Bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się prowadzone przeze mnie dla Czytelników badania nieruchomości przed zakupem.

W ramach takiej porady, możesz uzyskać bardzo szczegółowe informacje na temat prawnych uwarunkowań planowanej przez Ciebie inwestycji i związanych z nią ryzyk.

Grunty i plany zagospodarowania przestrzennego

W takich analizach, jednym z powracających problemów w przypadku nabywców nieruchomości niezabudowanych, są zagadnienia związane z planem zagospodarowania przestrzennego.

Choć nie jest to w ścisłym sensie zagadnienie stanu prawnego nieruchomości (choćby dlatego, że w żaden sposób nie rzutuje np. na treść księgi wieczystej), to z całą pewnością kwestia ta jest kluczowa zarówno z punktu widzenia właściciela nieruchomości jak i potencjalnego inwestora.

Na potrzeby dzisiejszego wpisu, udamy się zatem z Bydgoszczy do… Torunia, by wyjaśnić najważniejsze zagadnienia dotyczące zagospodarowania przestrzennego z radcą prawnym Iwo Fiszem – autorem bloga warunki-zabudowy.com.pl

Mecenas Iwo Fisz specjalizuje się w prawie administracyjnym z naciskiem na zagadnienia gospodarki nieruchomościami, zagospodarowania przestrzennego, a także ochrony środowiska i przyrody.

Zapraszam zatem do przeczytania wywiadu.

***

O co chodzi z zagospodarowaniem przestrzennym

W.S.: Panie Mecenasie, co to właściwie jest plan zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawny, który ustala przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, a także reguluje inne kwestie (np. stawkę opłaty planistycznej).

Zawiera on przepisy powszechnie obowiązujące na obszarze nim objętym. Jest to jeden z najważniejszych dokumentów, z którymi powinien zapoznać się zarówno nabywca, jak i właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości.

Plan zagospodarowania na wyciągnięcie ręki

W.S.: Gdzie mogę zapoznać się z planem dla mojej miejscowości?

I.F.: Z treścią planu miejscowego można zapoznać się w urzędzie miasta lub gminy, a także na stronie internetowej tego urzędu.

Oczywiście, można też odszukać uchwałę wprowadzającą (zmieniającą) plan miejscowy w dzienniku urzędowym województwa. Każdy może też otrzymać wypis i wyrys z takiego planu.

W.S.: Czy wszystkie nieruchomości w Polsce mają sporządzony taki plan?

I.F.: Nie. W zdecydowanej większości przypadków uchwalenie planu miejscowego jest nieobowiązkowe, zatem jego wprowadzenie zależy od władz gminy.

W zależności od gminy, procent pokrycia jej obszaru planami miejscowymi może się istotnie różnić. Zazwyczaj jest on wyższy na terenach zurbanizowanych.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego

W.S.: Zatem jeśli nie ma planu, to jak mogę korzystać z mojej nieruchomości? Jeśli w mojej miejscowości w ogóle nie ma planu, to czy mogę cokolwiek zrobić na mojej działce, np. wybudować dom?

I.F.: W przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy, to określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji administracyjnych – to jest decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzje te są wyrazem porządku planistycznego, który wynika z przepisów powszechnie obowiązujących.

Należy też pamiętać, że dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości kształtują też m.in. przepisy rangi ustawowej (np. regulacje dotyczące ochrony lasów czy gruntów rolnych) i podustawowej (np. regulacje dotyczące form ochrony przyrody), a także niektóre decyzje administracyjne (np. dotyczące wywłaszczenia poprzez ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości).

Niestety, nie ma w naszym kraju jednej bazy danych, która pozwoliłaby na ustalenie wszelkich czynników, które wpływają na możliwość korzystania z danej nieruchomości.

W.S.: Jak mogę się dowiedzieć, czy dla działki, której jestem właścicielem sporządzono plan zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Najłatwiej jest ustalić to w urzędzie miasta lub gminy. Można też skorzystać z jednej z wielu stron internetowych – geoportali (ogólnopolskiego, wojewódzkiego, powiatowego lub gminnego), jednak przy korzystaniu z nich trzeba zachować ostrożność, bo przedstawione tam dane nie zawsze są w pełni aktualne lub dokładne.

W.S.: A co jeśli nie jestem właścicielem, tylko chciałbym kupić działkę, a sprzedający nie wie, albo nie chce mi nic wytłumaczyć na temat istnienia planu zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Najlepiej sprawdzić tę kwestię samodzielnie lub zwrócić się o pomoc do profesjonalisty.

Pomimo że plan miejscowy zawiera przepisy powszechnie obowiązujące, właściciel nie zawsze może mieć uczciwe zamiary i może np. chcieć wykorzystać naszą niewiedzę czy niezrozumienie treści planu miejscowego, aby przedstawić sprzedawaną nieruchomość w korzystniejszym świetle.

Zmiana planu

W.S.: Czy właściciel działki może domagać się zmiany planu zagospodarowania przestrzennego?

I.F.: Właściciel może złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego, jednak nie jest on dla gminy wiążący. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi rejestr takich wniosków, powinien uwzględniać je w ramach analiz planistycznych i ma obowiązek przekazywać radzie gminy (miasta) wyniki takich analiz co najmniej raz w czasie kadencji rady.

Władztwo planistyczne przysługuje jednak gminie i właściciel nieruchomości zasadniczo nie ma prawnych możliwości zmuszenia gminy do wprowadzenia planu miejscowego o oczekiwanej przez siebie treści.

W.S.: Dziękuję za rozmowę.

I.F.: Również dziękuję.

Wojciech Sowiński
radca prawny

***

Kłopoty z roztargnionym deweloperem

Zdarza się, że usługa prawnika w branży nieruchomości w ogóle nie musi koncentrować się na takich typowych problemach, jak zasiedzenie, rozliczenia związane ze współwłasnością, nabycie własności wskutek spadkobrania, czy tzw. [Czytaj dalej…]