Właściwie, to patrząc na dotychczasowe wpisy, wypadałoby żebym poświęcił trochę uwagi działowi III księgi wieczystej. Były już przecież wpisy ogólnie wprowadzające do tematu, potem był dość szczegółowo dział I, po jakimś czasie pojawił się i II, to pewnie czas na III…

A co mi tam, Gwiezdne Wojny też nie powstały po kolei 🙂

Zatem dzisiaj opowiem Ci o zawartości działu IV księgi wieczystej.

Wpisy w dziale IV dotyczą tego, o czym wszyscy chcielibyśmy zapomnieć, ale jakoś miesiąc w miesiąc nie sposób. Już wiesz?

Chodzi oczywiście o hipotekę.

W uproszczeniu, hipoteka to prawo, które polega na zabezpieczeniu ściaglaności długu dodatkowym długiem na (najczęściej) nieruchomości. Hipteka ma zapisaną maksymalną wartość odpowiedzialności właściciela nieruchomości. Oznacza to, że dług zabezpieczony hipoteką, będzie priorytetowo spłacony przy egzekucji komorniczej z nieruchomości (na inne długi, lub na długi hipoteczne wpisane na dalszych miejscach pieniędzy może nie wystarczyć). Współcześnie, najczęściej spotykane hipoteki ustanawiane są dla banków lub przymusowo dla wierzycieli w toku postępowania egzekucyjnego. Przymusowe wpisanie hipoteki może być dokonane zarówno przez wierzyciela, w uproszczeniu, państwowego (np. ZUS, Naczelnik Urzędu Skarbowego, Gmina), ale także przez każdego innego wierzyciela posiadającego tytuł wykonawczy uprawniający go do egzekucji komornicznej.

W praktyce, oznaczenie wierzyciela hipotecznego w księdze Twojej nieruchomości może wzbudzić w Tobie zakłopotanie. Istnieją nadal wpisy (jestem tego pewien, choć wiele z nich osobiście wykreśliłem) wskazujące na obowiązek zapłaty należności dla takich indywiduów, jak: Andrzej – szewc we wsi Drzycim, żona wspomnianego szewca (o reszcie rodziny dotąd nie słyszałem…), Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa (ale ta historyczna, z pierwszej połowy XX w.), Królewstwo Prus, z późniejszych czasów również Powiatowa Rada Narodowa, banki zarówno z okresu rozbiorów, jak i z okresu dwudziestolecia. Wreszcie, „spotkałem” również imponującą ilość osób ujawnionych w księdze w dwudziestoleciu, co do których można śmiało zakładać, że gdyby nadal żyły, to miałyby, skromnie licząc, co najmniej 120 lat.

Jednocześnie, nie ma żadnych ograniczeń co do waluty, w której wpisano hipotekę. Jak dobrze wiesz, jakiś czas temu bardzo popularne były kredyty, a zatem i hipoteki we frankach szwajcarskich. Nikogo nie dziwi dziś kredyt w euro, zwłaszcza w stosunkach biznesowych. Wcześniej, w latach dziewięćdziesiątych XX wieku, stosunkowo często posługiwano się natomiast dolarami. Wierzyciele przedwojenni liczyli zaś na to, że ich dłużnik hipoteczny zapłaci im np. w markach polskich albo niemieckich (te drugie pewnie pamiętasz, ale te pierwsze to już pewnie niekoniecznie). Tak więc, mogę zaryzykować stwierdzenie, że w księgach wieczystych w Polsce znaleźć można wszystkie pieniądze świata.

Czemu o tym piszę? Wbrew pozorom nie dlatego, że to zabawne. Wręcz przeciwnie i zupełnie serio – takie hipoteki co do zasady pozostają nadal ważne. Co więcej, prawo do zaspokojenia się przez wierzyciela hipotecznego z nieruchomości nie przedawnia się. O ile rzeczywiście zwykle nie masz się co obawiać, że za chwilę zapuka Ci do drzwi żona jakiegoś szewca, albo – co gorsza – Królewstwo Prus domagając się zaległej od kilkudziesięciu lat należności, to z całą pewnością, tu i teraz możesz odczuć kłopot ze strony banku, który nie będzie chciał udzielić Ci kredytu (albo zrobi to drożej) ze względu na kłopotliwe wpisy w księdze.

Choć wariant poniesienia odpowiedzialności z takiego historycznego zabezpieczenia, jak wspomniałem wyżej, wcale nie jest wykluczony.

W zależności od konkretnej hipoteki, mogą być różne tryby jej ostatecznego wykreślenia. Niekiedy wystarczy umiejętne odszukanie następcy prawnego nieistniejącego już wierzyciela, innym razem trzeba będzie udać się do sądu, by w urzędowy sposób potwierdzić możliwość bezpiecznego dla wszystkich zainteresowanych wykreślenia hipoteki.

Wracając jeszcze do istoty hipoteki – jest ona zabezpieczeniem długu i zasadniczo wpisywana jest tylko raz, w chwili udzielania tego zabezpieczenia wierzycielowi. Niewykluczone zatem, że hipteka wyrażona na wielką kwotę w księdze, w rzeczywistości nie stanowi już istotnego ciężaru, gdyż zabepiecza dług spłacony lub kwotowo bliski zeru. Możliwe też, że jej przeliczenie na aktualny ekwiwalent pieniężny pozwoli na zaokrąglenie jej do przysłowiowego grosza.

Zatem, nawet jeśli nie doświadczyłeś kredytu hipotecznego, albo masz go już dawno za sobą, to – z dobrze rozumianej ostrożności – sprawdź czy dział IV księgi wieczystej Twojej nieruchomości na pewno jest pusty.

Jeśli zamierzasz zainwestować w nieruchomość, to dobrze wiesz, że hipoteki trzeba mieć na uwadze. Od razu uprzedzam: kupno nieruchomości zadłużonej hipotecznie nie jest niemożliwe i nie zawsze jest ryzykowne.

Ale o tym już w innym wpisie.