Jak dowiedzieć się kto jest właścicielem nieruchomości czyli o dziale II księgi wieczystej

Wojciech Sowiński22 grudnia 20162 komentarze

Zanim odpowiem na pytanie postawione w tytule, zacznę od krótkiego nawiązania do moich pierwszych kroków w prawie nieruchomości.

Dość dawno temu po raz pierwszy udałem się do Sądu do Wydziału Ksiąg Wieczystych na tzw. badanie księgi. W czytelni akt pochyliłem się nad przyniesioną mi niepozorną teczką, przypominającą teczki spraw sądowych i… z poczuciem zawodu stwierdziłem, że „księga” nie ma w sobie za wiele ze swej wzniosłej i pobudzającej wyobraźnię nazwy.

Znacznie później, okazało się, że takie prawdziwe, stuletnie księgi rzeczywiście w sądach są, ale nie na co dzień i nie przy każdej nieruchomości ma się z nimi do czynienia.

Zatem, w wydziałowej czytelni, w której właśnie leżała przede mną księga wieczysta, zabrałem się do lektury zszytych w teczce dokumentów. Podejmując się badania księgi, miałem na celu ustalenie całokształtu widocznych w księdze i jej aktach informacji o stanie prawnym nieruchomości. To zadanie wymagające skrupulatności i znajomości struktury księgi oraz sposobu archiwizowania przez sądy akt ksiąg.

Po czym można było poznać, że przeglądałem księgę wieczystą jako początkujący?

Po tym, że wówczas nie miałem jeszcze odruchu zaczynania lektury od najważniejszej części księgi – od działu II. To tam znajdziesz odpowiedź na kluczowe pytanie dotyczące stanu prawnego nieruchomości – dowiesz się kto jest właścicielem działki, mieszkania, gospodarstwa itd.

Co więcej, mając do dyspozycji całość akt księgi wieczystej, możesz również prześledzić historię zmiany jej stanu prawnego oraz zmian geodezyjnych i innych zdarzeń prawnych (np. czy nie toczyły się wcześniej jakieś sprawy dotyczące statusu właścicielskiego nieruchomości, np. zakończone niepowodzeniem postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia).

Czy osoba wpisana w dziale II księgi wieczystej to zawsze aktualny i rzeczywisty właściciel?

Zwykle tak.

Ale bywa i inaczej.

Stan prawny nieruchomości w praktyce wielokrotnie różni się od tego co zapisano w jej księdze wieczystej. Możliwe, że właściciel ujawniony w księdze już nie żyje, a dotąd nikt nie zajął się jego sprawami spadkowymi. Możliwe również, że właściciel ujawniony w księdze od dawna nie wykonywał swego władztwa i ktoś inny – samoistny posiadacz, już nabył własność wskutek zasiedzenia, tyle, że jeszcze nie przeprowadził związanego z tym postępowania. Bywa i tak, że wpis właściciela dokonany został – z różnych względów – wadliwie i teraz rzeczywisty właściciel może w każdej chwili wystąpić z powództwem o usunięcie niezgodności wpisu.

Przyczyn niezgodności między treścią wpisu a statusem właścicielskim nieruchomości może być zatem sporo i nie czas i miejsce tutaj na ich kompletne wyliczenie.

Odpowiedź na pytanie z tytułu tego wpisu, tj. jak dowiedzieć się kto jest właścicielem nieruchomości? musi opierać się na pewnym uproszczeniu. To uproszczenie sprowadza się do poprzestania na treści działu II księgi wieczystej.

Jeśli znasz numer księgi wieczystej, ale nie wiesz jak się do niej dostać, do powinieneś zapoznać się z jednym z moich poprzednich wpisów o księgach wieczystych.

Nie znasz numeru księgi wieczystej? Bez obaw, ustalenie kto jest w niej wpisany jako właściciel, będzie w tym wypadku wymagało trochę więcej pracy, ale również jest możliwe.

A jeśli Twojej nieruchomości dotyczy jeden z problemów poruszonych wyżej? To zapraszam do lektury kolejnych wpisów 🙂

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

O dziale I księgi wieczystej i o… kocie.

Wojciech Sowiński19 grudnia 2016Komentarze (0)

Po godzinach spędzonych na przeklikiwaniu się przez ogłoszenia, dziesiątkach telefonów do pośredników i kilkunastu irytujących spotkaniach, wreszcie znalazłeś atrakcyjną nieruchomość (mieszkanie, dom, pole, działkę inwestycyjną), o super lokalizacji i akceptowalnym poziomie kosztów? Obecny właściciel, w przeciwieństwie, do tych, z którymi miałeś do czynienia wcześniej, okazał się nie tylko uprzejmy i rzeczowy, ale również na tyle otwarty, że już w trakcie pierwszego spotkania podał Ci numer księgi wieczystej nieruchomości i pokazał związane z nią dokumenty.

Teraz, w domowym zaciszu, wystarczy Ci kwadrans spokoju, by z elektronicznej księgi wieczystej dostępnej w Internecie dowiedzieć się, czy właściciel, z którym rozmawiałeś ma pełnię praw do nieruchomości, czy nieruchomość jest wolna od zajęcia komorniczego, czy nie ma innego rodzaju obciążeń prawnych takich jak służebności albo hipoteki.

No pewnie, że tak. Tylko wspomnianych wyżej kwestii nie sprawdzaj w dziale I.

Bo ich tam nie ma.

Dział I księgi wieczystej dzieli się na dwie części: Dział I-O i Dział I-Sp.

Co oznaczają te tajemnicze skróty?

Dział I-O zawiera Opis nieruchomości.

Znajdziesz tutaj informacje o podstawowych cechach nieruchomości. W wypadku lokalu, dowiesz się jakie jest jego oznaczenie porządkowe w budynku (np. lokal nr 4) oraz z czego się składa i jakiej powierzchni są pomieszczenia (np. 2 pokoje po 10 m kw., łazienka i kuchnia po 5 m kw.). W wypadku nieruchomości będącej gruntem dowiesz się jaki jest jego rodzaj (np. działka budowlana, działka rolna, łąka itp.) i jaka jest jej powierzchnia. Jeżeli na gruncie znajdują się jakieś budynki, będą tam również krótko i w podobny sposób opisane.

Dział I-Sp to Spis praw.

Znajdziesz tutaj informacje dotyczące praw przysługujących właścicielowi nieruchomości, np. o służebnościach obciążających sąsiednie nieruchomości. Jeżeli księga dotyczy lokalu, to w Spisie praw znajdziesz informacje o zakresie uprawnień do tzw. części wspólnych budynku.

Jakie praktyczne znaczenie mają informacje zawarte w dziale I księgi wieczystej?

Przede wszystkim dostarczają Ci podstawowych informacji faktycznych o nieruchomości. Jeśli dysponujesz innymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości (dokumenty geodezyjne, dokumenty ze wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej) koniecznie sprawdź ich zgodność z informacjami zapisanymi w dziale I. Jeśli coś się nie zgadza, to bardzo możliwe, że nie wszystkie dokumenty, które masz dotyczą tej samej nieruchomości, albo nie wszystkie są aktualne. Jeśli dane zawarte w dziale I księgi wieczystej są nieaktualne, to należy je sprostować.

Wracając do początku tego wpisu, jeśli w Twojej ocenie, dział I nieruchomości, którą chciałbyś nabyć budzi Twoje wątpliwości, to koniecznie rzeczowo przeanalizuj posiadane przez Ciebie dokumenty. Jeśli wygląda na to, że treść wpisów trzeba sprostować, to z pewnością byłoby lepiej, gdyby zrobił to poprzedni właściciel, a nie Ty. Oczywiście nie jest wykluczona bezpieczna transakcja nabycia nieruchomości zawierającej nieaktualne wpisy w dziale I, ale wymaga to rzeczowego zweryfikowania całości informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości.

Chyba, że wolisz przysłowiowego kota w worku 🙂

No i wreszcie jest ten kot z tytułu.

Skoro się wreszcie pojawił, to pozwolę sobie jeszcze odwrócić go ogonem…:

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, od jakiegoś czasu próbujesz ją bez efektu spieniężyć i zorientowałeś się, że w jej księdze wieczystej w Dziale I zapisane są dane niezgodne z rzeczywistością, to właśnie poznałeś jedną z przyczyn niepowodzenia w sprzedaży. Możliwe, że to wadliwości zapisów w Dziale I odstraszają potencjalnych nabywców. Warto je sprostować, wszak nieruchomość z tzw. „czystymi papierami” jest wymarzonym przedmiotem kupna.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (3)

Wojciech Sowiński15 grudnia 2016Komentarze (0)

W dzisiejszym wpisie kolejny raz chcę zwrócić Twoją uwagę na problemy umowy przedwstępnej  sprzedaży nieruchomości, choć tym razem na trochę innym…. polu 🙂

Jak pewnie pamiętasz (a jeśli nie, to zapraszam do zajrzenia do poprzednich wpisów na ten temat: pierwszy jest tutaj, a drugi znajdziesz tutaj), pan Piotr, który się do mnie zwrócił o pomoc, zamierzał nabyć sąsiednią nieruchomość w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego. Aktualny właściciel również prowadzi gospodarstwo rolne, zatem nieruchomość od lat pozostaje w cyklu produkcji upraw: zasiewy, opryski, zbiory, orka itd.

Konieczne stało się zatem ustalenie między panem Piotrem a jego sąsiadem w jakim momencie dojdzie do wydania nieruchomości, czyli kiedy zmieni się jej posiadacz, a przekładając to na konkretny problem: ustalenie kto zbierze najbliższe plony?

Czy formułowanie klauzuli w tej sprawie jest konieczne dla skuteczności i poprawności umowy przedwstępnej? Nie jest. Ale rozwiązanie tego problemu na tym etapie uzgodnień co do warunków transakcji – kiedy obie strony nie są jeszcze jej pewne, a więc są bardziej skłonne do ustępstw i kompromisów – jest w Twoim interesie. Prosta i jednoznaczna klauzula rozwiązuje problem zanim się on pojawi i jasno określa granice czasowe władania nad sprzedawaną nieruchomością.

Przy okazji: odpowiednia regulacja umowna kwestii zasiewów i zbliżających się plonów – nie tylko tych najbliższych, ale przede wszystkim tych, które nastąpią przy końcu okresu  dzierżawy jest absolutnie kluczowa przy redagowaniu bezpiecznej umowy dzierżawy gruntów ornych. W tym wypadku zbagatelizowanie problemu może napsuć właścicielowi nieruchomości naprawdę sporo nerwów.

Przy wszystkich ustaleniach umownych dotyczących gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, pamiętaj zatem o jasnym określeniu skutków związanych z dotychczas wykonanymi pracami polowymi i z nadchodzącymi plonami.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (2)

Wojciech Sowiński09 grudnia 20162 komentarze

Wróćmy do sytuacji pana Piotra z pierwszego wpisu dotyczącego umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Jak pamiętasz, transakcja miała dotyczyć nieruchomości o atrakcyjnej dla kupującego lokalizacji. Była to bowiem nieruchomość sąsiadująca z jego nieruchomością. Biorąc zatem pod uwagę, iż pan Piotr prowadzi gospodarstwo rolne, to jego powiększanie o nieruchomości blisko położone, czy wręcz sąsiadujące niesie za sobą oczywiste korzyści dla prowadzonej działalności.

Pierwotnie przygotowana przez pana Piotra umowa była umową po prostu wydrukowaną na kartce papieru, na której miały zostać złożone podpisy w czasie najbliższego spotkania stron.

Odradziłem taką formę zawarcia umowy.

O wiele bardziej bezpieczną formą i zarazem stosunkowo niedrogą jest zawarcie umowy w z podpisami notarialnie poświadczonymi. Choć konieczny jest tu udział notariusza, to nie należy mylić tej formalności z aktem notarialnym. Rola notariusza sprowadza się do urzędowego potwierdzenia tożsamości osób podpisujących dokument.

Jakie niesie to korzyści?

