Nie masz chyba wątpliwości, że nietrudno znaleźć nieruchomość, po której od razu widać, że pozbawiona jest tzw. gospodarza.

Zarosłe trawą i krzakami otoczenie, powybijane szyby, rozkradzione rynny, odpadający tynk.

Nie mogę się powstrzymać, by w kontekście takich klimatów i jednocześnie w klimacie właśnie mijającego długiego weekendu nie wspomnieć o niektórych dworcach PKP.

Nie mam tu na myśli dworców wielkich miast, tylko takie bardziej powiatowe, czy wręcz gminne.

Czasem mam wrażenie, że właściciel i zarządca dworców, prowadzi jakiś przemyślany projekt, przygotowujący dworce do jakiejś filmowej superprodukcji, powiedzmy o represjach po Powstaniu Warszawskim (burzenie Warszawy) albo o zagładzie atomowej (polska odpowiedź na Mad Max?).

Niemniej z formalnego punktu widzenia, akurat w przypadku dworców, nie ma większych wątpliwości co do tego, kto jest ich właścicielem.

Nieruchomość bez właściciela?

Z różnych przyczyn, takich jak zaniedbania w porządkowaniu spraw spadkowych, kolejne fale emigracji Polaków, czy szereg zdarzeń znanych nam z kart historii mamy w kraju naprawdę dużo nieruchomości „zapomnianych” przez właścicieli.

Czy taki stan oznacza, że istnieją nieruchomości bez właściciela?

Zawsze jest jakiś właściciel

Prawo, choć nie jest doskonałe, to w przypadku stanu prawnego nieruchomości pozostaje w Polsce system dość spójnym.

W szczególności, polski porządek prawny – przede wszystkim ze względów historycznych, związanych z „przesunięciem się” granic państwa po wojnie – skonstruowany jest zgodnie z intencją, by nie było nieruchomości bez właściciela.

Temu celowi służy bardzo istotna w sprawach stanu właścicielskiego nieruchomości instytucja zasiedzenia. Z tego samego powodu, w przypadku dziedziczenia ustawowego nigdy nie dojdzie do pozostawienia spadku bez spadkobiercy. W skrajnym przypadku, może nim być gmina.

Kto jest właścicielem nieruchomości bezpańskiej od ponad 100 lat?

Na to pytanie odpowiedział Sąd Najwyższy na bardzo konkretnym przykładzie nieruchomości w Łodzi. Stan właścicielski tego gruntu pozostawał formalnie nieustalony prawdopodobnie od XIX wieku.

Co zatem powiedział Sąd Najwyższy?

W uchwale z dnia 27 czerwca 2013 r. w sprawie III CZP 29/13 Sąd wskazał, że przepis art. 713 kodeksu cywilnego Napoleona może stanowić samodzielną podstawę dokonania wpisu w księdze wieczystej prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Zatem: jeśli nie wiadomo kto jest właścicielem gruntu – a tak właśnie w tym wypadku było, bo nie istniała żadna, nawet szczątkowa dokumentacja wieczystoksięgowa lub notarialna, to możliwe jest przypisanie jej własności Państwu.

W 2013 r., gdy wydano to orzeczenie, odbiło się ono dość szerokim medialnym echem jako swoista prawnicza nowość, wręcz sensacja godna uwagi prasy kolorowej.

Nie do końca słusznie.

Ci Czytelnicy bloga, którzy mają za sobą studencką przygodę z historią państwa i prawa, pewnie bez trudu skojarzą ten punkt widzenia z prawem kaduka. W skrócie – skoro nieruchomość stała się bezpańska, to władzę nad nią obejmuje władca-feudał, a w naszej uwspółcześnionej wersji – Skarb Państwa.

Czy każda „porzucona” nieruchomość staje się nieruchomością państwową?

Nie można na tym przypadku generalizować, gdyż – co ważne – uchwała Sądu Najwyższego odnosi się do tej konkretnej nieruchomości, o takiej a nie innej historii.

Istotne jest tu również geograficzne położenie nieruchomości, tj. w granicach znanego nam z lekcji historii Księstwa Warszawskiego. Nie cała Polska pokrywa się z tym państwem z epoki napoleońskiej.

W praktyce znacznie bardziej realne jest to, że ktoś zapomnianą przez właściciela nieruchomość nabędzie przez zasiedzenie. Wystarczy 30 lat faktycznego władztwa.

Wbrew pozorom, naprawdę nie jest to długi czas.

A wracając jeszcze do wcześniej wspomnianych gruntów PKP, to nie wiem czy wiesz, ale jednym z istotnych i bardzo ciekawych obszarów działalności gospodarczej naszych kolei jest sprzedaż nieruchomości. Może znajdziesz coś dla siebie 😉 ?

ps. Więcej o zasiedzeniu – już wkrótce!