Wykreślenie hipoteki wbrew woli wierzyciela

Wojciech Sowiński13 sierpnia 2020Komentarze (0)

pozew o wykreślenie hipoteki

Jeśli śledzisz bloga, to wiesz, że uwolnienie nieruchomości spod obciążeń wymaga niekiedy trochę zachodu.

Oczywiście, statystycznie najczęściej bywa po prostu tak, że po spłacie kredytu, otrzymujesz z banku list mazalny. Następnie, przy jednej dobrej kawie wypełniasz formularz KW-WPIS i w zasadzie jesteś już o krok od czystej księgi wieczystej.

Najgorsi wierzyciele hipoteczni

Dobrze wiem, że niektórym Czytelnikom bloga trudno w to uwierzyć, ale naprawdę – taki współczesny, komercyjny bank, to całkiem dobry wierzyciel. Może i zbiurokratyzowany i trochę powolny w działaniach, które są wyłącznie w interesie klienta, ale mimo to jednak sprawny i nietrudny do znalezienia.

O wiele gorzej sprawa wygląda z wierzycielami, którzy są z różnych względów nieosiągalni.

Mogą to być:

  • banki i przedsiębiorcy, którzy już nie istnieją
  • osoby, które niewątpliwie już nie żyją
  • osoby, z którymi nie sposób nawiązać kontakt
  • nieistniejące państwowe jednostki organizacyjne, np. Pruski Landrat

Stosunkowo często tego typu problemy można rozwiązać dzięki szerokim uprawnieniom Banku Gospodarstwa Krajowego (dotyczą one historycznych banków). Przy przedsiębiorstwach i bankach bliższych współczesności, czasem wystarcza rzetelna analiza treści wpisów w KRS.

Wielokrotnie problem z wierzycielem da się zakwalifikować jako tzw. zwłokę wierzyciela, co otwiera drogę do tzw. postępowania depozytowego. W ten sposób, stosunkowo szybko jesteś w stanie uzyskać sądową zgodę na wykreślenie obciążenia.

Pozew o wykreślenie hipoteki

W najbardziej zawiłych stanach faktycznych, powyższe, stosunkowo proste do przeprowadzenia procedury, niestety nie wystarczą.

Jeśli ziściły się przesłanki do wykreślenia hipoteki, a mimo to nie możesz pozyskać od wierzyciela zgody na jej wykreślenie, a także nie możesz (lub – przy dużych wartościach stosunkowo nowych hipotek – nie stać Cię) skorzystać z wykreślenia depozytowego, to pozostaje Ci jeszcze powództwo.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje szczególne powództwo o tzw. uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W praktyce zwykle wykorzystywane jest ono w różnych sporach własnościowych i pozwala na uzyskanie wpisów, do których nie masz zwykłych dokumentów np. notarialnych. Powództwo to nie jest jednak ograniczone tylko zapisanego w księdze wieczystej prawa własności, lecz nadaje się do modyfikowania stanu księgi wieczystej nieruchomości także w dziale III i IV.

Sprawy oparte na tym modelu działania, będą zwykle dość kosztowne, gdyż punktem odniesienia do wartości opłaty sądowej, najczęściej będzie właśnie wartość zapisanej hipoteki.

W takim pozwie o wykreślenie hipoteki, będziesz musiał przekonująco udowodnić, że wierzytelność hipoteczna wygasła.

W praktyce możesz jednak w tym trybie uzyskać wykreślenie hipoteki, nawet gdy złośliwy lub całkowicie niedostępny dla Ciebie wierzyciel nie wyraża na to zgody. Oczywiście, jak to często w sądach bywa: trochę to potrwa…

***

Jeśli szukasz więcej informacji o hipotekach to poczytaj również :

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Zniesienie współwłasności na zgodny plan podziału (VI): wzór wniosku o odpis postanowienia

Wojciech Sowiński31 lipca 2020Komentarze (0)

W cyklu wpisów dotyczących zniesienia współwłasności na zgodny plan podziału doszliśmy już do etapu, gdy postępowanie sądowe właściwie się zakończyło.

Jak wiesz, z poprzedniego odcinka, Sąd z urzędu doręczy egzemplarz postanowienia kończącego sprawę jedynie własnemu Wydziałowi Wieczystoksięgowemu. W efekcie, do księgi wieczystej nieruchomości zostanie wpisana tzw. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego.

Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości

Taka wzmianka w treści księgi, oznacza że ujawniona w treści księgi wieczystej treść wpisów nie jest chroniona przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Najogólniej mówiąc, w razie sporu co do skuteczności nabycia takiej nieruchomości, nabywca nie będzie mógł zatem bronić się powołaniem się na stan właścicielski wynikający z księgi. Jeśli nieruchomość, którą chcesz kupić, posiada tego rodzaju zastrzeżenia, koniecznie dokładnie zweryfikuj sytuację własnościową, najlepiej ze wsparciem prawnika.

