3 sposoby na zniesienie współwłasności nieruchomości za zgodą współwłaścicieli

Wojciech Sowiński28 września 2017Komentarze (0)

No właśnie… co to jest współwłasność nieruchomości?

Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której jedna nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela. Na przykład, może to być dwóch właścicieli, z których każdemu przypada udział po 1/2.

Możliwe są jednak sytuacje o wiele bardziej skomplikowane, zwłaszcza jeśli stan współwłasności sięga wiele lat wstecz, a kolejni współwłaściciele umierają pozostawiając – najczęściej – coraz większe grono spadkobierców. Jeśli ponadto, dojdzie, choćby z raz lub dwa, do jakichś transakcji udziałami (np. sprzedaż udziałów w nieruchomości, albo nawet sprzedaż udziału spadkowego), to może się w księdze zrobić całkiem niezły… „bigos”.

Chcę dziś chcę krótko wskazać na możliwe praktyczne „ścieżki wyjścia” ze współwłasności w sytuacji, gdy wszyscy współwłaściciele mają ten sam pogląd na sprawę.

Na potrzeby tego wpisu, nie będę wchodził w szczegóły, które nieco modyfikują sytuację w zależności od przyczyny istnienia współwłasności nieruchomości (np. wspólne kupno, transakcje typu darowizna lub sprzedaż udziałów, spadkobranie, ustanie wspólności małżeńskiej, rozwiązanie spółki itd.).

W każdym wypadku, oprócz głównego działania,tj. zmiany statusu właścicielskiego nieruchomości, trzeba będzie jeszcze ujawnić jego skutki w księdze wieczystej oraz złożyć właściwy formularz podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku od spadków i darowizn.

Zgodny plan podziału

Wbrew temu, co mogłoby się wydawać, z mojego doświadczenia wynika, że często zdarza się, że współwłaściciele nie są w sporze co do tego, co ma się z nieruchomością stać.

Najczęściej, to jeden z nich ma się stać właścicielem całości nieruchomości, a reszta prawa właścicielskie ma utracić. Niekiedy, zwłaszcza w przypadku nieruchomości o komercyjnym znaczeniu (w tym również gospodarstw rolnych) dochodzi zaś do geodezyjnego, a w konsekwencji i prawnego podziału na mniejsze nieruchomości, zgodnie z wielkością udziałów współwłaścicieli.

Ta zgoda między współwłaścicielami, bez względu na to na jakiej koncepcji likwidacji stanu współwłasności bazuje, nosi nazwę tzw. zgodnego planu podziału.

Zgodny plan podziału nie musi mieć jakiejś szczególnej formy, np. rysunku czy pisemnego opracowania.

Wystarczy, iż jest to zgoda między współwłaścicielami co do tego, co chcą osiągnąć.

3 sposoby na zniesienie współwłasności nieruchomości za zgodą współwłaścicieli

 

Umowa notarialna

Jest to sposób powszechnie znany, z całą pewnością najszybszy – w typowej sytuacji taka czynność notarialna nie powinna zająć, z punktu widzenia jej uczestników, więcej niż 1-2 godzin.
Co do zasady, konieczne jest stawiennictwo u notariusza wszystkich współwłaścicieli w jednym czasie i miejscu.

Przy dużej ilości współwłaścicieli może się to okazać znacznym utrudnieniem, choć oczywiście można ten scenariusz działań pod kierownictwem notariusza trochę zmodyfikować i skomplikować, tak by dostosować czas, miejsce i zakres czynności, do rzeczywistych możliwości jej uczestników.

Warto dodać – o czym naprawdę niewiele osób wie – że koszty takiej czynności w części w jakiej są wynagrodzeniem notariusza – mogą być negocjowane. Przepisy regulują bowiem tzw. maksymalne stawki taksy notarialnej, nie ma zatem przeszkód, by negocjować w dół i w miarę możliwości – trochę zaoszczędzić.

W akcie notarialnym, spisane zostaną wnioski w postępowaniu wieczystoksięgowym, a notariusz pobierze wynikające z czynności podatki. Mimo to, nie zawsze scenariusz notarialny będzie dla Ciebie najdogodniejszy.

 

Postępowanie sądowe z zastępstwem procesowym

Znosić współwłasność na zgodny plan podziału można również przed sądem. W tym scenariuszu, adwokat lub radca prawny przyjmie od Ciebie pełnomocnictwo do reprezentowania w sprawie, w uzgodnieniu z Tobą i w oparciu o dokumenty dotyczące nieruchomości sporządzi i złoży wniosek do sądu.

Sprawa oparta na zgodnym planie podziału raczej nie powinna toczyć się dłużej niż jedno, może dwa posiedzenia.

Bardziej kłopotliwe, bo wolne od czyjegokolwiek wpływu, może być oczekiwanie na samo wyznaczenie terminu rozpoznania sprawy. To, ile to zajmie czasu – a może to być od kilku tygodni do ponad pół roku – zależy wyłącznie od bieżącego obciążenia sądu.

Co ważne, w tym kontekście, niestety nie masz prawa do wyboru sądu, który by Ci odpowiadał. Kodeks wskazuje na konkretny sąd w zależności od typu sprawy (będzie to najczęściej sąd, w którego okręgu znajduje się nieruchomość).

Na sali sądowej będzie zatrudniony przez Ciebie adwokat lub radca prawny, natomiast, dzięki zastosowaniu tu wysokiego stopnia formalizmu wynikającego z przepisów postępowania cywilnego, zwykle ani Ty, ani inni współwłaściciele nie musicie się udawać do sądu, jeśli nie macie na to ochoty.

Przecież jest miedzy Wami zgoda, prawda?

Mam dla Ciebie dobrą radę: warto już od początku ustalić z zatrudnionym przez Ciebie prawnikiem, kto jest odpowiedzialny za przygotowanie po postępowaniu sądowym formularzy podatkowych i wieczystoksięgowych.

 

Postępowanie sądowe bez zastępstwa procesowego

Ostania z możliwości, to nic innego, jak tańszy wariant działań z punktu drugiego. W obecnym stanie prawnym nie ma żadnych przeszkód,abyś – o ile wiesz jak to zrobić – samodzielnie przygotował wniosek do sądu o dział spadku lub o zniesienie współwłasności na zgodny plan podziału.

Pamiętaj przy tym, że wniosek podlega opłacie sądowej, no i musi być złożony wraz z odpisami dla pozostałych uczestników postępowania.

Jeśli jednak nie masz w tych sprawach zbyt dużego doświadczenia, to zapewniam Cię, że lepiej by taki wniosek, jak również pakiet formularzy niezbędnych na dalszych etapach, przygotował dla Ciebie adwokat lub radca prawny nawet nie przyjmując pełnomocnictwa w sprawie.

Oznacza to, że bezpośrednia komunikacja z sądem będzie  po Twojej stronie.

Bez obaw! Dobrze napisany i skompletowany wniosek, przy zgodnym planie podziału, „obroni się sam”, a Tobie nie pozostanie w sądzie nic innego jak krótko potwierdzić, że się zgadzasz z jego treścią.

Podobnie jak przy drugim wariancie, zwykle nie ma tu potrzeby stawiennictwa wszystkich współwłaścicieli na sali.

Tak, jak wspomniałem, w tej wersji działań, na pewno będzie taniej, zwłaszcza jeśli zupełnie sam przygotujesz dokumenty.

Jeśli zdecydujesz się skorzystać z do pomocy prawnika, zwróć uwagę, że z istoty rzeczy, nakład jego pracy w porównaniu z wariantem drugim, będzie odczuwalnie niższy, co oczywiście powinno przełożyć się na honorarium.

Z drugiej strony, ta opcja powiela niestety mankament punktu drugiego, którym jest zależność czasu załatwienia sprawy, od bieżącego obciążenia sądu.

Niemniej, jeśli na czasie zależy Ci mniej niż na Twoich pieniądzach, to ten tryb załatwienia sprawy, powinieneś poważnie wziąć pod uwagę.

Zniesienie zniesieniu nierówne 😉

Każda sprawa jest inna.

Stąd, nie będę tu dawał żadnych prostych wskazówek, co do wyboru najlepszego dla Ciebie wariantu.

Nawet przy działaniach realizowanych w warunkach całkowitej współpracy wszystkich współwłaścicieli i tzw. zgodnym planie podziału… różnie bywa.

Wariant umowy notarialnej jest na pewno najszybszy, choć niekoniecznie najtańszy. Szybkie osiągnięcie efektu nastąpi jednak tylko, o ile wszyscy współwłaściciele lub ich pełnomocnicy (z pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego!) mogą stawić się razem w tym samym czasie i miejscu u notariusza.

Wariant sądowy z zastępstwem procesowym jest bardziej czaso- i koszto-chłonny, ale na pewno dość wygodny – powierzasz całość sprawy w ręce profesjonalisty i po prostu czekasz na efekty jego pracy.

Wariant sądowy bez zastępstwa procesowego jest bezdyskusyjnie świetny, jeśli sam potrafisz przygotować wniosek i komplet załączników. Jego czasochłonność mierzy się właściwie w ten sam sposób co w wariancie drugim, tj. głównie czasem oczekiwania na wyznaczenie przez sąd posiedzenia. W tej opcji, decydując się na pomoc fachowca w przygotowaniu dokumentów, zapewniasz sobie pełne poczucie komfortu i pewność, że sytuacja jest pod profesjonalną kontrolą. Z moich obserwacji wynika, że od paru lat coraz więcej osób decyduje się na ten właśnie wariant.

***

Jeśli potrzebujesz konkretnej, indywidualnej pomocy w problemie dotyczącym współwłasności nieruchomości w tym w sprawie podziału, działu spadku lub zniesienia współwłasności, to zapraszam do podstrony Kontakt.

{ 0 comments… add one now }

Leave a Comment

Previous post:

Next post: