Toruń

Bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się prowadzone przeze mnie dla Czytelników badania nieruchomości przed zakupem. W ramach takiej porady, możesz uzyskać bardzo szczegółowe informacje na temat prawnych uwarunkowań planowanej przez Ciebie inwestycji i związanych z nią ryzyk.

Grunty i plany zagospodarowania przestrzennego

W takich analizach, jednym z powracających problemów w przypadku nabywców nieruchomości niezabudowanych, są zagadnienia związane z planem zagospodarowania przestrzennego.

Choć nie jest to w ścisłym sensie zagadnienie stanu prawnego nieruchomości (choćby dlatego, że w żaden sposób nie rzutuje np. na treść księgi wieczystej), to z całą pewnością kwestia ta jest kluczowa zarówno z punktu widzenia właściciela nieruchomości jak i potencjalnego inwestora.

Na potrzeby dzisiejszego wpisu, udamy się zatem z Bydgoszczy do… Torunia, by wyjaśnić najważniejsze zagadnienia dotyczące zagospodarowania przestrzennego z radcą prawnym Iwo Fiszem – autorem bloga warunki-zabudowy.com.pl

Mecenas Iwo Fisz specjalizuje się w prawie administracyjnym z naciskiem na zagadnienia gospodarki nieruchomościami, zagospodarowania przestrzennego, a także ochrony środowiska i przyrody.

Zapraszam zatem do przeczytania wywiadu.

***

O co chodzi z zagospodarowaniem przestrzennym

 

W.S.: Panie Mecenasie, co to właściwie jest plan zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawny, który ustala przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, a także reguluje inne kwestie (np. stawkę opłaty planistycznej).

Zawiera on przepisy powszechnie obowiązujące na obszarze nim objętym. Jest to jeden z najważniejszych dokumentów, z którymi powinien zapoznać się zarówno nabywca, jak i właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości.

Plan zagospodarowania na wyciągnięcie ręki

W.S.: Gdzie mogę zapoznać się z planem dla mojej miejscowości?

I.F.: Z treścią planu miejscowego można zapoznać się w urzędzie miasta lub gminy, a także na stronie internetowej tego urzędu.

Oczywiście, można też odszukać uchwałę wprowadzającą (zmieniającą) plan miejscowy w dzienniku urzędowym województwa. Każdy może też otrzymać wypis i wyrys z takiego planu.

W.S.: Czy wszystkie nieruchomości w Polsce mają sporządzony taki plan?

I.F.: Nie. W zdecydowanej większości przypadków uchwalenie planu miejscowego jest nieobowiązkowe, zatem jego wprowadzenie zależy od władz gminy.

W zależności od gminy, procent pokrycia jej obszaru planami miejscowymi może się istotnie różnić. Zazwyczaj jest on wyższy na terenach zurbanizowanych.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego

W.S.: Zatem jeśli nie ma planu, to jak mogę korzystać z mojej nieruchomości? Jeśli w mojej miejscowości w ogóle nie ma planu, to czy mogę cokolwiek zrobić na mojej działce, np. wybudować dom?

I.F.: W przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy, to określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji administracyjnych – to jest decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzje te są wyrazem porządku planistycznego, który wynika z przepisów powszechnie obowiązujących.

Należy też pamiętać, że dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości kształtują też m.in. przepisy rangi ustawowej (np. regulacje dotyczące ochrony lasów czy gruntów rolnych) i podustawowej (np. regulacje dotyczące form ochrony przyrody), a także niektóre decyzje administracyjne (np. dotyczące wywłaszczenia poprzez ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości).

Niestety, nie ma w naszym kraju jednej bazy danych, która pozwoliłaby na ustalenie wszelkich czynników, które wpływają na możliwość korzystania z danej nieruchomości.

W.S.: Jak mogę się dowiedzieć, czy dla działki, której jestem właścicielem sporządzono plan zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Najłatwiej jest ustalić to w urzędzie miasta lub gminy. Można też skorzystać z jednej z wielu stron internetowych – geoportali (ogólnopolskiego, wojewódzkiego, powiatowego lub gminnego), jednak przy korzystaniu z nich trzeba zachować ostrożność, bo przedstawione tam dane nie zawsze są w pełni aktualne lub dokładne.

W.S.: A co jeśli nie jestem właścicielem, tylko chciałbym kupić działkę, a sprzedający nie wie, albo nie chce mi nic wytłumaczyć na temat istnienia planu zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Najlepiej sprawdzić tę kwestię samodzielnie lub zwrócić się o pomoc do profesjonalisty.

Pomimo że plan miejscowy zawiera przepisy powszechnie obowiązujące, właściciel nie zawsze może mieć uczciwe zamiary i może np. chcieć wykorzystać naszą niewiedzę czy niezrozumienie treści planu miejscowego, aby przedstawić sprzedawaną nieruchomość w korzystniejszym świetle.

Zmiana planu

W.S.: Czy właściciel działki może domagać się zmiany planu zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Właściciel może złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego, jednak nie jest on dla gminy wiążący. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi rejestr takich wniosków, powinien uwzględniać je w ramach analiz planistycznych i ma obowiązek przekazywać radzie gminy (miasta) wyniki takich analiz co najmniej raz w czasie kadencji rady.

Władztwo planistyczne przysługuje jednak gminie i właściciel nieruchomości zasadniczo nie ma prawnych możliwości zmuszenia gminy do wprowadzenia planu miejscowego o oczekiwanej przez siebie treści.

W.S.: Dziękuję za rozmowę.

I.F.: Również dziękuję.

***

Przeczytaj także:

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste

Dziedziczenie nieruchomości

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

współwłasność nieruchomości

Jesteś współwłaścicielem nieruchomości, najpewniej na skutek spadkobrania lub rozwodu. Wiem, ta historia może być też bardziej skomplikowana: współwłasność “rozrasta się” przez 2-3 pokolenia, następują zbycia udziałów spadkowych, działy spadku, podział fizyczny…

O jakich problemach współwłasności chciałbyś poczytać na blogu więcej i częściej?

Czy interesuje Cię procedura spornego znoszenia współwłasności?

A może nie ma między Tobą a pozostałymi współwłaścicielami żadnych sporów? Jesteście zgodni, tylko nie wiecie jak sfinalizować Wasze rozliczenia?

Daleki kuzyn próbuje zasiedzieć Twoje udziały?

Chcesz dochodzić rozliczenia nakładów przewyższających wartość udziałów pozostałych współwłaścicieli?

Komornik zlicytował udziały byłego męża w mieszkaniu i nie wiesz co teraz?

A może szukasz najprostszej metody, jak ze współwłasności możliwie szybko wyjść?

Czekam na wiadomości w komentarzach lub za pośrednictwem formularza Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Numer księgi wieczystej po adresie?

Dzisiejszy wpis w dość niewielkim stopniu dotyka problemów nieruchomości, z którymi zwykle zwracają się do mnie Czytelnicy.

Problem jest jednak ważny, a dotyczy publicznego dostępu do treści ksiąg wieczystych.

Dane właściciela nieruchomości w sieci

Zasadniczo sprawa wydaje się być rozsądnie poukładana – z jednej strony mamy ogólnodostępny rządowy portal, w którym możesz uzyskać wgląd do aktualnej treści wpisów do dowolnej księgi wieczystej. Jednak – aby z niego skorzystać, musisz najpierw znać numer tej konkretnej księgi, która Cię interesuje.

Z drugiej strony istnieje szeroka i łatwa do znalezienia w internecie oferta prywatnych firm, często usytuowanych w dość egzotycznych lokalizacjach (kojarzących się raczej z ofertami typu all inclusive), które oferują odpłatnie dostęp do informacji wieczystoksięgowych np. na podstawie adresu nieruchomości. Firmy z tego typu ofertą po prostu wykorzystują dane, które teoretycznie i tak są dostępne, ale nie w tak atrakcyjnie uporządkowany sposób jak mogłyby być.

UODO kontra Geoportal – o co chodzi?

Jakiś czas temu nie tylko środowisko prawnicze, ale mam wrażenie, że po prostu wszyscy głowili się nad skutkami reformy w zakresie ochrony danych osobowych, dla której kluczowym słowem stał się skrótowiec RODO.

W polskim porządku prawnym do niedawna raczej nie używano zbyt często skrótowców dla określania aktów prawnych. “Słowo” RODO zrobiło jednak zwrotną popularność i pewnie mało kto wie, że RODO oznacza unijne Rozporządzenie o ochronie danych osobowych.

Regulacje zawarte w RODO obowiązują bezpośrednio na terenie Polski i innych Państw Członkowskich Unii Europejskiej. Wywierają wpływ na sytuację prawną obywateli, innych podmiotów (spółek) jak również organów państwowych i samorządowych. Okazuje się, że RODO działa również w odniesieniu do systemu ksiąg wieczystych.

Skoro w Dziale II księgi wieczystej znajdują się częstokroć informacje takie jak imiona, nazwiska, imiona rodziców, numer PESEL właściciela, to bezdyskusyjnie mamy tu do czynienia z danymi osobowymi.

Ostatnio rzuciła mi się w oczy informacja portalu niebezpiecznik.pl (warto tam zaglądać, by ustrzec się różnych internetowych zagrożeń!) o interwencji Urzędu Ochrony Danych Osobowych w związku z publikacją na geoportalu numerów ksiąg wieczystych.

Geoportal to publicznie dostępna państwowa baza danych o nieruchomościach. W szczególności, znaleźć tam możesz wszystkie zewidencjowane dane geodezyjne. To znaczy, że z założenia nie ma tam informacji ściśle prawnych, to jest pozwalających zarówno na zidentyfikowanie numerów ksiąg wieczystych jak i danych dotyczących praw do nieruchomości (tj. informacji o właścicielu, osobach posiadających inne uprawnienia do nieruchomości, np. wpisanych do Działu III księgi wieczystej albo o hipotekach).

Jednakże, wskutek pewnej wymiany danych pomiędzy organami niektórych powiatów doszło do publikacji na Geoportalu również numerów ksiąg wieczystych. W ten sposób, przynajmniej do chwili akcji podjętej przez Urząd Ochrony Danych Osobowych, możliwe było bardzo szybkie i darmowe identyfikowanie właściciela nieruchomości nawet na podstawie klikania po zdjęciach satelitarnych terenu.

Jak myślisz: czy to wspaniała zdobycz cywilizacyjna, czy raczej poważne zagrożenie dla naszej prywatności?

Przyznam, że mam mieszane uczucia… Wiadomo, w branży nieruchomości możliwości szybkiego zidentyfikowania stanu prawnego nieruchomości czasem bardzo się przydaje. Z drugiej strony, nikt nie lubi, gdy inni zaglądają mu bez ograniczeń do portfela, w tym również tzw. portfela nieruchomości.

Jeśli jesteś zainteresowany co dokładnie wydarzyło się w tej sprawie, to polecam krótkie sprawozdanie na stronie UODO. Warto zwrócić uwagę, że choć UODO bardzo kategorycznie wypowiedział się o konieczności ochrony dostępu do danych wieczystoksięgowych, to jednak sprawa jest nadal w toku i trudno do końca przewidzieć jaki przybierze obrót.

Jeśli trapią Cię problemy ochrony Twojej prywatności, zwłaszcza w kontekście prowadzenia działalności gospodarczej to polecam Ci (archiwalny, lecz bardzo wartościowy) blog mecenasa Błażeja Sarzalskiego. Warto również śledzić jego aktualny i szerszy tematycznie blog, który znajduje się tutaj.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

StanPrawnyNieruchomosci.pl powraca!

Wojciech Sowiński15 lipca 2020Komentarze (0)

stanprawnynieruchomosci.pl

 

Nie sposób ukryć, że bloga w ostatnim czasie z różnych przyczyn (osobistych i zawodowych) trochę zaniedbałem.

Wracam na łamy w czasie kryzysu i wciąż trwającego stanu niepewności.

Muszę wyznać, że zamrożenie gospodarki ciekawie odbiło się zarówno na popularności bloga jak i intensywności moich kontaktów z Czytelnikami. Okres największych obostrzeń w naszym funkcjonowaniu społecznym i gospodarczym, tj. marzec i kwiecień niosły za sobą istotne zmniejszenie liczby wyświetleń artykułów i radykalne załamanie jeśli chodzi o wiadomości i telefony otrzymywane przeze mnie od Czytelników.

Natomiast w maju i w czerwcu sytuacja zdecydowanie się poprawiła. W zakresie Waszych kontaktów ze mną, to mam wręcz wrażenie, że każdy, kto w normalnej sytuacji odezwałby się do mnie wiosną, po prostu poczekał do teraz. Tym samym, telefonów i maili mam dwa razy tyle co zwykle.

Wiem również, że znów czytacie bloga i komentujecie artykuły.

Każdego, kto jeszcze nie wie, że tak można (a można 🙂 ), zapraszam do zajrzenia do zakładki Kontakt. Nie zawsze odbiorę telefon, ale na pewno oddzwonię.

Przyszłość bloga

Co się wydarzy na blogu w najbliższym czasie?

Przede wszystkim będzie tu zdecydowanie więcej mojej aktywności: wpisy znów będą regularne.

Wkrótce na blogu znajdziecie również:

  • dla lubiących załatwiać swoje sprawy samodzielnie: więcej wzorów formularzy wieczystoksięgowych 
  • dla szukających pomocy: listę (prawie ;)) wszystkich problemów z nieruchomościami, w których mogę Ci pomóc
  • dla kupujących nowe mieszkania lub domy: więcej wskazówek na temat warunków współpracy z deweloperem
  • dla współwłaścicieli: więcej praktycznych wskazówek co do tego, jak stan współwłasności efektywnie i bezpiecznie zakończyć

Postaram się też, by wpisy wyglądały ładniej. Dotychczas, publikacje opatrzone zdjęciami nie były moją najsilniejszą stroną. Teraz będą tu zdecydowanie ładniejsze ilustracje.

Czekam również na Wasze pomysły w komentarzach.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Kłopoty z roztargnionym deweloperem

Wojciech Sowiński03 lutego 2020Komentarze (0)

Zdarza się, że usługa prawnika w branży nieruchomości w ogóle nie musi koncentrować się na takich typowych problemach, jak zasiedzenie, rozliczenia związane ze współwłasnością, nabycie własności wskutek spadkobrania, czy tzw. czyszczenie obciążeń z działu IV.

Nieruchomości, wbrew pozorom, nie kończą się na księdze wieczystej.

W usługach prawniczych, takich jak pomoc adwokata czy radcy prawnego, wielokrotnie mieści się nie tyle wsparcie merytoryczne, tj. udzielenie porady, przygotowanie pisma lub umowy albo występowanie w sądzie, lecz również szeroko rozumiane doradztwo i wsparcie przy realizacji umów oraz w negocjacjach. W tym ostatnim przypadku, często dochodzi wręcz do powierzenia prawnikowi roli negocjatora sporu albo negocjatora umowy.

Dla mnie branża nieruchomości to również wsparcie moich klientów w konfrontacji z deweloperami, z którymi związali się (często) największą umową swojego życia. Chodzi oczywiście o umowę deweloperską.

Jeśli śledzisz to co się dzieje w branży nieruchomości, czy w ogóle w gospodarce, to z pewnością nie umknął Twojej uwadze trwający tzw. boom na nowe mieszkania. Nawet przedsiębiorstwa niekojarzące się z budową mieszkań, próbują w ostatnim czasie wejść do tego intratnego interesu.

Problemy deweloperów

Wracając jednak do sedna: Deweloperzy, jak wiadomo już od czasów serialu Alternatywy 4, niejednokrotnie mierzyć się muszą z ogromną presją czasu. Jak wszędzie, problemem są również ograniczone możliwości w zakresie kosztów działalności. Prowadzi to do znanych chyba wszystkim problemów z jakością wykonania lub różnego typu odstępstwami w realizacji.

Odstępstwa może rzadko naruszają wymagania projektu budowlanego – to zasadniczo zbyt kłopotliwe. Jednak coś takiego, jak szereg “drobnych” zmian w stosunku do folderu reklamowego zasadniczo nie generuje dla dewelopera kłopotów z klientami.

Swoją drogą, niesłusznie, gdyż obowiązujące od 2014 r. przepisy dotyczące gwarancji i rękojmi pozwalają konsumentom na naprawdę wiele skutecznych działań, w wypadku gdy reklama nie sprawdza się “w życiu”.

Lokal od dewelopera

W sytuacji, którą chciałbym krótko w tym wpisie opisać, mój klient zdecydował się na zakup mieszkania na jednym z intensywnie rozbudowywanych nowych osiedli. Przyczyną decyzji było powiększenie się rodziny, która nie mogła już dłużej funkcjonować w kawalarce.

Mój klient dotąd mieszkał w tym samym mieście. Co jakiś czas korzystał zatem z udostępnianej przez dewelopera możliwości “doglądania postępów” budowy. Był już wielokrotnie w swoim przyszłym mieszkaniu. Na jednym z ostatnich etapów budowy, postanowił jednak zajrzeć niżej, a mianowicie do wyposażanej już końcowo piwnicy bloku.

Pomyłka na budowie

Jakież było jego zdziwienie, gdy zamiast do swojej tzw. komórki lokatorskiej, trafił do… pomieszczenia technicznego, mieszczącego, między innymi, bliżej nieokreślone “świszczące urządzenia elektryczne” i centralne węzły różnego typu instalacji.

Szybkie sprawdzenie dokumentów dotyczących zakupionego mieszkania potwierdziło, że niestety to nie mój klient pomylił drogę w nieznanych mu jeszcze pomieszczeniach piwnicy. Zatrudnieni przez dewelopera budowlańcy pomylili pomieszczenie, które miało być zarezerwowane na infrastrukturę techniczną i węzły z komórką mojego klienta.

Reklamacja u dewelopera

W tej sytuacji, choć formalnie do odbioru umówionego świadczenia pozostawało jeszcze wiele tygodni, po konsultacji, zdecydowaliśmy wraz z moim klientem o złożeniu reklamacji.

W pierwszej kolejności, musieliśmy ustalić priorytety i oczekiwania mojego klienta, tak by podejmowane przez nas działania były korzystne w jego konkretnej sytuacji. Za najważniejsze – z punktu widzenia klienta (choć niekoniecznie ten punkt widzenia miał podzielać deweloper…) uznaliśmy nieodstępowanie od umowy deweloperskiej. W tej okolicy nie było już alternatywnych inwestycji dostępnych w podobnym czasie i cenie, stąd wszelkie działania destrukcyjne dla umowy, byłyby przede wszystkim problemem mojego klienta.

W sprawie pomogłem zarówno zainicjować kluczowy dla mojego klienta spór o jakość, jak i go w duchu kompromisu zakończyć. Razem prowadziliśmy korespondencję z deweloperem, jednocześnie starając się zarówno odpowiednio “podgrzać atmosferę”, jak i nie dopuścić do impasu w uzgodnieniach.

Moim zadaniem było w pierwszej kolejności odpowiednie uzbrojenie klienta w argumenty do negocjacji i zapewnienie mu bieżącego wsparcia w ich trakcie.

Bardzo sprawdziła się przy tym zasada, że w każdym sporze prowadzonym poza sądem, po każdej propozycji drugiej strony  warto poprosić o chwilę przerwy na zastanowienie. Taka przerwa to bardzo dobry moment na konsultację z prawnikiem, który nie dość, że potrafi spojrzeć na Twój problem z dystansu, to jeszcze jest w stanie ocenić, czy korzyści z możliwego kompromisu są atrakcyjne w porównaniu ze sporem sądowym.

Po kilku turach, reklamacja u dewelopera się powiodła. Ostatecznie udało się zamknąć spór kompromisem i stosownym aneksem do umowy. Mój klient wprawdzie nie otrzymał wcześniej zamówionej komórki o stosunkowo dużej powierzchni, ale zamiast tego… otrzymał dwie inne, w tym jedną w piwnicy, a drugą na swoim piętrze.

Co ważne, gdyby mój klient zamawiał drugą komórkę od razu to musiałby za nią sporo zapłacić.

***

Jeśli szukasz pomocy w problemach dotyczących realizacji umów z deweloperem to w pierwszej kolejności polecam Ci czynny, choć niestety nie rozwijany już blog pt. Umowa z deweloperem. To naprawdę jedno z najrzetelniejszych źródeł wiedzy w tych sprawach w całym Internecie.

W sprawach indywidualnych, które wymagają Twoim zdaniem profesjonalnej konsultacji lub ingerencji, jak zawsze, zachęcam do skorzystania z zakładki kontakt.

ps. Jeśli chciałbyś sobie odświeżyć Alternatywy 4, to cały serial jest legalnie i za darmo dostępny w Internecie 🙂

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com