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, wprawdzie dla usunięcia tego ostrzeżenia, najczęściej nie będzie Ci potrzebny egzemplarz postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności, niemniej zasadniczo warto go mieć, bo to Twój tytuł własności.

Wzór wniosku o odpis postanowienia o zniesieniu współwłasności

Poniżej znajdziesz prosty i w zasadzie uniwersalny wniosek o odpis prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności.

Wniosek oparty na tym wzorze możesz złożyć w Sądzie osobiście lub np. wysłać listem poleconym.

Ważne! Wniosku o odpis prawomocnego postanowienia nie ma sensu składać wcześniej niż na 3 tygodnie po rozprawie, na której Sąd wydał postanowienie – tyle czasu potrzeba na uprawomocnienie postanowienia.

Oczywiście, jeżeli którykolwiek z uczestników składał apelację (bo np. wycofał się z pierwotnie zgodnego planu podziału), wówczas nie otrzymasz od Sądu postanowienia potwierdzającego prawomocność. W takim wypadku sprawa nadal jest w toku.

W przypadku, gdy postanowienie Sądu nie przekracza 20 stron, wówczas opłata od wniosku wyniesie 20 zł. Jeśli byłeś wnioskodawcą w postępowaniu (a nie jednym z uczestników), możesz też spróbować złożyć wniosek bez opłacenia go i powołać się na art. 77a ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Ściśle rzecz ujmując, przepis ten dotyczy trochę innej sytuacji i w praktyce spotkałem się, że niektóre Sądy stosują go również do postanowień kończących postępowanie o zniesienie współwłasności, niemniej zwykle szybciej i prościej będzie tą opłatę z góry uiścić (Sąd zwróci Ci ją, jeśli będzie stał na stanowisku o zastosowaniu art. 77a ustawy).

Zdobycie prawomocnego postanowienia Sądu to jeszcze nie koniec formalności. Zapraszam do śledzenia kolejnych wpisów, jeśli chcesz wiedzieć, co dalej.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

O co chodzi z zagospodarowaniem przestrzennym? Wywiad z radcą prawnym Iwo Fiszem

Wojciech Sowiński28 lipca 2020Komentarze (0)

Toruń

Bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się prowadzone przeze mnie dla Czytelników badania nieruchomości przed zakupem. W ramach takiej porady, możesz uzyskać bardzo szczegółowe informacje na temat prawnych uwarunkowań planowanej przez Ciebie inwestycji i związanych z nią ryzyk.

Grunty i plany zagospodarowania przestrzennego

W takich analizach, jednym z powracających problemów w przypadku nabywców nieruchomości niezabudowanych, są zagadnienia związane z planem zagospodarowania przestrzennego.

Choć nie jest to w ścisłym sensie zagadnienie stanu prawnego nieruchomości (choćby dlatego, że w żaden sposób nie rzutuje np. na treść księgi wieczystej), to z całą pewnością kwestia ta jest kluczowa zarówno z punktu widzenia właściciela nieruchomości jak i potencjalnego inwestora.

Na potrzeby dzisiejszego wpisu, udamy się zatem z Bydgoszczy do… Torunia, by wyjaśnić najważniejsze zagadnienia dotyczące zagospodarowania przestrzennego z radcą prawnym Iwo Fiszem – autorem bloga warunki-zabudowy.com.pl

Mecenas Iwo Fisz specjalizuje się w prawie administracyjnym z naciskiem na zagadnienia gospodarki nieruchomościami, zagospodarowania przestrzennego, a także ochrony środowiska i przyrody.

Zapraszam zatem do przeczytania wywiadu.

***

O co chodzi z zagospodarowaniem przestrzennym

 

W.S.: Panie Mecenasie, co to właściwie jest plan zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawny, który ustala przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, a także reguluje inne kwestie (np. stawkę opłaty planistycznej).

Zawiera on przepisy powszechnie obowiązujące na obszarze nim objętym. Jest to jeden z najważniejszych dokumentów, z którymi powinien zapoznać się zarówno nabywca, jak i właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości.

Plan zagospodarowania na wyciągnięcie ręki

W.S.: Gdzie mogę zapoznać się z planem dla mojej miejscowości?

I.F.: Z treścią planu miejscowego można zapoznać się w urzędzie miasta lub gminy, a także na stronie internetowej tego urzędu.

Oczywiście, można też odszukać uchwałę wprowadzającą (zmieniającą) plan miejscowy w dzienniku urzędowym województwa. Każdy może też otrzymać wypis i wyrys z takiego planu.

W.S.: Czy wszystkie nieruchomości w Polsce mają sporządzony taki plan?

I.F.: Nie. W zdecydowanej większości przypadków uchwalenie planu miejscowego jest nieobowiązkowe, zatem jego wprowadzenie zależy od władz gminy.

W zależności od gminy, procent pokrycia jej obszaru planami miejscowymi może się istotnie różnić. Zazwyczaj jest on wyższy na terenach zurbanizowanych.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego

W.S.: Zatem jeśli nie ma planu, to jak mogę korzystać z mojej nieruchomości? Jeśli w mojej miejscowości w ogóle nie ma planu, to czy mogę cokolwiek zrobić na mojej działce, np. wybudować dom?

I.F.: W przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy, to określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji administracyjnych – to jest decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzje te są wyrazem porządku planistycznego, który wynika z przepisów powszechnie obowiązujących.

Należy też pamiętać, że dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości kształtują też m.in. przepisy rangi ustawowej (np. regulacje dotyczące ochrony lasów czy gruntów rolnych) i podustawowej (np. regulacje dotyczące form ochrony przyrody), a także niektóre decyzje administracyjne (np. dotyczące wywłaszczenia poprzez ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości).

Niestety, nie ma w naszym kraju jednej bazy danych, która pozwoliłaby na ustalenie wszelkich czynników, które wpływają na możliwość korzystania z danej nieruchomości.

W.S.: Jak mogę się dowiedzieć, czy dla działki, której jestem właścicielem sporządzono plan zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Najłatwiej jest ustalić to w urzędzie miasta lub gminy. Można też skorzystać z jednej z wielu stron internetowych – geoportali (ogólnopolskiego, wojewódzkiego, powiatowego lub gminnego), jednak przy korzystaniu z nich trzeba zachować ostrożność, bo przedstawione tam dane nie zawsze są w pełni aktualne lub dokładne.

W.S.: A co jeśli nie jestem właścicielem, tylko chciałbym kupić działkę, a sprzedający nie wie, albo nie chce mi nic wytłumaczyć na temat istnienia planu zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Najlepiej sprawdzić tę kwestię samodzielnie lub zwrócić się o pomoc do profesjonalisty.

Pomimo że plan miejscowy zawiera przepisy powszechnie obowiązujące, właściciel nie zawsze może mieć uczciwe zamiary i może np. chcieć wykorzystać naszą niewiedzę czy niezrozumienie treści planu miejscowego, aby przedstawić sprzedawaną nieruchomość w korzystniejszym świetle.

Zmiana planu

W.S.: Czy właściciel działki może domagać się zmiany planu zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Właściciel może złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego, jednak nie jest on dla gminy wiążący. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi rejestr takich wniosków, powinien uwzględniać je w ramach analiz planistycznych i ma obowiązek przekazywać radzie gminy (miasta) wyniki takich analiz co najmniej raz w czasie kadencji rady.

Władztwo planistyczne przysługuje jednak gminie i właściciel nieruchomości zasadniczo nie ma prawnych możliwości zmuszenia gminy do wprowadzenia planu miejscowego o oczekiwanej przez siebie treści.

W.S.: Dziękuję za rozmowę.

I.F.: Również dziękuję.

***

Przeczytaj także:

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste

Dziedziczenie nieruchomości

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Na czym polega Twój problem ze współwłasnością?

Wojciech Sowiński23 lipca 2020Komentarze (0)

współwłasność nieruchomości

Jesteś współwłaścicielem nieruchomości, najpewniej na skutek spadkobrania lub rozwodu. Wiem, ta historia może być też bardziej skomplikowana: współwłasność „rozrasta się” przez 2-3 pokolenia, następują zbycia udziałów spadkowych, działy spadku, podział fizyczny…

O jakich problemach współwłasności chciałbyś poczytać na blogu więcej i częściej?

Czy interesuje Cię procedura spornego znoszenia współwłasności?

A może nie ma między Tobą a pozostałymi współwłaścicielami żadnych sporów? Jesteście zgodni, tylko nie wiecie jak sfinalizować Wasze rozliczenia?

Daleki kuzyn próbuje zasiedzieć Twoje udziały?

Chcesz dochodzić rozliczenia nakładów przewyższających wartość udziałów pozostałych współwłaścicieli?

Komornik zlicytował udziały byłego męża w mieszkaniu i nie wiesz co teraz?

A może szukasz najprostszej metody, jak ze współwłasności możliwie szybko wyjść?

Czekam na wiadomości w komentarzach lub za pośrednictwem formularza Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Czy w Internecie znajdziesz dane osobowe właścicieli nieruchomości?

Wojciech Sowiński22 lipca 2020Komentarze (0)

Numer księgi wieczystej po adresie?

Dzisiejszy wpis w dość niewielkim stopniu dotyka problemów nieruchomości, z którymi zwykle zwracają się do mnie Czytelnicy.

Problem jest jednak ważny, a dotyczy publicznego dostępu do treści ksiąg wieczystych.

Dane właściciela nieruchomości w sieci

Zasadniczo sprawa wydaje się być rozsądnie poukładana – z jednej strony mamy ogólnodostępny rządowy portal, w którym możesz uzyskać wgląd do aktualnej treści wpisów do dowolnej księgi wieczystej. Jednak – aby z niego skorzystać, musisz najpierw znać numer tej konkretnej księgi, która Cię interesuje.

Z drugiej strony istnieje szeroka i łatwa do znalezienia w internecie oferta prywatnych firm, często usytuowanych w dość egzotycznych lokalizacjach (kojarzących się raczej z ofertami typu all inclusive), które oferują odpłatnie dostęp do informacji wieczystoksięgowych np. na podstawie adresu nieruchomości. Firmy z tego typu ofertą po prostu wykorzystują dane, które teoretycznie i tak są dostępne, ale nie w tak atrakcyjnie uporządkowany sposób jak mogłyby być.

UODO kontra Geoportal – o co chodzi?

Jakiś czas temu nie tylko środowisko prawnicze, ale mam wrażenie, że po prostu wszyscy głowili się nad skutkami reformy w zakresie ochrony danych osobowych, dla której kluczowym słowem stał się skrótowiec RODO.

W polskim porządku prawnym do niedawna raczej nie używano zbyt często skrótowców dla określania aktów prawnych. „Słowo” RODO zrobiło jednak zwrotną popularność i pewnie mało kto wie, że RODO oznacza unijne Rozporządzenie o ochronie danych osobowych.

Regulacje zawarte w RODO obowiązują bezpośrednio na terenie Polski i innych Państw Członkowskich Unii Europejskiej. Wywierają wpływ na sytuację prawną obywateli, innych podmiotów (spółek) jak również organów państwowych i samorządowych. Okazuje się, że RODO działa również w odniesieniu do systemu ksiąg wieczystych.

Skoro w Dziale II księgi wieczystej znajdują się częstokroć informacje takie jak imiona, nazwiska, imiona rodziców, numer PESEL właściciela, to bezdyskusyjnie mamy tu do czynienia z danymi osobowymi.

Ostatnio rzuciła mi się w oczy informacja portalu niebezpiecznik.pl (warto tam zaglądać, by ustrzec się różnych internetowych zagrożeń!) o interwencji Urzędu Ochrony Danych Osobowych w związku z publikacją na geoportalu numerów ksiąg wieczystych.

Geoportal to publicznie dostępna państwowa baza danych o nieruchomościach. W szczególności, znaleźć tam możesz wszystkie zewidencjowane dane geodezyjne. To znaczy, że z założenia nie ma tam informacji ściśle prawnych, to jest pozwalających zarówno na zidentyfikowanie numerów ksiąg wieczystych jak i danych dotyczących praw do nieruchomości (tj. informacji o właścicielu, osobach posiadających inne uprawnienia do nieruchomości, np. wpisanych do Działu III księgi wieczystej albo o hipotekach).

Jednakże, wskutek pewnej wymiany danych pomiędzy organami niektórych powiatów doszło do publikacji na Geoportalu również numerów ksiąg wieczystych. W ten sposób, przynajmniej do chwili akcji podjętej przez Urząd Ochrony Danych Osobowych, możliwe było bardzo szybkie i darmowe identyfikowanie właściciela nieruchomości nawet na podstawie klikania po zdjęciach satelitarnych terenu.

Jak myślisz: czy to wspaniała zdobycz cywilizacyjna, czy raczej poważne zagrożenie dla naszej prywatności?

Przyznam, że mam mieszane uczucia… Wiadomo, w branży nieruchomości możliwości szybkiego zidentyfikowania stanu prawnego nieruchomości czasem bardzo się przydaje. Z drugiej strony, nikt nie lubi, gdy inni zaglądają mu bez ograniczeń do portfela, w tym również tzw. portfela nieruchomości.

Jeśli jesteś zainteresowany co dokładnie wydarzyło się w tej sprawie, to polecam krótkie sprawozdanie na stronie UODO. Warto zwrócić uwagę, że choć UODO bardzo kategorycznie wypowiedział się o konieczności ochrony dostępu do danych wieczystoksięgowych, to jednak sprawa jest nadal w toku i trudno do końca przewidzieć jaki przybierze obrót.

Jeśli trapią Cię problemy ochrony Twojej prywatności, zwłaszcza w kontekście prowadzenia działalności gospodarczej to polecam Ci (archiwalny, lecz bardzo wartościowy) blog mecenasa Błażeja Sarzalskiego. Warto również śledzić jego aktualny i szerszy tematycznie blog, który znajduje się tutaj.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →