4 powody, dla których własność jest lepsza od użytkowania wieczystego

Wojciech Sowiński15 lutego 20174 komentarze

Dziś kontynuuję cykl wpisów, w których daję wyraz swojej niechęci do prawa użytkowania wieczystego.

Czemu zatem będąc spokojnym użytkownikiem wieczystym gruntu, warto podjąć wysiłek finansowy i organizacyjny związany z przekształceniem we własność lub wykupieniem gruntu?

  1. Użytkowanie wieczyste nie jest wieczyste

    Użytkowanie wieczyste, wbrew swojej nazwie… nie jest wieczyste. Każdy, kto widział wpis tego prawa do księgi wieczystej z pewnością zwrócił uwagę na limit czasowy istnienia tego prawa. W praktyce, limit sięga z reguły jakiejś konkretnej daty w drugiej połowie XXI wieku. Być może patrzysz na to ograniczenie z tzw. przymrużeniem oka, bo na 2076 r. i tak nie masz innych planów poza swoimi 130 urodzinami. Zapewniam, że taki punkt widzenia jest złudny. Jeśli nieruchomość zaspokaja Twoje potrzeby mieszkaniowe, miej na względzie, iż problem limitu czasowego użytkowania zaciąży nad Twoimi spadkobiercami, to jest zapewne Twoimi dziećmi. A może dziś da się go uniknąć znacznie prościej? Jeśli nieruchomość wykorzystujesz w biznesie, zwłaszcza na większą skalę, to zwróć uwagę jakie ogromne ryzyko kosztów utrzymywania tego prawa obciąża Twoje zdolności inwestycyjne i kredytowe. Chcesz iść do przodu i zbudować coś trwałego czy wolisz dreptać w miejscu, oglądając się co chwila na biurokratyczne awantury o Twoje pieniądze?

  2. Użytkowanie wieczyste nie daje Ci pełnej władzy nad nieruchomością

    Użytkowanie wieczyste, w drodze umowy z właścicielem gruntu ogranicza Ci możliwe sposoby zagospodarowania terenu. To właściciel, a więc Skarb Państwa lub gmina decydują o podstawowym przeznaczeniu oddawanego Ci gruntu. W praktyce, często bywa tak, że zdecydowano o tym już kilkanaście albo kilkadziesiąt lat temu. To, że np. w Twoim mieście, ani w Twoim pomyśle na funkcjonowanie Twojego biznesu na rynku nie ma już miejsca na prowadzenie fabryki z dziedziny zaopatrzenia nieistniejącej od lat stoczni i zdecydowanie korzystniejsze byłoby wykorzystanie świetnie usytuowanych gruntów na działalność deweloperską niestety pozostaje tylko argumentem do dyskusji z właścicielem. On decyduje. W najczarniejszym ze scenariuszy (choć doświadczenie pokazuje nam na co dzień, że w tej dziedzinie chyba wszystko jest możliwe), los Twojej nieruchomości może nawet zależeć od decyzji politycznych osób stojących w danej chwili u sterów władzy lokalnej lub nawet centralnej.

  3. Użytkowanie wieczyste kosztuje co roku

    Użytkowanie wieczyste wiąże się z obowiązkiem uiszczania opłaty rocznej w wysokości określonej wartości procentowej wartości gruntu. W przypadku przedsiębiorców, to aż 3% rocznie.

  4. Użytkowanie wieczyste z czasem kosztuje coraz więcej

    Wspomniana opłata roczna podlega aktualizacji (czytaj: podwyżce) z maksymalnie 3-letnią częstotliwością. Wprawdzie możesz się przed aktualizacją bronić, niemniej sam fakt postępującego wzrostu wartości gruntów jest niekwestionowany i prędzej czy później – będziesz musiał się z nim zmierzyć. Wzrost wartości Twojej nieruchomości nie jest zatem dla Ciebie korzyścią, ale finansowym ciężarem.

Parafrazując opakowanie papierosów, ostrzegam zatem: użytkowanie wieczyste albo własność – wybór należy do Ciebie.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Jak pozbyć się aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste?

Wojciech Sowiński13 lutego 2017Komentarze (0)

Mamy już połowę lutego, czas tak szybko leci, że ani się obejrzysz, a już będzie marzec.

Marzec jest w Polsce w branży nieruchomości miesiącem szczególnym, gdyż zgodnie z przyjętym przez ustawodawcę standardem, jest to miesiąc zapłaty za użytkowanie wieczyste. Wszyscy użytkownicy wieczyści nieruchomości pozostających własnością Skarbu Państwa lub gminy doskonale wiedzą, że opłatę za to prawo uiszcza się bez wezwania każdego roku. Opłata – w zależności od przeznaczenia gruntu wynosi od 0,3% do 3% wartości gruntu.

Aktualizacja opłaty

Najbardziej kłopotliwym, co może Cię jako użytkownika wieczystego gruntu spotkać, jest wypowiedzenie wysokości opłaty, to znaczy jej aktualizacja. Choć teoretycznie możliwa jest aktualizacja w każdym z możliwych kierunków (tj. może być po niej zarówno taniej jak i drożej), to w praktyce organ władzy z całą pewnością będzie miał na uwadze przede wszystkim aktualizację wynikającą z postępującego wzrostu wartości nieruchomości gruntowej.

Krótko mówiąc – zwykle (zawsze? jeśli kiedyś obniżono Ci opłatę – proszę o sygnał, z chęcią zapoznam się z tym przypadkiem) po aktualizacji jest drożej.

Odwołanie do SKO

W przypadku aktualizacji opłaty rocznej przysługuje Ci wprawdzie możliwość odwołania się od niej. Nie licz jednak na zbyt wiele, jeśli zdecydujesz się na skorzystanie z odwołania „dla zasady”. Postępowanie jest w pełni sformalizowane, jego zasadniczym przedmiotem jest urzędowe potwierdzenie zmiany wartości gruntu. Pierwszym etapem jest rozpoznanie sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Sprzeciw od orzeczenia SKO do sądu

Jeśli rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie będzie dla Ciebie satysfakcjonujące, to masz jeszcze jedną szansę.

Orzeczenie Kolegium straci moc, jeśli zaskarżysz je sprzeciwem do sądu. Sprzeciw traktowany jest w tym wypadku tak jak pozew – zatem…

…to jest dla Ciebie niestety bardzo zła wiadomość, gdyż będziesz musiał go opłacić zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłatą 5% wartości przedmiotu sporu. Przy wartościowych gruntach, w dodatku przeznaczonych na cele gospodarcze (opłata roczna stanowi więc najwyższą możliwą stawkę 3%) może to być dość dotkliwy wydatek.

Opłata roczna – dwa sposoby na pozbycie się aktualizacji

Przeglądałem ostatnio akta prowadzonej przeze mnie i zakończonej jakiś czas temu sprawy o aktualizację opłaty rocznej za grunty pewnego przedsiębiorcy. Nazwijmy go Spółką A. Przeszliśmy razem ze Spółką A przez wszystkie instancje, kosztowało to naprawdę dużo pracy i czasu.

Szczerze – procentowy efekt na końcu (różnica miedzy ostatecznie ustaloną opłatą z udziałem kolejnego, tym razem powołanego przez sąd, rzeczoznawcy majątkowego a opłatą wskazaną w wypowiedzeniu) nie był szczególnie imponujący, jeśli przeliczać go na procent wygranej.

Kwotowo, wyglądało to zdecydowanie lepiej – przedsiębiorca, którego broniłem zaoszczędzi rocznie niemal 20.000 zł. Nawet przy dużej skali przedsiębiorstwa jakie prowadzi Spółka A są to już realne korzyści. Zyskiem było też to, że skuteczna aktualizacja dokonała się z 3-letnim opóźnieniem w stosunku do intencji organu, który wypowiedział wysokość opłaty.

Jak wiesz, czas to pieniądz.

W tym miejscu pora odpowiedzieć na pytanie postawione w tytule. Jeśli dotrwałeś do tego miejsca, to pewnie już się domyślasz, że korzystanie z prawa do kolejnych odwołań od wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste wprawdzie może przynieść Ci pewne korzyści, ale nie jest to najskuteczniejszy sposób na problem, którym są opłaty roczne.

Zatem co jest tym sposobem?

Jak wspominałem w jednym z poprzednich wpisów, jeśli chodzi o moje własne przekonania co do słuszności polskich regulacji w zakresie stanu prawnego nieruchomości, jestem przeciwnikiem użytkowania wieczystego.

To jest właśnie najlepszy kierunek, dla wszystkich, których dotknęła, albo za chwilę dotknie aktualizacja opłaty rocznej.

Problemu pozbędziesz się raz na zawsze jeśli złożysz wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność albo (jeśli nie spełnisz szczególnych wymagań w tej sprawie) wykupisz własność gruntu. W obu wypadkach, czeka Cię oczywiście znacznie poważniejszy wydatek, niż ten coroczny, ale to co zyskujesz, to definitywny spokój pełnoprawnego właściciela. Bez dalszych opłat, bez ryzyka aktualizacji, bez warunków, bez limitu 99-lat. Jesteś u siebie i masz pewność, że tak zostanie.

Żeby ostatecznie spuentować ten wpis, to muszę powiedzieć, że w tym samym czasie, kiedy przechodziliśmy ze Spółką A z etapu SKO do sądu, równolegle zajmowałem się również pomocą przy zmianach w zarządzaniu zasobami nieruchomości w Spółce B.

Dziś Spółka A jest już blisko 3 lata po zakończeniu procesu ostatniej aktualizacji opłaty rocznej, który co prawda częściowo wygrała, ale w każdej chwili może się spodziewać nowej aktualizacji.

Spółka B jest teraz w połowie spłaty 10-letniego kredytu zaciągniętego na koszty związane z przekształceniem użytkowania wieczystego. Jest już właścicielem gruntów, na której stoją jej hale, myśli o inwestycjach poszerzających możliwości produkcyjne.

Dla Spółki B, „uroki” użytkowania wieczystego to już prawie przeszłość.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Co to jest i jak zdobyć list mazalny?

Wojciech Sowiński09 lutego 201740 komentarzy

W ostatnich wpisach sporo miejsca na blogu zajmują hipoteki.

Statystycznie dość spore zainteresowanie wzbudził pierwszy wpis dotyczący działu IV księgi wieczystej. Później, zainspirowany wątpliwościami pani Heleny, zmierzyłem się na blogu z problemem hipotek obciążających udziały we współwłasności nieruchomości.

Dziś postanowiłem kontynuować wątek hipotek.

Nie znam nikogo, kto będąc właścicielem nieruchomości, nie byłby żywotnie zainteresowany w pozbyciu się przypisanych do niej prawnie hipotek. Z doświadczenia wiem, że wykreślanie hipotek, to jedna z usług z dziedziny stanu prawnego nieruchomości, która sprawia Klientom wiele przyjemności (więcej poczucia sukcesu daje chyba tylko nabycie nieruchomości przez zasiedzenie, ale to zdecydowanie temat na oddzielny wpis).

Każdy dłużnik hipoteczny przez długie lata wyczekuje tego szczęśliwego dnia, gdy będzie mógł zapomnieć o hipotece.

Tymczasem, nie zawsze jest to tak proste, jak mogłoby się wydawać. Aby wykreślić hipotekę nie wystarczy samo spłacenie zabezpieczonej przez nią należności, zwykle konieczne jest pozyskanie od wierzyciela specjalnego oświadczenia zezwalającego na wykreślenie hipoteki. Wśród pracowników banków, dokument ten określa się jako „list mazalny” albo „kwit mazalny”.

Żadna sztuka zdobyć kwit, jeśli Twój wierzyciel hipoteczny istnieje i prowadzi swoją działalność od zawsze pod tym samym adresem w centrum Twojego miasta. Wiele, zwłaszcza większych i bardziej popularnych banków istnieje jeszcze od czasu reform sektora bankowego u progu przemian gospodarczych po 1989 r. Niektórych banków, w których Polacy zaciągali kredyty w latach dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku już wprawdzie nie ma, ale nietrudno dzięki google ustalić jaki bank jest ich aktualnym następcą.

Gorzej, jeśli zobowiązanie zaciągał Twój dziadek. Albo pradziadek. Albo niemieckojęzyczny Żyd, który był właścicielem Twojej kamienicy przed I wojną światową.

Na szczęście, dla wielu typowych sytuacji tego rodzaju, ustawodawca przewidział bardzo rozsądne rozwiązanie upraszczające sposób pozyskania dokumentu zezwalającego na wykreślenie historycznego wpisu hipotecznego. Uprawnienia wielu nieistniejących od lat instytucji sektora bankowego i finansowego wykonuje z mocy ustawy Bank Gospodarstwa Krajowego. Podstawowe informacje o uprawnieniach tego banku znajdziesz tutaj.

Jeśli już zdobyłeś list mazalny, to teraz wystarczy ściągnąć ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości formularz KW-WPIS, wypełnić go i opłacić, złożyć w Wydziale Ksiąg Wieczystych i cierpliwie poczekać na postanowienie o wykreśleniu hipoteki.

I życie staje się piękniejsze. Równie piękne, jak księga wieczysta z pustym działem IV.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Hipoteki współwłaściciela Twojej nieruchomości

Wojciech Sowiński06 lutego 20172 komentarze

Zwykle, kiedy spotykam się ze współwłaścicielem nieruchomości, duże emocje budzi kwestia odpowiedzialności za zadłużenie hipoteczne innych współwłaścicieli. Ostatnio szereg wątpliwości na ten temat przedstawiła mi pani Helena, która jest jednym z kilkunastu spadkobierców 10-hektarowego gospodarstwa rolnego w kujawsko-pomorskim.

W ogóle mnóstwo z tym gospodarstwem problemów – a to były dzierżawca nie poczuwa się do zaprzestania korzystania z ziemii, a to, jeden ze spadkobierców zmarł, co powiększyło ilość współwłaścicieli o kolejne osoby (w tym, żeby było jeszcze trudniej – o dwójkę dzieci) i coraz trudniej dojść do porozumienia w jakiejkolwiek sprawie. A teraz pojawiły się jeszcze wpisy hipoteczne, które stały się dla spadkobierców informacją niczym z dreszczowca.

Jeden ze współwłaścicieli o najmniejszym z udziałów (1/64 części), a mianowicie pan Robert, popadł niedawno w spore problemy finansowe. Zmuszony był zamknąć działalność gospodarczą, z której dotąd się utrzymywał, a ZUS zaczął dochodzić od niego zaległych składek.

Po jakimś czasie, w dziale IV księgi wieczystej pojawiły się wpisy hipotek przymusowych. Dotyczą one należności na rzecz ZUS.

Pani Helena oraz inni spadkobiercy (a więc współwłaściciele), mający w sumie 63/64 części własności uznali w tej sytuacji, że mają powody do niepokoju w związku z zadłużeniem ich nieruchomości przez pana Roberta. Suma hipotek sięga już kilkukrotności wartości rynkowej udziału pana Roberta. Zadłużony kuzyn stał się głównym tematem rozmów – wspólnym wrogiem numer jeden. Wszyscy zastanawiają się, ile będą musieli teraz „dołożyć do interesu” i co zrobić żeby zatrzymać zadłużanie ich wspólnej nieruchomości.

Pani Helena wyszła ze spotkania ze mną z dobrą wiadomością dla siebie i dla pozostałych współwłaścicieli. Wszystkich, w tym również dla pana Roberta.

Jak pewnie się już domyślasz, będąc współwłaścicielem nieruchomości nie odpowiadasz ani za osobiste zadłużenie innego współwłaściciela, ani za hipoteki obciążające jego udziały. Tak samo jak w kamienicy lub bloku – będąc właścicielem lokalu, nie masz żadnego powodu do przejmowania się hipoteką Twojego sąsiada.

Chyba już jasne jaka była dobra wiadomość dla współwłaścicieli, których udziałów nie obciążyły hipoteki przymusowe na rzecz ZUS.

A jaka była dobra wiadomość dla pana Roberta?

Po wyjaśnieniu przeze mnie zasad odpowiedzialności, przestał być czarnym charkaterem dreszczowca, w którym przez kilka dni żyli jego krewni – pozostali współwłaściciele. Co prawda, to jeszcze nie koniec jego kłopotów, ale zawsze jeden mniej.

 

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

O dziale IV księgi wieczystej, czyli o starych długach i o wszystkich pieniądzach świata

Wojciech Sowiński25 stycznia 201710 komentarzy

Właściwie, to patrząc na dotychczasowe wpisy, wypadałoby żebym poświęcił trochę uwagi działowi III księgi wieczystej. Były już przecież wpisy ogólnie wprowadzające do tematu, potem był dość szczegółowo dział I, po jakimś czasie pojawił się i II, to pewnie czas na III…

A co mi tam, Gwiezdne Wojny też nie powstały po kolei 🙂

Zatem dzisiaj opowiem Ci o zawartości działu IV księgi wieczystej.

Wpisy w dziale IV dotyczą tego, o czym wszyscy chcielibyśmy zapomnieć, ale jakoś miesiąc w miesiąc nie sposób. Już wiesz?

Chodzi oczywiście o hipotekę.

W uproszczeniu, hipoteka to prawo, które polega na zabezpieczeniu ściaglaności długu dodatkowym długiem na (najczęściej) nieruchomości. Hipteka ma zapisaną maksymalną wartość odpowiedzialności właściciela nieruchomości. Oznacza to, że dług zabezpieczony hipoteką, będzie priorytetowo spłacony przy egzekucji komorniczej z nieruchomości (na inne długi, lub na długi hipoteczne wpisane na dalszych miejscach pieniędzy może nie wystarczyć). Współcześnie, najczęściej spotykane hipoteki ustanawiane są dla banków lub przymusowo dla wierzycieli w toku postępowania egzekucyjnego. Przymusowe wpisanie hipoteki może być dokonane zarówno przez wierzyciela, w uproszczeniu, państwowego (np. ZUS, Naczelnik Urzędu Skarbowego, Gmina), ale także przez każdego innego wierzyciela posiadającego tytuł wykonawczy uprawniający go do egzekucji komornicznej.

W praktyce, oznaczenie wierzyciela hipotecznego w księdze Twojej nieruchomości może wzbudzić w Tobie zakłopotanie. Istnieją nadal wpisy (jestem tego pewien, choć wiele z nich osobiście wykreśliłem) wskazujące na obowiązek zapłaty należności dla takich indywiduów, jak: Andrzej – szewc we wsi Drzycim, żona wspomnianego szewca (o reszcie rodziny dotąd nie słyszałem…), Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa (ale ta historyczna, z pierwszej połowy XX w.), Królewstwo Prus, z późniejszych czasów również Powiatowa Rada Narodowa, banki zarówno z okresu rozbiorów, jak i z okresu dwudziestolecia. Wreszcie, „spotkałem” również imponującą ilość osób ujawnionych w księdze w dwudziestoleciu, co do których można śmiało zakładać, że gdyby nadal żyły, to miałyby, skromnie licząc, co najmniej 120 lat.

Jednocześnie, nie ma żadnych ograniczeń co do waluty, w której wpisano hipotekę. Jak dobrze wiesz, jakiś czas temu bardzo popularne były kredyty, a zatem i hipoteki we frankach szwajcarskich. Nikogo nie dziwi dziś kredyt w euro, zwłaszcza w stosunkach biznesowych. Wcześniej, w latach dziewięćdziesiątych XX wieku, stosunkowo często posługiwano się natomiast dolarami. Wierzyciele przedwojenni liczyli zaś na to, że ich dłużnik hipoteczny zapłaci im np. w markach polskich albo niemieckich (te drugie pewnie pamiętasz, ale te pierwsze to już pewnie niekoniecznie). Tak więc, mogę zaryzykować stwierdzenie, że w księgach wieczystych w Polsce znaleźć można wszystkie pieniądze świata.

Czemu o tym piszę? Wbrew pozorom nie dlatego, że to zabawne. Wręcz przeciwnie i zupełnie serio – takie hipoteki co do zasady pozostają nadal ważne. Co więcej, prawo do zaspokojenia się przez wierzyciela hipotecznego z nieruchomości nie przedawnia się. O ile rzeczywiście zwykle nie masz się co obawiać, że za chwilę zapuka Ci do drzwi żona jakiegoś szewca, albo – co gorsza – Królewstwo Prus domagając się zaległej od kilkudziesięciu lat należności, to z całą pewnością, tu i teraz możesz odczuć kłopot ze strony banku, który nie będzie chciał udzielić Ci kredytu (albo zrobi to drożej) ze względu na kłopotliwe wpisy w księdze.

Choć wariant poniesienia odpowiedzialności z takiego historycznego zabezpieczenia, jak wspomniałem wyżej, wcale nie jest wykluczony.

W zależności od konkretnej hipoteki, mogą być różne tryby jej ostatecznego wykreślenia. Niekiedy wystarczy umiejętne odszukanie następcy prawnego nieistniejącego już wierzyciela, innym razem trzeba będzie udać się do sądu, by w urzędowy sposób potwierdzić możliwość bezpiecznego dla wszystkich zainteresowanych wykreślenia hipoteki.

Wracając jeszcze do istoty hipoteki – jest ona zabezpieczeniem długu i zasadniczo wpisywana jest tylko raz, w chwili udzielania tego zabezpieczenia wierzycielowi. Niewykluczone zatem, że hipteka wyrażona na wielką kwotę w księdze, w rzeczywistości nie stanowi już istotnego ciężaru, gdyż zabepiecza dług spłacony lub kwotowo bliski zeru. Możliwe też, że jej przeliczenie na aktualny ekwiwalent pieniężny pozwoli na zaokrąglenie jej do przysłowiowego grosza.

Zatem, nawet jeśli nie doświadczyłeś kredytu hipotecznego, albo masz go już dawno za sobą, to – z dobrze rozumianej ostrożności – sprawdź czy dział IV księgi wieczystej Twojej nieruchomości na pewno jest pusty.

Jeśli zamierzasz zainwestować w nieruchomość, to dobrze wiesz, że hipoteki trzeba mieć na uwadze. Od razu uprzedzam: kupno nieruchomości zadłużonej hipotecznie nie jest niemożliwe i nie zawsze jest ryzykowne.

Ale o tym już w innym wpisie.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →