Dożywocie we własnym domu
Przeciętnemu człowiekowi słowo „dożywocie” kojarzy się z inną dziedziną prawa, niż prawo nieruchomości. Jak już zauważyłeś, sprawy kryminalne zasadniczo nie mieszczą się w tematyce bloga stanprawnynieruchomosci.pl. Zawodowo kompletnie mnie nie interesują.
Dożywocie to w prawie nieruchomości umowa na mocy której właściciel nieruchomości – zwykle starsza osoba posiadająca mieszkanie – zbywa nieruchomość w zamian za prawo do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych oraz zobowiązanie nabywcy do opieki. W praktyce, najczęściej dożywocie wykorzystywane jest przez rolników przekazujących następcy gospodarstwo i zachowujących dla siebie uprawnienia mieszkaniowe. Nie ma żadnych podstaw, by ograniczać zastosowanie dożywocia tylko do wsi.
Niekiedy, jest to instytucja jakby zapomniana, traktowana trochę po macoszemu.
Niesłusznie, gdyż jest to bardzo bezpieczne narzędzie z punktu widzenia osób starszych.
Dożywocie w księdze wieczystej
Uprawnienia dożywotnika (tak w kodeksie określa się zbywcę) ujawnia się w dziale III księgi wieczystej. Skoro zbył nieruchomość, to nie jest już jej właścicielem, ma jednak do niej pewne ściśle określone uprawnienia. Mogą być one opisane np. jako prawo do korzystania z jednego z pokojów w mieszkaniu na wyłączność. Niekiedy spotyka się wpisy wieczystoksięgowe o rozbudowanych, szczegółowych postanowieniach co do praw dożywotnika. Niektóre z postanowień mogą nawet wydawać się zabawne: „nabywca zobowiązany jest dostarczyć dożywotnikowi 50 kilogramów ziemniaków do końca października każdego roku” albo „nabywca dwa razy w roku zapewni zbywcy półtuszę świni”. Cóż, wszystko zależy od punktu widzenia.
Dożywocie a sprzedaż nieruchomości
Ogólnie, nie ma przeszkód, by sprzedać nieruchomość objętą uprawnieniami dożywotnika. Jest z tym jednak problem: czy ktoś zechciałby inwestować w nieruchomość, na której zamieszkuje jej poprzedni właściciel i na dodatek prawo do zamieszkiwania ma zagwarantowane do końca swego życia?
3 sposoby na koniec dożywocia
Sposób pierwszy: jak każda umowa, umowa o dożywocie może być zgodnie z wolą jej stron zmieniona lub nawet rozwiązana. W tym trybie, np. po uzgodnieniu z dożywotnikiem innego sposobu rozliczenia jego uprawnień na przyszłość, można zatem zakończyć szczególną prawną więź byłego właściciela z nieruchomością.
Sposób drugi: ustawodawca przewidział również możliwość popadnięcia stron umowy w konflikt, uniemożliwiający dalszą rozsądną realizację uprawnień wynikających z dożywocia. W takim wypadku, każda ze stron może przed sądem domagać się przeliczenia dożywocia na rentę, którą płacić będzie nabywca nieruchomości. Podobnie, w wypadku późniejszego zbycia nieruchomości, w której zamieszkuje dożywotnik, może on domagać się renty zamiast swych uprawnień osobistych.
Sposób trzeci: najbardziej typowym zakończeniem realizacji uprawnień dożywocia jest oczywiście nieunikniona śmierć dożywotnika.
Wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej
Każdy z opisanych wyżej sposobów zakończenia umowy dożywocia ma właściwy w swoim rodzaju dokument, na podstawie którego wykreślisz z księgi wieczystej uprawnienia dożywotnika. Pokazuje to poniższa tabelka:
Jeśli zatem rozważasz kupno nieruchomości, która ma wpisanego w dziale III księgi wieczystej dożywotnika, to pamiętaj, by dobrze zorientować się w istniejącej sytuacji. Możliwe, że co prawda dożywocie nadal obciąża stan prawny nieruchomości, ale zaszły już przesłanki do jego wykreślenia. Zadbaj zatem o to, by to wykreślenie rzeczywiście mogło nastąpić.
{ 18 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam!
Jestem właścicielem nieruchomości gdzie 1/2 domu stanowi umowa dożywocia w której zamieszkuje moja ciocia. Do mnie należy utrzymanie całego domu , koszty za media ponoszę tylko ja. ciocia ma zapewniony prąd opał ciepłą wodę ogrzewanie a w razie potrzeby opiekę.
Po wyremontowaniu budynku (wcześniej stanowiła ruinę) zaczęły się problemy.
Cioci zaczęło nie podobać się to że remontujemy. Od dwóch lat na każdym kroku „robi nam na złość” poprzez prowokacje,złośliwości aby tylko mieć dowód na rozwiązanie umowy dożywocia i przekazanie jej na własność wyremontowanej części budynku.
Dwa dni temu zaprosiła gości |(4 os) i tu zaczyna się mój problem i moje pytanie: Na jaki okres czasu może dożywotnik zaprosić gości , czy jest to unormowane przepisami . Nie mama nic przeciwko odwiedzin mojej cioci , jednak wiem że te osoby chcą spędzić w moim domu ponad tydzień czasu.
Poinformowałam ich grzecznie żeby nie przedłużali sobie pobytu w moim domu bo ja płace media, utrzymuje dom i nie zycze sobie lokatorów. Reakcja gości mojej cioci była zaskakująca, Ublizyli mi i powiedzieli że nie opuszczą budynku. W ostateczności wezwałam Policję, która związała ręce i powedziała ze oni nie wiedzą co mają zrobić, Bardzo prosze o pomoc bo jeśli nikt nie potrafi mi odpowedzieć czy mogą ci goście legalnie przebywać czy nie to nie wiem co mama robić.
Pani Marto, pomoc prawna w sprawach indywidualnych nie jest świadczona na blogu. Jeśli jest Pan zainteresowany obsługą prawną w Pańskiej sprawie, proszę o skorzystanie z zakładki kontakt
Szanowny Panie,
mam wątpliwości co do sposobu drugiego.
Czy zamiana dożywocia na rentę (jak rozumiem w trybie art.913 § 1) powoduje wygaśnięcie prawa dożywocia, czy zasądzona renta będzie jedynie stanowiła formę realizacji uprawnień/ obowiązków stron w sytuacji, gdy realizacja ich w sposób wskazany w umowie dożywocia jest niemożliwa ze względu na stosunki pomiędzy stronami?
Dziękuję za komentarz.
Umowa dożywocia – w sensie skutku zbycia własności nieruchomości pozostanie w mocy. Nadal nabywca będzie właścicielem nieruchomości, jedynie prawa dożywotnika zmienią w tym wypadku swój charakter ze ściśle osobistych na – wprost mówiąc – finansowe.
A jak wygląda sytuacja kiedy to z winy dozywotnika wynikają konflikty. Co robić jeśli on poprostu wymysla sytuacje które nie miały miejsca żeby pozbyć się najemcy i odebrać mu to co mu przepisał? Co robić?
Dziękuję za komentarz.
Zwykle, kierunkiem działań może być zamiana świadczeń dożywotnika na rentę.
Ostatnio orzecznictwo w tego typu sprawach potwierdziło, że kwota renty nie ma być ustalana „tak jak alimenty”, ale w odniesieniu do wartości świadczeń zastrzeżonych dla dożywotnika jako ekwiwalentnych dla ceny nieruchomości. Może to być zatem dość kosztowny scenariusz (tak właśnie odniósł się do tego Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2019 r., sygn. V ACa 243/18.).
pozdrawiam.
Szanowny Panie,
A co jeżeli dożywotnik nie chce przyjmować jedzenia od zobowiązanego jeżeli coś dostaje to wyrzuca lub gnije, pytany czy coś potrzeba nic nie chce albo się nie odzywa potem sam sobie to kupuje.
Pozdrawiam
Wydaje się, że przy takim poziomie skonfliktowania czy też braku zaufania, należy poważnie pomyśleć o zamianie świadczeń z dożywocia na rentę.
pozdrawiam
Warto jeszcze zwrócić uwagę, iż prawo dożywocia nie musi być wpisane do działu III księgi wieczystej. Ponadto zgodnie z art. 7 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece
„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: (…) prawu dożywocia”.
W rzeczy samej. Stąd, sprawdzenie na sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, w tym lokalu, przed kupnem, warto poświęcić trochę więcej uwagi i czasu.
Szanowny Panie. Dziękuję za przez Pana powyższego artykułu. Jednakże proszę o informację co się dzieje w przypadku śmierci osoby będąca drugą stroną umowy z dożywotnikiem? Czy umowa wygasa? Czy nieruchomość wraca do dożywotnika?
Panie Robercie, dziękuję za bardzo ciekawy komentarz.
W takim wypadku nieruchomość nie „wraca” do dożywotnika, tylko staje się przedmiotem własności spadkobierców jej właściciela.
Witam mam byłego teścia w dożywociu ale jakiś czas temu została mu założona tzw niebieska karta czy w przypadku sprzedaży nieruchomości której jestem wspolwlascielka można ta umowę dozywocia anulować były teść od kilku lat nie mieszka w tym domu i nie mam z nim żadnego kontaktu
Proszę mieć na uwadze przepis art. 913 kc:
Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Z umowy dożywocia wynika że umowa wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika, lecz dalej jest napisane że należy zmarłego pochować na własny koszt ( czyli po wygaśnięciu Umowy?) Pytanie; Jestem w III grupie spadkowej, a Dożywotnik (ciocia) zmarła 2 dni przed końcem 2 letniego czasu opieki, ale została pochowana 3 dni póżniej (( czyli 2 lata i 1 dzień) jak pan by zinterpretował przepisy? Czy w związku z tym muszę zapłacić 20 % podatku czy nie?
Panie Dariuszu, rzeczywiście jest to dość nietypowa w polskim prawie sytuacja kiedy obowiązki umowne zastrzeżone są na rzecz zmarłego, a właściwie to w interesie jego spadkobierców.
Przyznam, że nie do końca rozumiem podniesione wątpliwości podatkowe – jeśli jest Pan zainteresowany wsparciem na bazie pogłębionej analizy problemu – proszę o kontakt indywidualny poza forum.
Szanowny Panie! Razem z sąsiadami w celu sprzedaży działek budowlanych dokonaliśmy ich podziału geodezyjnego. Posiadamy na to uprawomocnioną decyzję gminy. Niestety podczas wizyty u notariusza okazało się, że jedna z działek obciążona jest dożywociem (sąsiedzi nie zwracali na to uwagi) co rozciąga się na każdą z siedmiu nowo powstałych działek. Notariusz poradził zdjęcie dożywocia poprzez oświadczenie dożywotnika. Niestety dożywotnik jest osobą niekontaktową ( 79 lat -demencja lub inne schorzenie). Sąsiedzi potrzebują środków na utrzymanie dożywotnika i dlatego zależy im na sprzedaży działek . Dożywocie dla dożywotnika jest wpisane na innych pięciu działkach które od dożywotnika otrzymali sąsiedzi. Jak zdjąć dożywocie z tej JEDNEJ działki biorącej udział w podziale?
Panie Bronisławie – rzeczywiście sytuacja jest tyleż kłopotliwa co delikatna. Jeżeli dożywotnik jest rzeczywiście osobą niekontaktową to należy rozważyć jego częściowe lub całkowite (w zależności od szczegółów) ubezwłasnowolnienie. Wówczas decyzje, oświadczenia woli w zakresie wymaganym dla rozważanych przez Państwa czynności mogłyby zostać podjęte z udziałem osoby powołanej jako przedstawiciel ustawowy.