We współwłasności, czy to spadkowej, czy (zwłaszcza) pomałżeńskiej, różnie bywa.

Atmosfera robi się szczególnie konfliktowa, jeśli ambicje lub potrzeby współwłaścicieli wykraczają poza wartość przypadającego im prawnie udziału. Na przykład, gdy były małżonek nie szanuje zakresu Twoich uprawnień do wspólnego lokalu, a do tego nie poczuwa się do pokrywania połowy czynszu.

Wszelkie zaufanie może natomiast zniknąć gdy na stan prawny nieruchomości zaczną rzutować kłopoty finansowe jednego lub niektórych ze współwłaścicieli. 

Z taką sytuacją spotkałem się niedawno.

Zwróciła się do mnie czytelniczka bloga – pani Natalia, która wraz z trójką rodzeństwa jest współwłaścicielem mieszkania po ich zmarłych rodzicach.

Co nietypowe, w tym wypadku stan współwłasności nie był wynikiem spadkobrania, lecz darowizn poczynionych na czwórkę dorosłych dzieci przez rodziców.

W ostatnich latach, żaden ze współwłaścicieli nie korzystał już z lokalu dla własnych potrzeb mieszkaniowych.

Rodzeństwo wraz z rodzinami zamiennie korzystało z lokalu, głównie w czasie wakacji, gdyż pochodzą z dość atrakcyjnej turystycznie miejscowości. Koszty utrzymania mieszkania były w zasadzie bez żadnych dyskusji dzielone na cztery osoby.

Zadłużenie udziału w nieruchomości

Po pewnym czasie, okazało się że brat pani Natalii popadł w dość poważne zadłużenie.

Wierzyciele dość sprawnie posługujący się procedurą (pewnie dlatego, że czytają blog Leszka ;)), bardzo szybko doprowadzili do hipotecznego obciążenia udziału zadłużonego współwłaściciela.

Okazało się przy tym, że wartość zadłużenia znacznie przekracza wartość udziału zadłużonego brata.

Jeśli śledzisz mojego bloga, to już wiesz, że hipoteka na udziale współwłaściciela Twojej nieruchomości, może powstać bez Twojej zgody a nawet wiedzy.

Taka sytuacja w bezpośredni sposób nie dotyka niezadłużonych współwłaścicieli. Niestety, zwłaszcza na poziomie emocjonalnym, może być niekomfortowa.

Podział cywilny nieruchomości

W rozmowie z panią Natalią doszliśmy do wniosku, iż w tej sytuacji optymalnym dla niej rozwiązaniem byłoby definitywne wycofanie się ze współwłasności.

Okazało się, że pozostała (niezadłużona) dwójka rodzeństwa, również myśli podobnie. Brat-dłużnik natomiast momentalnie zerwał wszelkie kontakty.

W tych warunkach, istnienie obciążenia hipotecznego jednego z udziałów, zniechęcało każdego ze współwłaścicieli, do nabywania udziałów pozostałych osób.

Wyjściem z sytuacji okazał się podsunięty przeze mnie pomysł przeprowadzenia podziału cywilnego nieruchomości.

Podział cywilny nieruchomości polega na zarządzeniu przez sąd w ramach postępowania o zniesienie współwłasności komorniczej sprzedaży i podziału uzyskanej sumy między współwłaścicieli proporcjonalnie do uzyskanych udziałów.

W efekcie, żaden z dotychczasowych współwłaścicieli nie nabywa na wyłączną własność nieruchomości. Zarazem jednak, tak jak w tej sprawie, pomimo istnienia na niej znacznego obciążenia hipotecznego, staje się ona „sprzedawalna”.

W każdym wypadku, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości następuje bez obciążeń hipotecznych.

Nawet tak jak w tej sprawie, gdzie nie ma wątpliwości, że uzyskana suma odpowiadająca wartości udziału zadłużonego brata, nie pozwoli na pełne zaspokojenie wierzycieli.

Niezadłużeni właściciele, otrzymają natomiast tylko odpowiadające ich udziałom części ceny sprzedaży.

***

Jeśli potrzebujesz więcej informacji w sprawach dotyczących znoszenia współwłasności gruntów i lokali, warto zajrzeć do zakładki kontakt.

Wojciech Sowiński
radca prawny

Photo by Étienne Beauregard-Riverin on Unsplash

***

Trochę statystyki i jedno pytanie za 75000 złotych

Pewnie zauważyłeś, że na blogu udzielam się ostatnio mniej aktywnie.

Nie znaczy to jednak, że nie jestem dostępny online. Jeśli szukasz pomocy w temacie nieruchomości, albo po prostu coś na blogu wymagałoby Twoim zdaniem pogłębienia, szerszego opisania, to śmiało pisz [Czytaj dalej…]