Mamy już połowę lutego, czas tak szybko leci, że ani się obejrzysz, a już będzie marzec.

Marzec jest w Polsce w branży nieruchomości miesiącem szczególnym, gdyż zgodnie z przyjętym przez ustawodawcę standardem, jest to miesiąc zapłaty za użytkowanie wieczyste. Wszyscy użytkownicy wieczyści nieruchomości pozostających własnością Skarbu Państwa lub gminy doskonale wiedzą, że opłatę za to prawo uiszcza się bez wezwania każdego roku. Opłata – w zależności od przeznaczenia gruntu wynosi od 0,3% do 3% wartości gruntu.

Aktualizacja opłaty

Najbardziej kłopotliwym, co może Cię jako użytkownika wieczystego gruntu spotkać, jest wypowiedzenie wysokości opłaty, to znaczy jej aktualizacja. Choć teoretycznie możliwa jest aktualizacja w każdym z możliwych kierunków (tj. może być po niej zarówno taniej jak i drożej), to w praktyce organ władzy z całą pewnością będzie miał na uwadze przede wszystkim aktualizację wynikającą z postępującego wzrostu wartości nieruchomości gruntowej.

Krótko mówiąc – zwykle (zawsze? jeśli kiedyś obniżono Ci opłatę – proszę o sygnał, z chęcią zapoznam się z tym przypadkiem) po aktualizacji jest drożej.

Odwołanie do SKO

W przypadku aktualizacji opłaty rocznej przysługuje Ci wprawdzie możliwość odwołania się od niej. Nie licz jednak na zbyt wiele, jeśli zdecydujesz się na skorzystanie z odwołania „dla zasady”. Postępowanie jest w pełni sformalizowane, jego zasadniczym przedmiotem jest urzędowe potwierdzenie zmiany wartości gruntu. Pierwszym etapem jest rozpoznanie sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Sprzeciw od orzeczenia SKO do sądu

Jeśli rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie będzie dla Ciebie satysfakcjonujące, to masz jeszcze jedną szansę.

Orzeczenie Kolegium straci moc, jeśli zaskarżysz je sprzeciwem do sądu. Sprzeciw traktowany jest w tym wypadku tak jak pozew – zatem…

…to jest dla Ciebie niestety bardzo zła wiadomość, gdyż będziesz musiał go opłacić zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłatą 5% wartości przedmiotu sporu. Przy wartościowych gruntach, w dodatku przeznaczonych na cele gospodarcze (opłata roczna stanowi więc najwyższą możliwą stawkę 3%) może to być dość dotkliwy wydatek.

Opłata roczna – dwa sposoby na pozbycie się aktualizacji

Przeglądałem ostatnio akta prowadzonej przeze mnie i zakończonej jakiś czas temu sprawy o aktualizację opłaty rocznej za grunty pewnego przedsiębiorcy. Nazwijmy go Spółką A. Przeszliśmy razem ze Spółką A przez wszystkie instancje, kosztowało to naprawdę dużo pracy i czasu.

Szczerze – procentowy efekt na końcu (różnica miedzy ostatecznie ustaloną opłatą z udziałem kolejnego, tym razem powołanego przez sąd, rzeczoznawcy majątkowego a opłatą wskazaną w wypowiedzeniu) nie był szczególnie imponujący, jeśli przeliczać go na procent wygranej.

Kwotowo, wyglądało to zdecydowanie lepiej – przedsiębiorca, którego broniłem zaoszczędzi rocznie niemal 20.000 zł. Nawet przy dużej skali przedsiębiorstwa jakie prowadzi Spółka A są to już realne korzyści. Zyskiem było też to, że skuteczna aktualizacja dokonała się z 3-letnim opóźnieniem w stosunku do intencji organu, który wypowiedział wysokość opłaty.

Jak wiesz, czas to pieniądz.

W tym miejscu pora odpowiedzieć na pytanie postawione w tytule. Jeśli dotrwałeś do tego miejsca, to pewnie już się domyślasz, że korzystanie z prawa do kolejnych odwołań od wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste wprawdzie może przynieść Ci pewne korzyści, ale nie jest to najskuteczniejszy sposób na problem, którym są opłaty roczne.

Zatem co jest tym sposobem?

Jak wspominałem w jednym z poprzednich wpisów, jeśli chodzi o moje własne przekonania co do słuszności polskich regulacji w zakresie stanu prawnego nieruchomości, jestem przeciwnikiem użytkowania wieczystego.

To jest właśnie najlepszy kierunek, dla wszystkich, których dotknęła, albo za chwilę dotknie aktualizacja opłaty rocznej.

Problemu pozbędziesz się raz na zawsze jeśli złożysz wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność albo (jeśli nie spełnisz szczególnych wymagań w tej sprawie) wykupisz własność gruntu. W obu wypadkach, czeka Cię oczywiście znacznie poważniejszy wydatek, niż ten coroczny, ale to co zyskujesz, to definitywny spokój pełnoprawnego właściciela. Bez dalszych opłat, bez ryzyka aktualizacji, bez warunków, bez limitu 99-lat. Jesteś u siebie i masz pewność, że tak zostanie.

Żeby ostatecznie spuentować ten wpis, to muszę powiedzieć, że w tym samym czasie, kiedy przechodziliśmy ze Spółką A z etapu SKO do sądu, równolegle zajmowałem się również pomocą przy zmianach w zarządzaniu zasobami nieruchomości w Spółce B.

Dziś Spółka A jest już blisko 3 lata po zakończeniu procesu ostatniej aktualizacji opłaty rocznej, który co prawda częściowo wygrała, ale w każdej chwili może się spodziewać nowej aktualizacji.

Spółka B jest teraz w połowie spłaty 10-letniego kredytu zaciągniętego na koszty związane z przekształceniem użytkowania wieczystego. Jest już właścicielem gruntów, na której stoją jej hale, myśli o inwestycjach poszerzających możliwości produkcyjne.

Dla Spółki B, „uroki” użytkowania wieczystego to już prawie przeszłość.