Masz problem ze sprzedażą nieruchomości?

Wojciech Sowiński22 października 2020Komentarze (0)

Trudna sprzedaż nieruchomości

Do zakupu lokalu zniechęcają nie tylko widoczne na pierwszy rzut oka pęknięcia na murach

 

Epidemia niewątpliwie dała się we znaki właścicielom nieruchomości.

Wstrząs w najmie

Zwłaszcza tym, którzy zainwestowali w mieszkania na wynajem dla studentów. Stosunkowo pewni i wierni najemcy nieoczekiwanie zniknęli w połowie minionego sezonu, a teraz poziom niepewności rynku ponownie – jak liczba zachorowań – szczytuje.

Jak wielu Wynajmujących, być może myślisz o sprzedaży mieszkania, bo kredyt przestał się “sam” spłacać.

Nie potrafię Ci doradzić, czy z punktu widzenia inwestycyjnego i finansowego jest to dobry pomysł.

To nie moja rola.

Ale jeśli już jesteś zdecydowany na zbycie – czy to mieszkania, czy domu, czy niezbudowanej działki, to dobrze żebyś wiedział, że nie zawsze będzie to możliwe.

Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

Czy wiedziałeś, że w niektórych sytuacjach nieruchomość powinna zostać przygotowana do sprzedaży nie tylko pod kątem jej prezentacji na zdjęciach na stronie agencji nieruchomości, ale również pod kątem prawnym?

Dotyczy to zwłaszcza:

Niestety, w wielu problemach blokujących możliwość transakcji zbycia nieruchomości, nie będzie Ci mógł pomóc ani agent nieruchomości, ani notariusz.

W takich sprawach musisz spotkać się z prawnikiem: np. radcą prawnym lub adwokatem, który pomoże Ci uporządkować stan prawny nieruchomości.

Zapewniam Cię, że im prędzej załatwisz tego typu sprawy formalne związane z możliwością zbycia na rynku nieruchomości, tym lepiej dla Ciebie jako sprzedającego. Ofert na rynku jest mnóstwo, a każda która generuje dla kupującego potencjalne problemy lub wątpliwości, będzie zawsze traktowana jako mniej atrakcyjna.

Trudno zaś sobie wyobrazić większy zawód dla sprzedającego, niż telefon od “prawie” klienta, który definitywnie wycofuje się z transakcji.

Być może trzeba będzie uporządkować niektóre problemy sięgające nawet dekad wstecz – sprostować oznaczenie lub powierzchnię działki, uaktualnić stan właścicielski, wykreślić stare i dawno spłacone hipoteki, wykreślić prawo do zamieszkiwania Twoich dawno zmarłych dziadków.

Jeśli nie masz pewności czy Twoja nieruchomość na pewno nadaje się do sprzedaży – zajrzyj do zakładki Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej

Wojciech Sowiński09 października 2020Komentarze (0)

Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej

 

Wyszukiwarka google to znakomite zwierciadło potrzeb ludzkich.

Wystarczy wpisać: “ile się czeka na w…” i wyszukiwarka już dobrze wie, że masz problem, z czasem oczekiwania na wpis do księgi wieczystej.

Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej

Z kilku pierwszych wyników, dowiesz się, że czas ten wynosi od 2-3 miesięcy do niemal roku.

Na jeden ostatnich wpisów (naprawdę standardowe żądanie), w który byłem zaangażowany, przyszło mi czekać od 19 marca 2020 r. do 25 września 2020 r.

Muszę Ci powiedzieć, że wbrew temu, co czasem można usłyszeć na mieście, czas procedowania z całą pewnością nie zależy od tego:

  • czy będziesz korzystał z najstarszego / najpopularniejszego / najdroższego / najtańszego / najdroższego notariusza
  • czy będziesz korzystał z lokalnego czy z ogólnopolskiego pośrednika nieruchomości
  • czy powierzysz kwestię wpisu adwokatowi lub radcy prawnemu
  • czy po prostu masz szczęście zawsze i bez trudu znajdujesz czterolistną koniczynkę w trawniku
  • czy wypiszesz wniosek KW-WPIS ręcznie czy na maszynie

Sprawa jest o wiele mniej skomplikowana i sprowadza się do tego, jak bardzo obłożony wnioskami jest Sąd, a konkretnie Wydział Ksiąg Wieczystych. Ilość wniosków oczekujących na rozpoznanie tworzy po prostu kolejkę. Według mojej wiedzy, oprócz zwykłych czynności rozpatrywanych przez Sądy, w dalszym ciągu duży wpływ na ilość ich pracy wywiera przeprowadzone niedawno ustawowe uwłaszczenie użytkowników wieczystych gruntów zajętych pod cele mieszkaniowe.

Oczekiwanie na założenie nowej księgi

Skontaktował się ze mną niedawno podenerwowany kolega sprzed lat. Wiadomo, fajnie czasem spotkać, czy choćby telefonicznie  porozmawiać, z kimś, z kim wydawać by się mogło, że kontakt urwał się na dobre dawno temu.

Dzięki  blogowi, Michał wiedział, że miewam do czynienia z problemami nieruchomości, w tym np. z postępowaniem wieczystoksięgowym.

Mój kolega miał problem ze zbyt długim oczekiwaniem na założenie nowej księgi wieczystej dla nabytej przez niego nieruchomości. Założenie nowej księgi było konieczne, ponieważ działka geodezyjna odłączana była od większego gruntu, z którego większość pozostanie w rękach sprzedającego (pewnie do dalszej sprzedaży dla kolejnych chętnych).

Ponieważ zakup miał być częściowo kredytowany, całej tej operacji uważnie przyglądał się bank.

Po paru miesiącach od aktu notarialnego, okazało się jednak, że bank stracił cierpliwość i poinformował Michała o gotowości do wycofania się z kredytowania zakupu nieruchomości, która (w prawnym sensie) wciąż nie istniała jako samodzielny byt. Przecież skoro nie było nowej księgi wieczystej, to bank nie ma jak uzyskać zabezpieczenia hipotecznego.

Prośba o przyspieszenie wpisu

Chociaż procedura wieczystoksięgowa nie przewiduje takiej czynności, poradziłem Michałowi, by skierował do Sądu krótkie i grzeczne pismo wyjaśniające sytuację. Taka prośba o przyspieszenie wpisu, teoretycznie nic w sytuacji mojego kolegi nie zmieniała. Z drugiej strony, gdy takie pismo do Sądu wpłynie, to wiadomo, że ktoś siłą rzeczy je przeczyta…

Czy takie ponaglenie (takiego określania niektórzy używają) pomoże?

Tak, jak powiedziałem wyżej, teoretycznie nie. Obowiązuje kolejka, w której ustawia się wnioski w jednym sprawiedliwy sposób, to jest według kolejności wpływu do sądu.

Fakt jednak jest taki, że nie dłużej niż tydzień po złożeniu prośby, działkę Michała wreszcie odłączono. Transakcję i zaangażowanie banku udało się uratować.

Czy warto zatem kierować do sądu prośby o przyspieszenie rozpoznania sprawy?

W zasadzie nie, ale z drugiej strony, jeśli pismo będzie krótkie, grzeczne i konkretne, to naprawdę masz niewiele do stracenia.

***

Przy okazji dzisiejszego wpisu, ponownie zachęcam do śledzenia pojawiających się ostatnio na blogu wywiadów. Szczególnie warto zajrzeć do opublikowanego niedawno w związku z nowelizacją prawa budowlanego wywiadu z radcą prawnym Dorotą Kuś.

Pani Mecenas specjalizuje się w zamówieniach publicznych oraz w problemach prawnych inwestycji budowlanych.

Świetnym uzupełnieniem dla tego wpisu jest krótki, ale wiele mówiący artykuł na jej blogu Legalizacja samowoli budowlanej. Dowiesz się, czy to, że samowoli budowlanej dopuścił się poprzedni właściciel Twojej nieruchomości (a nie Ty) pozwoli Ci uniknąć kłopotów.

***

Czy jesteś zainteresowany konsultacją lub analizą problemów dotyczących własności lub obciążeń nieruchomości?

Jeśli tak, to zapraszam do zakładki Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Prawne problemy dotyczące nieruchomości to nie tylko sam tytuł własności i obciążenia hipoteczne.

Nieruchomości a prawo budowlane

Na sytuację prawną nabywców i właścicieli z biegiem lat coraz większy wpływ mają również regulacje prawa administracyjnego. Oprócz dyskutowanych na łamach bloga jakiś czas temu regulacji z zakres planowania i zagospodarowania przestrzennego, bardzo ważną rolę odgrywają również przepisy prawa budowlanego.

Nie dalej niż tydzień temu, to jest 19 września 2020 r. weszły w życie przełomowe zmiany regulacji dotyczących samowoli budowlanej. Rozpoczęła się tzw. abolicja, która pozwala właścicielom nieruchomości zabudowanych samowolą na dość rozsądne i wygodne wyjście z kłopotliwej sytuacji.

Chciałbym przyjrzeć się temu problemowi z naprawdę eksperckiego poziomu, stąd zdecydowałem się na krótką rozmowę z radcą prawnym Dorotą Kuś – prowadzącą kancelarię w Lublinie i znaną mi m.in. z bloga koncentrującego się właśnie na sprawach samowoli.

Mecenas Dorota Kuś specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców w branży budowlanej oraz w zamówieniach publicznych.

Zapraszam zatem do przeczytania wywiadu.

***

Kupno nieruchomości z samowolą budowlaną

 

W.S.: Pani Mecenas, co to właściwie jest samowola budowlana??

D.K.: Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy zacząć od tego, że w przypadku części inwestycji budowlanych wymagane jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Roboty budowlane można rozpocząć dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

W przypadku niektórych inwestycji, aby rozpocząć budowę wystarczy dokonać stosownego zgłoszenia do organu administracji architektoniczno -budowlanej.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych.

Organ może, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

O samowoli budowlanej mówimy w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

  1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę,
  2. bez wymaganego zgłoszenia,
  3. pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu do zgłoszenia.

W.S.: Co może się stać, jeśli część zabudowy mojej nieruchomości jest samowolą budowlaną?

D.K.: Wówczas organ nadzoru budowlanego może wszcząć (na wniosek lub z urzędu) postępowanie legalizacyjne.

Postępowanie legalizacyjne będzie w takim przypadku dotyczyć tylko tej części obiektu budowlanego, który został wybudowany w ramach samowoli budowlanej. Podobnie w przypadku kilku obiektów na tej samej działce, postępowanie legalizacyjne będzie dotyczyć tylko tych obiektów, które zostały wybudowane w ramach samowoli budowlanej.

Na skutek postępowania legalizacyjnego organ może wydać decyzję o:

  1. rozbiórce samowolnie wybudowanego obiektu lub jego części,
  2. bądź o legalizacji.

Abolicja samowoli budowlanych

 

W.S.: Dużo się ostatnio mówi o zmianach w prawie budowlanym. Sam z zainteresowaniem śledzę szczegóły na blogu Legalizajca Samowoli Budowlanej. Czy Pani Mecenas może krótko wskazać na czym polegają wprowadzone zmiany?

D.K.: Do ustawy Prawo budowlane wprowadzono tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne. Postępowanie to znacznie ułatwia uzyskanie decyzji o legalizacji.

Przede wszystkim dlatego, że w toku tego postępowania organ nadzoru budowlanego nie bada zgodności inwestycji z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie jest też wymagane przedłożenie projektu budowlanego.

A co najważniejsze legalizacja nie wiąże się z obowiązkiem uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

W.S.: W jakich przypadkach możliwe jest skorzystanie z uproszczonego postępowanie legalizacyjnego?

D.K.: Skorzystanie z uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest możliwe w odniesieniu do:

  1. obiektów budowlanych wybudowanych przez 1 stycznia 1995 r.
    lub
  2. jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Trzeba jednak dodać, że nie można skorzystać z uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli:

  • w stosunku do obiektu lub jego części toczyło się już postępowanie legalizacyjne i w jego toku zostało wydane postanowienie o wstrzymaniu budowy
    lub
  • organ nadzoru budowlanego przed 19 września 2020 r. wydał decyzję o rozbiórce.

W.S.: Od kiedy można składać wnioski w tym nowym trybie?

D.K.: Przepisy przewidujące uproszczoną procedurę legalizacyjną weszły w życie w dniu 19 września 2020 r. i od tego dnia można składać wnioski o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego.

Sytuacja nabywcy samowoli

 

W.S.: Bloga stanprawnynieruchomosci.pl śledzą właściciele i przyszli nabywcy nieruchomości. Jakie znaczenie dla kupującego ma to, czy w skład nabywanej przez niego zabudowy wchodzi częściowa samowola?

D.K.: Ma to bardzo duże znaczenie przy nabyciu nieruchomości. Nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że postępowanie legalizacyjne może dotyczyć nie tylko inwestora obiektu budowlanego, ale też osoby, która od tego inwestora nabyła nieruchomość.

Jeśli nie sprawdzi się tej sprawy na etapie zakupu nieruchomości można skończyć z decyzją o rozbiórce lub decyzją o legalizacji nakładającą wysoką opłatę legalizacyjną.

W.S.: Dziękuję za rozmowę.

***

Przeczytaj także:

Na czym polega Twój problem z deweloperem?

Dziedziczenie nieruchomości

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Zasiedzenie – i co dalej?

Wojciech Sowiński09 września 2020Komentarze (0)

zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie, to nabycie własności nieruchomości (lub udziałów w niej, np. udziałów spadkowych) na skutek udowodnienia tzw. samoistnego posiadania tej nieruchomości.

Samoistne posiadanie, to inaczej takie samo władztwo nad nieruchomością, jakie zwykle wynika z własności.

Posiadacz samoistny musi wykazać ciągłość swojej władzy nad nieruchomością przez 30 lub 20 lat. Długość wymaganego okresu, wynika z tzw. dobrej lub złej wiary posiadacza. W praktyce, prawie zawsze będzie to tzw. zła wiara, czyli dłuższy, trzydziestoletni okres.

Tyle tytułem krótkiego wstępu. Więcej o samym toku postępowania zasiedzeniowego, wkrótce. Zainteresowanych, zachęcam do subskrypcji bloga (możesz to zrobić np. w okienku po lewej, poniżej mojego zdjęcia).

Tymczasem, chciałbym się skupić na samym finale tego typu spraw, tj. na czynnościach, które należy przeprowadzić, gdy masz już w ręku prawomocne postanowienie Sądu.

W wypadku wygranego postępowania w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości masz jeszcze przed sobą dwa formalne wyzwania.

Podatek od zasiedzenia

Pierwszym z nich jest ustanowiony ustawą o podatku od spadków i darowizn podatek od zasiedzenia.

Biorąc pod uwagę wciąż wysokie ceny rynkowe nieruchomości, jest to podatek dość dotkliwy, bo aż 7-procentowy. Warto mieć to na uwadze już w toku sprawy, bo na taki wydatek, trzeba się po prostu życiowo przygotować.

Szczegóły na ten temat znajdziesz w moim wcześniejszym wpisie.

Na szczęście, na skutek zasiedzenia, zasadniczo nie musisz zakładać prowadzenia innych rozliczeń. 

Wpis własności

Prawomocne postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie zwykle stanowi podstawę wpisu własności do działu II księgi wieczystej.

Nie zawsze jednak uda Ci się tylko na podstawie tego postanowienia skutecznie przeprowadzić postępowanie wieczystoksięgowe.

Kiedy natrafisz na problemy?

  • gdy Sąd stwierdził, że do zasiedzenia doszło na rzecz Twojego poprzednika prawnego (np. wcześniejszego posiadacza samoistnego, po którym dziedziczysz)
  • gdy przedmiotem zasiedzenia była nieruchomość, dla której dotąd nie urządzono księgi wieczystej

Dodatkowe tytuły własności

W pierwszym przypadku, oprócz samego postanowienia o zasiedzeniu, aby móc ujawnić nowy stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, będziesz musiał powołać się również na inne dokumenty. Chodzi po prostu o wykazanie całego ciągu zdarzeń, które nastąpiły od chwili, którą Sąd wskazał w postanowieniu jako chwilę zasiedzenia do dnia składania wniosku wieczystoksięgowego.

Najczęściej, będzie to wymagało przedłożenia np. prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli nabywałeś spadek lub udziały spadkowe – będziesz musiał przedłożyć również akt notarialny dotyczący tych czynności.

W bardziej skomplikowanych sytuacjach, możliwe, że konieczne będzie przeprowadzenie działu spadku uwzględniającego nabytą przez zasiedzenie na rzecz spadkodawcy nieruchomość.

Wszystkie wspomnie dokumenty stanowią tytuły własności, które będziesz musiał skompletować jako załączniki do formularza KW-WPIS.

Zasiedzenie nieruchomości bez księgi wieczystej

W przypadku nieruchomości, dla której dotąd nie prowadzono księgi wieczystej, aby móc ujawnić tytuł własności wynikający z zasiedzenia, będziesz musiał również złożyć do Sądu wniosek o założenie księgi wieczystej.

Oprócz dokumentów na potrzeby zapełnienia treścią działu II, będziesz w tym wypadku potrzebował również tzw. pełnej dokumentacji geodezyjnej nieruchomości.

W przypadku, gdy dla nieruchomości istniała historyczna księga wieczysta, np. pruska lub austriacka,  wówczas powinieneś również zdobyć z Wydziału Ksiąg Wieczystych zaświadczenie o jej treści.

Wszystkie skompletowane materiały musisz załączyć do formularza KW-ZAL.

***

Jeżeli potrzebujesz więcej informacji albo profesjonalnego wsparcia w sprawie zasiedzenia nieruchomości lub zmian własnościowych wynikających z dziedziczenia, to zapraszam do skorzystania z zakładki Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Spod warstwy eleganckiej elewacji wystaje coś nieciekawego

Zawarłeś umowę z deweloperem i nie żałujesz?

To świetnie! Gratuluję.

Jeśli jednak już trafiłeś na mojego bloga, to podejrzewam, że…

A może już na etapie budowy, okazało się, że spod pozornie solidnej elewacji zaczynają wyglądać różne przejawy niedoróbek?

Czy Twój Deweloper zasypał Cię ostatnio pismami o wpływie epidemii koronawirusa na budowę bloku? Tak, jakby zupełnie zapomniał, że Twój lokal miał zostać oddany w marcu 2020 r., a końca prac nadal nie widać.

Proszę, daj mi znać, o jakich problemach umowy z deweloperem i nabycia w ten sposób domu lub lokalu, chciałbyś poczytać na blogu więcej i częściej.

Czekam na wiadomości w komentarzach lub za pośrednictwem formularza Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com