób w ostatnich latach, wykorzystała szansę jaką dała nam możliwość swobodnego podróżowania i mieszkania w państwach Unii. Ma w Belgii stałą pracę, tam też zdecydowała się na założenie rodziny i urodzenie dziecka.

Nieoczekiwanie dla niej, jej małoletni syn został jednym ze spadkobierców nieruchomości należącej do jej rodziny w Polsce.

W tej sytuacji, pani Michalina zdecydowała się na skierowanie do sądu wniosku o stwierdzenie nabycia spadku.

W kilka tygodni po wysłaniu wniosku sąd przysłał jej jednak pismo ze zobowiązaniem do usunięcia braków formalnych. Braki formalne to kwestie wymagające uzupełnienia jeszcze przed rozpoczęciem załatwiania sprawy przez sąd. Co ważne, na taką korespondencję z sądu trzeba odpowiedzieć nie później niż w ciągu 7 dni.

Jednym ze wskazanych przez sąd braków był:

odpis aktu urodzenia małoletniego Jana (syna wnioskodawczyni)

Jednak, mieszkając od lat w Belgii i będąc w Polsce tylko okazjonalnie, pani Michalina nie widziała dotąd potrzeby formalnego zgłaszania urodzenia jej syna w polskim urzędzie.

Takie zgłoszenie nazywa się transkrypcją aktu urodzenia i polega na przeniesieniu zagranicznego aktu urodzenia do polskiego rejestru stanu cywilnego. Wprawdzie nie jest to sprawa ani szczególnie czasochłonna ani kosztowna, niemniej zorganizowanie wszystkiego w ciągu 7 wymaganych przez sąd dni przekraczało możliwości wnioskodawczyni.

Swoją drogą, Urząd Miasta w Bydgoszczy bardzo konkretnie i jasno tłumaczy tutaj wszystkie ważne kwestie dotyczące tej procedury.

Zagraniczny akt urodzenia

Wydaje mi się, że (wbrew deklaracjom ustawodawcy) coraz rzadziej przepisy i procedury ułatwiają nam życie.

W tym wypadku jednak jest inaczej, o czym z przyjemnością mogłem poinformować panią Michalinę, a w tym miejscu także i Ciebie.

Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego (art. 1138)

Zagraniczne dokumenty urzędowe mają moc dowodową na równi z polskimi dokumentami urzędowymi.

Oznacza to, że jeśli w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku (w tym obejmującego nieruchomość) biorą udział osoby, które nie mają polskiego aktu urodzenia, to nie ma potrzeby dokonywania ich transkrypcji.

By sprawa spadku dalej ruszyła, wystarczy zatem przedłożyć sądowi oryginalny zagraniczny dokument oraz jego tłumaczenie przysięgłe. Pani Michalina bez trudu załatwiła tą sprawę w swojej okolicy.

***

Jeśli Ciebie również zaskoczyło dziedziczenie nieruchomości i szukasz pomocy w związanych z tym formalnościach, zajrzyj do zakładki kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Siadam do tego wpisu i od razu przypomina mi się znajoma, która mówiąc o chwili zawierania w pierwszych dniach po ślubie umowy kredytu hipotecznego, po latach stwierdziła, że “taka byłam zakochana, że wszystko bym podpisała”.

Jasne, no czegoż się nie robi w takich chwilach 😉

Wspólna nieruchomość i wspólna hipoteka

Sytuacja może niezbyt szczęśliwa, ale jakże powszechna – rozwód. Po mniej lub bardziej czasochłonnym procesie, byli małżonkowie stają przed problemem rozliczenia się ze wspólnej nieruchomości.

Zwykle jest to mieszkanie, które kupili wspólnie na kredyt na początku małżeństwa, albo nawet jeszcze przed jego zawarciem.

Co zawsze w takiej sprawie polecam? O ile małżonkowie mają jeszcze w sobie determinację i rozsądek do współpracy, to najbardziej korzystnym rozwiązaniem, jest po prostu zbycie takiej nieruchomości. Po znalezieniu kupującego i sprzedaży, pozostaje już tylko podzielenie się pieniędzmi.

Nie zawsze jednak byli małżonkowie będą gotowi do kompromisu.

Zwłaszcza, że atmosferę ewentualnych rozmów w sprawie sprzedaży, czy innych możliwych sposobów zniesienia współwłasności, będzie psuła konieczność spłaty hipoteki.

Skoro nie masz możliwości sprzedaży nieruchomości z zaangażowaniem byłego małżonka, to nie ma innego rozwiązania jak przeprowadzenie podziału majątku .

Czy hipoteka uniemożliwia podział majątku?

Pewnie, że nie.

Możesz znieść współwłasność nieruchomości zadłużonej hipotecznie.

Hipoteka a wartość wspólnej nieruchomości

W pierwszej połowie tego roku, dwie ciekawe sprawy dotyczące rozliczania wartości nieruchomości z hipoteką trafiły do Sądu Najwyższego. W uchwale w sprawie III CZP 14/19 z dnia 25 lipca 2019 r. wyjaśniono:

W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd – przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich – ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Jak to rozumieć?

Wyobraźmy sobie mieszkanie o wartości 200 tys. zł, z hipoteką do kwoty 250 tys. zł. Hipoteka przysługuje bankowi, który 10 lat temu udzielił kredytu na zakup tego mieszkania. W chwili podziału majątku do spłaty pozostało jeszcze 90 tys. zł.

Małżonkom standardowo przysługują równe udziały w majątku wspólnym.

W najprostszym scenariuszu, sąd przyzna mieszkanie na wyłączną własność męża, zobowiązując go do spłaty żony w kwocie 100 tys. zł (połowy wartości mieszkania).

Obciążenie w takiej typowej sytuacji, nie będzie jednak brane pod uwagę przy podziale majątku i rozliczeniu małżonków. Żona otrzyma od męża 100 tys. zł, ale bank nadal będzie mógł domagać się reszty kredytu zarówno od żony jak i od męża. Nie ma znaczenia, kto w tym mieszkaniu zostanie. Tzn., że nawet jeśli tylko jeden z dotychczasowych współwłaścicieli otrzyma nieruchomość na wyłączną własność, to w żadnym razie nie oznacza to, że drugi z nich uwalnia się od zobowiązań zaciągniętych wobec banku.

Co ważne, rozliczenie zostanie dokonane w taki sposób również wtedy, gdy wartość hipoteki przewyższa wartość nieruchomości. Ten punkt widzenia, Sąd Najwyższy potwierdził w uchwale III CZP 41/18 z 28 marca 2019 r.

Kredyt silniejszy niż wspólność i małżeństwo

Przyczyną tego rozumowania Sądu, jest zasada nieingerowania w sprawach dotyczących współwłasności nieruchomości w kwestie umów kredytowych. Podział majątku będzie zawsze dotyczył własności nieruchomości, a nie związanych z nią zobowiązań.

Zmiany właścicielskie nie mają wpływu na treść umowy z bankiem.

Choć hipoteka nie kojarzy się chyba nikomu szczególnie romantycznie, to jak widać, bywa tak, że wiąże ze sobą ludzi bardziej niż małżeństwo.

***

Jeśli planujesz przejąć całą – dotąd wspólną – nieruchomość i wreszcie ostatecznie rozliczyć się z pozostałym współwłaścicielami, ale nie jesteś pewien jak się za to zabrać – zapraszam do zakładki Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Na początek: Dzień dobry!

Wypada się przywitać, bo wracam przecież do bloga www.stanprawnynieruchomosci.pl po dłuższej przerwie.

Niby zdawałem sobie sprawę, że blog zeszedł trochę na dalszy plan, ale gdybym przed chwilą nie sprawdził, to nigdy do głowy by mi nie przyszło, że ostatni “porządny” wpis pochodzi ze stycznia (sic!).

Zatrzymałem się wówczas na cyklu dotyczącym zniesienia współwłasności na zgodny plan podziału.

Z pierwszego i najpopularniejszego wpisu tej serii, dowiesz się m.in. co to właściwie jest zgodny plan podziału oraz jakie korzyści niesie za sobą wypracowanie zgody między spadkobiercami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Dzisiaj, przyjrzymy się przebiegowi postępowania sądowego w tego typu sprawie.

Zawiadomienie o rozprawie

Bez względu na to, czy jesteś wnioskodawcą czy jednym z uczestników postępowania, zawiadomienie o rozprawie otrzymasz w formie listu poleconego z sądu. Zwykle w sprawie o zniesienie współwłasności na zgodny plan podziału, nie będzie w treści pisma sądu zastrzeżenia o obowiązkowym stawiennictwie. Skoro go nie ma, to tylko od Ciebie zależy, czy masz ochotę lub potrzebę udawać się do sądu.

Oczywiście, jeśli jesteś wnioskodawcą lub uczestnikiem, który w myśl przyjętego planu podziału ma otrzymać jakieś składniki majątku lub rozliczać się z pozostałymi uczestnikami, to zdecydowanie polecam obecność w sądzie. Podobnie, jeśli nie masz całkowitej pewności, czy rzeczywiście wszyscy współwłaściciele są zgodni co do propozycji rozstrzygnięcia zawartej we wniosku.

W sądzie

W sprawie tego typu nie jest obowiązkowe zatrudnianie pełnomocnika, takiego jak adwokat czy radca prawny. Jeśli się na to zdecydujesz, to z pewnością sprawa będzie wymagała od Ciebie dużo mniej czasu i nerwów.

Skoro udałeś się na rozprawę, to po odnalezieniu właściwej sali, należy poczekać na jej wywołanie.

Wywołanie sprawy polega na tym, że pracownik sądu (lub głośnik na korytarzu) poinformuje na głos, że zaprasza do sali osoby, które przyszły na daną sprawę.

Na sali

Sąd przede wszystkim sprawdzi obecność oraz skuteczność powiadomienia o rozprawie wszystkich uczestników postępowania.

Jeśli nie będzie w tych formalnych kwestiach żadnych wątpliwości, wówczas Sąd w krótkim przesłuchaniu spróbuje potwierdzić zgodność przedłożonego przez wnioskodawcę planu podziału. W zasadzie, jest to ostatni moment, by skutecznie podważyć zgodność planu podziału.

W standardowej sprawie, w której wniosek był rzetelnie sporządzony i skompletowany, a zgoda współwłaścicieli niewątpliwa, czynności sądu od chwili wywołania sprawy do wydania postanowienia kończącego ją w pierwszej instancji zamkną się między jednym a dwoma… kwadransami.

Postanowienie sądu

W zależności od tego, czy przyczyną wielości osób uprawnionych do nieruchomości było spadkobranie czy inne zdarzenie, trochę inny będzie przedmiot uwagi sądu.

Tak czy inaczej, na końcu sąd wyda postanowienie o dziale spadku lub postanowienie o zniesieniu współwłasności.

Jest to rozstrzygnięcie kończące postępowanie w sprawie.

Jeśli Sąd orzekł zgodnie z wnioskiem i nie ma nikogo, to kwestionowałby to rozstrzygnięcie, to postanowienie uprawomocni się po 21 dniach od jego wydania.

Musisz też wiedzieć, że jeśli nie złożysz w tej sprawie wniosku o wydanie odpisu postanowienia, to sąd… nigdy nie doręczy Ci treści tego postanowienia.

Natomiast, bez żadnego wniosku, ale z urzędu, jeden egzemplarz prawomocnego postanowienia zostanie złożony we właściwym Wydziale Ksiąg Wieczystych. Nie jest to jednak równoznaczne z uzyskaniem wpisu do księgi wieczystej nowego stanu właścicielskiego. Jeśli zgodny z treścią postanowienia wniosek o wpis do księgi wieczystej nie zostanie złożony, wówczas sąd przypomni Ci o tym obowiązku w osobnej korespondencji.

Tyle o postępowaniu.

Zachęcam do śledzenia bloga, jestem przekonany że mimo jesieni, nie zapadnie on w sen zimowy 😉

Tymczasem, polecam Ci również bardzo fajnie napisany wpis o tym, czego powinieneś spodziewać się po spotkaniu z prawnikiem. Sam kiedyś próbowałem to tutaj wytłumaczyć, ale pani mecenas Irenie Pacholskiej-Urgacz (autorce bloga kobietawpracy.pl), wyszło to zdecydowanie lepiej.

***

Jestem gotów pomóc Ci z Twoim problem dotyczącym zniesienia współwłasności lub działu spadku nieruchomości. W dzisiejszych czasach moja odległość od Twojej nieruchomości nie jest szczególnym problemem. Jeśli szukasz profesjonalnej porady lub pomocy, zajrzyj na stronę Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com