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z podpisami notarialnie poświadczonymi możesz ujawnić w dziale III księgi wieczystej jako przysługujące Ci osobiste uprawnienie do nieruchomości. Czy ograniczy to sprzedającego w możliwości wycofania się z poczynionych z Tobą uzgodnień? Co prawda nie, ale znacznie mu to utrudni.

Po pierwsze, wielu potencjalnych kupujących wycofa się ze swego zainteresowania  nieruchomością w sytuacji, gdy zauważy kłopotliwy i „świeży” wpis w dziale III.

Po drugie, nawet jeśli do takiej transakcji dojdzie, to – jeśli tego zażądasz – nowy właściciel będzie musiał zawrzeć z Tobą umowę przyrzeczoną. Choćby nie miał na to szczególnej ochoty – to kupisz od niego nieruchomość, bo zabezpieczyłeś swoje interesy.

Umowa przedwstępna sporządzona bez udziału notariusza, w razie nielojalności kontrahenta, da Ci możliwość uzyskania odszkodowania.

Lepiej zadbaj o poświadczenie podpisów i wpis umowy przedwstępnej do księgi wieczystej. Dzięki temu, nieruchomość, na której Ci zależy, tak łatwo nie wymknie Ci się rąk.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (1)

Wojciech Sowiński07 grudnia 20162 komentarze

Pomogłem ostatnio panu Piotrowi opiniując przesłaną przez niego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości rolnej. Pan Piotr od lat prowadzi gospodarstwo rolne na dość dużą skalę. W rozmowie uzgodnił z właścicielem sąsiadującej z nim nieruchomości podstawowe kwestie związane z planowanym przez niego powiększeniem areału, po czym przygotował na wzorze znalezionym w niezastąpionym Internecie umowę przedwstępną.

Przezornie, pan Piotr postanowił jeszcze skonsultować treść umowy ze mną. Po krótkiej rozmowie oraz analizie tekstu umowy, okazało się, że oto wpadła mi w rękę prawdziwa kopalnia problemów związanych z umową przedwstępną dotyczącą zbycia nieruchomości.

Postanowiłem zatem pomóc Ci w kolejnych wpisach poradzić sobie z umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Zaczynamy zatem na stanprawnynieruchomosci.pl serię wpisów poświęconych tej tematyce.

Czy wiesz, co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Jak zawsze, nie będą stanowiły również problemu dane identyfikujące Ciebie oraz Twojego kontrahenta. Żadnych wątpliwości nie wzbudzi w Tobie wpisanie umówionej ceny. Do treści takiej umowy bez trudu wprowadzisz informacje dotyczące nieruchomości – numery działek ewidencyjnych oraz księgi wieczystej.

Zanim przystąpiłem do dalszej pracy nad tą umową, zatrzymałem się w tym miejscu i dokładnie zapoznałem się ze stanem prawnym nieruchomości zapisanym w księdze wieczystej. Okazało się, że wszystko jest w porządku, nic nie budzi najmniejszych wątpliwości, w dodatku pan Piotr zna obecnego właściciela i wie, że jest to jedyna osoba korzystająca od lat z tej nieruchomości, stale ją wykorzystując w prowadzonej działalności rolniczej.

Wykluczyłem zatem ryzyka związane ze stanem prawnym nieruchomości.

Wróciłem do umowy, którą opracował pan Piotr i zauważyłem, że brakuje w niej zastrzeżenia terminu, w którym powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, to znaczy ostatecznej umowy sprzedaży, wskutek której nieruchomość zmieni właściciela.

Termin – z różnych względów praktycznych okazał się postanowieniem bardzo istotnym dla interesów pana Piotra, ale w tym wypadku, również dla jego kontrahenta. Zastrzeganie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest co prawda obowiązkowe, ale najczęściej strony będą dążyć do tego, by go określić, gdyż bardzo porządkuje to wszystkie czynności poprzedzające transakcję i podnosi pewność stron co do poczynionych uzgodnień.

Zastrzeżenie terminu od początku daje Ci pewność co do możliwości szybkiej oceny postawy Twojego kontrahenta – czy aby nie wycofał się z ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej.

Dlatego, jeśli mogę coś w tej sprawie polecić – to nie zapominaj o zastrzeżeniu terminu.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →