Pani Anna jest spadkobiercą dwóch malowniczo położonych sąsiadujących ze sobą nieruchomości na Mazurach. Na obu działkach znajdują się pozostałości zabudowań gospodarczych. Wokół sporo wolnej przestrzeni – łąki i pola, w dali jezioro. W zasięgu wzorku są również zabudowania sąsiadów. Właścicieli sąsiednich gruntów można podzielić na dwie grupy. Pierwszą stanowią gospodarze, mieszkający tam od pokoleń i prowadzący prężne gospodarstwa rolne. Drugą, stanowią właściciele pobudowanych w ostatnich kilku latach domów letniskowych. Pani Anna chce sprzedać swoje działki, ale już od dłuższego czasu, pomimo zainteresowania potencjalnych nabywców, nikogo nie może przekonać do zawarcia transakcji.

Nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej

Obie nieruchomości pani Anny, ze względów historycznych pozbawione są dostępu do drogi publicznej. Spadkodawca, po którym moja klientka odziedziczyła te grunty, pod koniec życia geodezyjnie wyodrębnił kilka działek budowlanych od strony drogi i sprzedał je. Grzecznościowo, z jednym z nabywców uzgodnił, iż będzie mógł korzystać z „utartego szlaku” przecinającego sprzedaną działkę, aby móc dostać się do drogi. Przez kilka lat, porozumienie obowiązywało, jednak wraz ze śmiercią poprzednika pani Anny, wszyscy wyprali je z pamięci.

Nieruchomości pozostają pozbawione dostępu do drogi publicznej, co znacznie utrudnia korzystanie z nich. Z punktu widzenia pani Anny to kłopotliwe położenie nieruchomości odstrasza zaś potencjalnych nabywców, którzy wolą zainwestować w bardziej atrakcyjne działki.

Skoro działki nie mają dostępu do drogi, to możliwe jest ustanowienie tzw. służebności – specyficznego uprawnienia do korzystania przez panią Annę i późniejszych właścicieli jej nieruchomości, z gruntów sąsiednich w celu uzyskania trwałego dostępu do drogi.

W czasie spotkania z panią Anną zapoznałem się z wyrysem z mapy ewidencyjnej oraz stanem prawnym jej nieruchomości zapisanym w księgach wieczystych. W udzielonej poradzie omówiliśmy trzy możliwe rozwiązania zaistniałej sytuacji.

Droga pierwsza: notarialne ustanowienie służebności drogi koniecznej

Jeśli pani Anna dojdzie do porozumienia z którymś z właścicieli sąsiednich nieruchomości i uzyska jego zgodę na polubowne wytyczenie prawa drogi koniecznej dla jej nieruchomości, wówczas sąsiadom nie pozostaje nic innego jak udać się do geodety żeby prawidłowo wyznaczył taką drogę, a następnie do notariusza, aby zawrzeć umowę ustanawiającą służebność. Kontrahenci mogą przy tym swobodnie określić cenę, którą pani Anna zapłaci za uzyskane prawo.

Droga druga: sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej

Jeśli pani Anna nie dojdzie do porozumienia  z żadnym z sąsiadów, to pozostaje jej możliwość wystąpienia do sądu o przymusowe ustanowienie drogi koniecznej. Jej nieruchomości, tak jak wszystkie inne grunty, powinny mieć dostęp do drogi publicznej i jeśli nie ma na to sposobu „pokojowego”, to istnieje droga do pozyskania tego uprawnienia przymusowo. Podobnie jak w pierwszym wariancie, konieczny będzie udział geodety, tyle tylko, że w tym wypadku będzie to biegły powołany przez sąd. W razie takiej konieczności, sąd z udziałem rzeczoznawcy majątkowego ustali również należne odszkodowanie dla sąsiada, przez którego grunt przebiegać będzie droga konieczna.

Droga trzecia: zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Ostatnia z możliwości z uwagi na niektóre szczegóły historii nieruchomości pani Heleny nie wchodziła w grę w jej sprawie. W ogóle jest to trochę inny aspekt, bo właściwie to chodzi w tym wypadku o służebność drogi koniecznej, która faktycznie i prawnie istnieje, a jedynie nie jest to formalnie udokumentowane. Krótko mówiąc, jeśli nie masz własnego dostępu do drogi publicznej z Twojej nieruchomości, ale od lat korzystasz z gruntu niebędącego Twoją własnością, to masz prawo ubiegać się przed sądem o stwierdzenie zasiedzenia służebności. Uzyskanie postanowienia potwierdzającego ten stan pozwoli Ci na ujawnienie Twoich uprawnień w księgach wieczystych. W tym wariancie nie będziesz musiał płacić nikomu odszkodowania – prawo uwzględnia bowiem skutek wieloletniego korzystania przez Ciebie z drogi.

3 drogi do służebności drogi koniecznej

Jeśli Twoja nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to masz – teoretycznie – trzy drogi do naprawienia zaistniałej sytuacji. Pani Anna wychodząc ode mnie w poniedziałek, właśnie zaczynała się umawiać telefonicznie na spotkanie z jednym z sąsiadów w celu omówienia możliwości ustanowienia drogi koniecznej notarialnie. Obiecała, że da znać, jak poszło, mam nadzieję, że wkrótce się odezwie.