Prawne problemy dotyczące nieruchomości to nie tylko sam tytuł własności i obciążenia hipoteczne.

Nieruchomości a prawo budowlane

Na sytuację prawną nabywców i właścicieli z biegiem lat coraz większy wpływ mają również regulacje prawa administracyjnego. Oprócz dyskutowanych na łamach bloga jakiś czas temu regulacji z zakres planowania i zagospodarowania przestrzennego, bardzo ważną rolę odgrywają również przepisy prawa budowlanego.

Nie dalej niż tydzień temu, to jest 19 września 2020 r. weszły w życie przełomowe zmiany regulacji dotyczących samowoli budowlanej. Rozpoczęła się tzw. abolicja, która pozwala właścicielom nieruchomości zabudowanych samowolą na dość rozsądne i wygodne wyjście z kłopotliwej sytuacji.

Chciałbym przyjrzeć się temu problemowi z naprawdę eksperckiego poziomu, stąd zdecydowałem się na krótką rozmowę z radcą prawnym Dorotą Kuś – prowadzącą kancelarię w Lublinie i znaną mi m.in. z bloga koncentrującego się właśnie na sprawach samowoli.

Mecenas Dorota Kuś specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców w branży budowlanej oraz w zamówieniach publicznych.

Zapraszam zatem do przeczytania wywiadu.

***

Kupno nieruchomości z samowolą budowlaną

 

W.S.: Pani Mecenas, co to właściwie jest samowola budowlana??

D.K.: Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy zacząć od tego, że w przypadku części inwestycji budowlanych wymagane jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Roboty budowlane można rozpocząć dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

W przypadku niektórych inwestycji, aby rozpocząć budowę wystarczy dokonać stosownego zgłoszenia do organu administracji architektoniczno -budowlanej.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych.

Organ może, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

O samowoli budowlanej mówimy w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

  1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę,
  2. bez wymaganego zgłoszenia,
  3. pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu do zgłoszenia.

W.S.: Co może się stać, jeśli część zabudowy mojej nieruchomości jest samowolą budowlaną?

D.K.: Wówczas organ nadzoru budowlanego może wszcząć (na wniosek lub z urzędu) postępowanie legalizacyjne.

Postępowanie legalizacyjne będzie w takim przypadku dotyczyć tylko tej części obiektu budowlanego, który został wybudowany w ramach samowoli budowlanej. Podobnie w przypadku kilku obiektów na tej samej działce, postępowanie legalizacyjne będzie dotyczyć tylko tych obiektów, które zostały wybudowane w ramach samowoli budowlanej.

Na skutek postępowania legalizacyjnego organ może wydać decyzję o:

  1. rozbiórce samowolnie wybudowanego obiektu lub jego części,
  2. bądź o legalizacji.

Abolicja samowoli budowlanych

 

W.S.: Dużo się ostatnio mówi o zmianach w prawie budowlanym. Sam z zainteresowaniem śledzę szczegóły na blogu Legalizajca Samowoli Budowlanej. Czy Pani Mecenas może krótko wskazać na czym polegają wprowadzone zmiany?

D.K.: Do ustawy Prawo budowlane wprowadzono tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne. Postępowanie to znacznie ułatwia uzyskanie decyzji o legalizacji.

Przede wszystkim dlatego, że w toku tego postępowania organ nadzoru budowlanego nie bada zgodności inwestycji z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie jest też wymagane przedłożenie projektu budowlanego.

A co najważniejsze legalizacja nie wiąże się z obowiązkiem uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

W.S.: W jakich przypadkach możliwe jest skorzystanie z uproszczonego postępowanie legalizacyjnego?

D.K.: Skorzystanie z uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest możliwe w odniesieniu do:

  1. obiektów budowlanych wybudowanych przez 1 stycznia 1995 r.
    lub
  2. jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Trzeba jednak dodać, że nie można skorzystać z uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli:

  • w stosunku do obiektu lub jego części toczyło się już postępowanie legalizacyjne i w jego toku zostało wydane postanowienie o wstrzymaniu budowy
    lub
  • organ nadzoru budowlanego przed 19 września 2020 r. wydał decyzję o rozbiórce.

W.S.: Od kiedy można składać wnioski w tym nowym trybie?

D.K.: Przepisy przewidujące uproszczoną procedurę legalizacyjną weszły w życie w dniu 19 września 2020 r. i od tego dnia można składać wnioski o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego.

Sytuacja nabywcy samowoli

 

W.S.: Bloga stanprawnynieruchomosci.pl śledzą właściciele i przyszli nabywcy nieruchomości. Jakie znaczenie dla kupującego ma to, czy w skład nabywanej przez niego zabudowy wchodzi częściowa samowola?

D.K.: Ma to bardzo duże znaczenie przy nabyciu nieruchomości. Nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że postępowanie legalizacyjne może dotyczyć nie tylko inwestora obiektu budowlanego, ale też osoby, która od tego inwestora nabyła nieruchomość.

Jeśli nie sprawdzi się tej sprawy na etapie zakupu nieruchomości można skończyć z decyzją o rozbiórce lub decyzją o legalizacji nakładającą wysoką opłatę legalizacyjną.

W.S.: Dziękuję za rozmowę.

***

Przeczytaj także:

Na czym polega Twój problem z deweloperem?

Dziedziczenie nieruchomości

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Zasiedzenie – i co dalej?

Wojciech Sowiński09 września 2020Komentarze (0)

zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie, to nabycie własności nieruchomości (lub udziałów w niej, np. udziałów spadkowych) na skutek udowodnienia tzw. samoistnego posiadania tej nieruchomości.

Samoistne posiadanie, to inaczej takie samo władztwo nad nieruchomością, jakie zwykle wynika z własności.

Posiadacz samoistny musi wykazać ciągłość swojej władzy nad nieruchomością przez 30 lub 20 lat. Długość wymaganego okresu, wynika z tzw. dobrej lub złej wiary posiadacza. W praktyce, prawie zawsze będzie to tzw. zła wiara, czyli dłuższy, trzydziestoletni okres.

Tyle tytułem krótkiego wstępu. Więcej o samym toku postępowania zasiedzeniowego, wkrótce. Zainteresowanych, zachęcam do subskrypcji bloga (możesz to zrobić np. w okienku po lewej, poniżej mojego zdjęcia).

Tymczasem, chciałbym się skupić na samym finale tego typu spraw, tj. na czynnościach, które należy przeprowadzić, gdy masz już w ręku prawomocne postanowienie Sądu.

W wypadku wygranego postępowania w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości masz jeszcze przed sobą dwa formalne wyzwania.

Podatek od zasiedzenia

Pierwszym z nich jest ustanowiony ustawą o podatku od spadków i darowizn podatek od zasiedzenia.

Biorąc pod uwagę wciąż wysokie ceny rynkowe nieruchomości, jest to podatek dość dotkliwy, bo aż 7-procentowy. Warto mieć to na uwadze już w toku sprawy, bo na taki wydatek, trzeba się po prostu życiowo przygotować.

Szczegóły na ten temat znajdziesz w moim wcześniejszym wpisie.

Na szczęście, na skutek zasiedzenia, zasadniczo nie musisz zakładać prowadzenia innych rozliczeń. 

Wpis własności

Prawomocne postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie zwykle stanowi podstawę wpisu własności do działu II księgi wieczystej.

Nie zawsze jednak uda Ci się tylko na podstawie tego postanowienia skutecznie przeprowadzić postępowanie wieczystoksięgowe.

Kiedy natrafisz na problemy?

  • gdy Sąd stwierdził, że do zasiedzenia doszło na rzecz Twojego poprzednika prawnego (np. wcześniejszego posiadacza samoistnego, po którym dziedziczysz)
  • gdy przedmiotem zasiedzenia była nieruchomość, dla której dotąd nie urządzono księgi wieczystej

Dodatkowe tytuły własności

W pierwszym przypadku, oprócz samego postanowienia o zasiedzeniu, aby móc ujawnić nowy stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, będziesz musiał powołać się również na inne dokumenty. Chodzi po prostu o wykazanie całego ciągu zdarzeń, które nastąpiły od chwili, którą Sąd wskazał w postanowieniu jako chwilę zasiedzenia do dnia składania wniosku wieczystoksięgowego.

Najczęściej, będzie to wymagało przedłożenia np. prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli nabywałeś spadek lub udziały spadkowe – będziesz musiał przedłożyć również akt notarialny dotyczący tych czynności.

W bardziej skomplikowanych sytuacjach, możliwe, że konieczne będzie przeprowadzenie działu spadku uwzględniającego nabytą przez zasiedzenie na rzecz spadkodawcy nieruchomość.

Wszystkie wspomnie dokumenty stanowią tytuły własności, które będziesz musiał skompletować jako załączniki do formularza KW-WPIS.

Zasiedzenie nieruchomości bez księgi wieczystej

W przypadku nieruchomości, dla której dotąd nie prowadzono księgi wieczystej, aby móc ujawnić tytuł własności wynikający z zasiedzenia, będziesz musiał również złożyć do Sądu wniosek o założenie księgi wieczystej.

Oprócz dokumentów na potrzeby zapełnienia treścią działu II, będziesz w tym wypadku potrzebował również tzw. pełnej dokumentacji geodezyjnej nieruchomości.

W przypadku, gdy dla nieruchomości istniała historyczna księga wieczysta, np. pruska lub austriacka,  wówczas powinieneś również zdobyć z Wydziału Ksiąg Wieczystych zaświadczenie o jej treści.

Wszystkie skompletowane materiały musisz załączyć do formularza KW-ZAL.

***

Jeżeli potrzebujesz więcej informacji albo profesjonalnego wsparcia w sprawie zasiedzenia nieruchomości lub zmian własnościowych wynikających z dziedziczenia, to zapraszam do skorzystania z zakładki Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Spod warstwy eleganckiej elewacji wystaje coś nieciekawego

Zawarłeś umowę z deweloperem i nie żałujesz?

To świetnie! Gratuluję.

Jeśli jednak już trafiłeś na mojego bloga, to podejrzewam, że…

A może już na etapie budowy, okazało się, że spod pozornie solidnej elewacji zaczynają wyglądać różne przejawy niedoróbek?

Czy Twój Deweloper zasypał Cię ostatnio pismami o wpływie epidemii koronawirusa na budowę bloku? Tak, jakby zupełnie zapomniał, że Twój lokal miał zostać oddany w marcu 2020 r., a końca prac nadal nie widać.

Proszę, daj mi znać, o jakich problemach umowy z deweloperem i nabycia w ten sposób domu lub lokalu, chciałbyś poczytać na blogu więcej i częściej.

Czekam na wiadomości w komentarzach lub za pośrednictwem formularza Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

pozew o wykreślenie hipoteki

Jeśli śledzisz bloga, to wiesz, że uwolnienie nieruchomości spod obciążeń wymaga niekiedy trochę zachodu.

Oczywiście, statystycznie najczęściej bywa po prostu tak, że po spłacie kredytu, otrzymujesz z banku list mazalny. Następnie, przy jednej dobrej kawie wypełniasz formularz KW-WPIS i w zasadzie jesteś już o krok od czystej księgi wieczystej.

Najgorsi wierzyciele hipoteczni

Dobrze wiem, że niektórym Czytelnikom bloga trudno w to uwierzyć, ale naprawdę – taki współczesny, komercyjny bank, to całkiem dobry wierzyciel. Może i zbiurokratyzowany i trochę powolny w działaniach, które są wyłącznie w interesie klienta, ale mimo to jednak sprawny i nietrudny do znalezienia.

O wiele gorzej sprawa wygląda z wierzycielami, którzy są z różnych względów nieosiągalni.

Mogą to być:

  • banki i przedsiębiorcy, którzy już nie istnieją
  • osoby, które niewątpliwie już nie żyją
  • osoby, z którymi nie sposób nawiązać kontakt
  • nieistniejące państwowe jednostki organizacyjne, np. Pruski Landrat

Stosunkowo często tego typu problemy można rozwiązać dzięki szerokim uprawnieniom Banku Gospodarstwa Krajowego (dotyczą one historycznych banków). Przy przedsiębiorstwach i bankach bliższych współczesności, czasem wystarcza rzetelna analiza treści wpisów w KRS.

Wielokrotnie problem z wierzycielem da się zakwalifikować jako tzw. zwłokę wierzyciela, co otwiera drogę do tzw. postępowania depozytowego. W ten sposób, stosunkowo szybko jesteś w stanie uzyskać sądową zgodę na wykreślenie obciążenia.

Pozew o wykreślenie hipoteki

W najbardziej zawiłych stanach faktycznych, powyższe, stosunkowo proste do przeprowadzenia procedury, niestety nie wystarczą.

Jeśli ziściły się przesłanki do wykreślenia hipoteki, a mimo to nie możesz pozyskać od wierzyciela zgody na jej wykreślenie, a także nie możesz (lub – przy dużych wartościach stosunkowo nowych hipotek – nie stać Cię) skorzystać z wykreślenia depozytowego, to pozostaje Ci jeszcze powództwo.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje szczególne powództwo o tzw. uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W praktyce zwykle wykorzystywane jest ono w różnych sporach własnościowych i pozwala na uzyskanie wpisów, do których nie masz zwykłych dokumentów np. notarialnych. Powództwo to nie jest jednak ograniczone tylko zapisanego w księdze wieczystej prawa własności, lecz nadaje się do modyfikowania stanu księgi wieczystej nieruchomości także w dziale III i IV.

Sprawy oparte na tym modelu działania, będą zwykle dość kosztowne, gdyż punktem odniesienia do wartości opłaty sądowej, najczęściej będzie właśnie wartość zapisanej hipoteki.

W takim pozwie o wykreślenie hipoteki, będziesz musiał przekonująco udowodnić, że wierzytelność hipoteczna wygasła.

W praktyce możesz jednak w tym trybie uzyskać wykreślenie hipoteki, nawet gdy złośliwy lub całkowicie niedostępny dla Ciebie wierzyciel nie wyraża na to zgody. Oczywiście, jak to często w sądach bywa: trochę to potrwa…

***

Jeśli szukasz więcej informacji o hipotekach to poczytaj również :

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

W cyklu wpisów dotyczących zniesienia współwłasności na zgodny plan podziału doszliśmy już do etapu, gdy postępowanie sądowe właściwie się zakończyło.

Jak wiesz, z poprzedniego odcinka, Sąd z urzędu doręczy egzemplarz postanowienia kończącego sprawę jedynie własnemu Wydziałowi Wieczystoksięgowemu. W efekcie, do księgi wieczystej nieruchomości zostanie wpisana tzw. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego.

Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości

Taka wzmianka w treści księgi, oznacza że ujawniona w treści księgi wieczystej treść wpisów nie jest chroniona przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Najogólniej mówiąc, w razie sporu co do skuteczności nabycia takiej nieruchomości, nabywca nie będzie mógł zatem bronić się powołaniem się na stan właścicielski wynikający z księgi. Jeśli nieruchomość, którą chcesz kupić, posiada tego rodzaju zastrzeżenia, koniecznie dokładnie zweryfikuj sytuację własnościową, najlepiej ze wsparciem prawnika.

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, wprawdzie dla usunięcia tego ostrzeżenia, najczęściej nie będzie Ci potrzebny egzemplarz postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności, niemniej zasadniczo warto go mieć, bo to Twój tytuł własności.

Wzór wniosku o odpis postanowienia o zniesieniu współwłasności

Poniżej znajdziesz prosty i w zasadzie uniwersalny wniosek o odpis prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności.

Wniosek oparty na tym wzorze możesz złożyć w Sądzie osobiście lub np. wysłać listem poleconym.

Ważne! Wniosku o odpis prawomocnego postanowienia nie ma sensu składać wcześniej niż na 3 tygodnie po rozprawie, na której Sąd wydał postanowienie – tyle czasu potrzeba na uprawomocnienie postanowienia.

Oczywiście, jeżeli którykolwiek z uczestników składał apelację (bo np. wycofał się z pierwotnie zgodnego planu podziału), wówczas nie otrzymasz od Sądu postanowienia potwierdzającego prawomocność. W takim wypadku sprawa nadal jest w toku.

W przypadku, gdy postanowienie Sądu nie przekracza 20 stron, wówczas opłata od wniosku wyniesie 20 zł. Jeśli byłeś wnioskodawcą w postępowaniu (a nie jednym z uczestników), możesz też spróbować złożyć wniosek bez opłacenia go i powołać się na art. 77a ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Ściśle rzecz ujmując, przepis ten dotyczy trochę innej sytuacji i w praktyce spotkałem się, że niektóre Sądy stosują go również do postanowień kończących postępowanie o zniesienie współwłasności, niemniej zwykle szybciej i prościej będzie tą opłatę z góry uiścić (Sąd zwróci Ci ją, jeśli będzie stał na stanowisku o zastosowaniu art. 77a ustawy).

Zdobycie prawomocnego postanowienia Sądu to jeszcze nie koniec formalności. Zapraszam do śledzenia kolejnych wpisów, jeśli chcesz wiedzieć, co dalej.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com