Kłopoty z nieterminowym deweloperem

Wojciech Sowiński16 października 2018Komentarze (0)

Niestety, pomimo utrzymujących się bardzo wysokich cen nieruchomości, nie zawsze będziesz w pełni usatysfakcjonowany, nawet na tzw. rynku pierwotnym.

Trafiłem ostatnio w sieci na ciekawy artykuł dotyczący problemów nabywców mieszkań deweloperskich.

Możesz się z nim zapoznać tutaj.

Problemy klientów deweloperów znam aż  nadto dobrze, dzięki kontaktom z Czytelnikami bloga.

Okazuje się, że nie tylko opóźnienia w realizacji inwestycji budowlanej mogą stanowić problem. Bywają również problemy z jakością. Niektóre klimatem spokojnie mogłyby dorównać kłopotom mieszkańców bloku przy Alternatywy 4, bo jak inaczej można patrzeć na „zagubienie” przez dewelopera komórki lokatorskiej? Chociaż Kupującej to mieszkanie z brakującą komórką, wcale nie było wówczas do śmiechu.

Jakość, to materiał na inny wpis. Dziś opowiem Ci trochę o skutkach niedotrzymania terminu realizacji umowy.

Kara umowna od dewelopera

Wracając do problemów wynikających z opóźnienia w oddaniu mieszkania, które stały się kanwą artukułu, do którego link znajdziesz powyżej, warto wiedzieć, że nie zawsze nieterminowość będzie kłopotem tylko dla nabywcy.

Nierzadko, umowy z deweloperem przewidują możliwość dochodzenia od zbywcy np. kar umownych. Kara umowna zastrzeżona w umowie na Twoją rzecz, może być nie tylko rekompensatą za niedotrzymanie terminu przez deweloprem, ale również – w skrajnych przypadkach –  naprawdę istotnym rabatem w cenie mieszkania. Niewykluczone, że przy wywarciu odpowiedniej presji, uda się ją wyegzekwować nawet bez procesu, już na etapie podpisywania umowy wyodrębniającej lokal i przenoszącej własność na nabywcę.

Odszkodowanie za zwłokę dewelopera

Nawet jeśli Twoja umowa nie przewiduje żadnych kar umownych, to jeśli wskutek nieotrzymania na czas mieszkania, poniesiesz jakieś koszty (np. będziesz dłużej niż zakładałeś korzystał z wynajmowanego tymczasowo lokalu), to masz prawo dochodzić ich zwrotu od dewelopera. Szkody powinny być jednak terminowo zgłoszone i rzetelnie udokumentowane.

Odstąpienie od umowy

Zwykle najbardziej radyklany scenariusz, czyli odstąpienie od umowy, będzie psychologicznie nieakceptowalny… Przecież już tyle czasu czekasz na to wymarzone mieszkanie, masz już gotowe projekty wyposażenia wnętrz, szwagier mieszka całkiem niedaleko… 😉

Czasem jednak takie esktermalne rozwiązanie, może okazać się najlepsze, zwłaszcza jeśli uda się je powiązać ze skutecznym sięgnięciem do przysługujących Ci od dewelopera roszczeń odszkodowawczych.

I naprawdę , uwierz mi, każdy ze scenariuszy działań, pójdzie lepiej, jeśli podejdziesz do sprawy inaczej, niż bohaterowie artykułu, do którego przeczytania zaprosiłem na początku.

Czy też zwróciłeś uwagę, że oni nie poszli ze swoim problemem szukać pomocy u prawnika?

***

Jeśli chcesz swoje kłopoty z nierzetelnym deweloprem rozwiązać efektywnie – zapraszam do skorzystania z formularza kontaktowego.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Likwidacja użytkowania wieczystego a… wybory, czyli na kogo głosować?

Wojciech Sowiński11 października 2018Komentarze (0)

Dziś trochę o kosztach i możliwych oszczędnościach (tzw. bonifikatach) związanych z następującym po 1 sycznia 2019 r. ustawowym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność.

Pierwszy pomysł na tytuł tego wpisu to była totalna prowokacja. Brzmiał:

Idą wybory – na kogo głosować?

Trochę się jednak pohamowałem.

W końcu stanprawnynieruchomosci.pl to nie wiec wyborczy.

I nawet przez myśl mi nie przeszło, któregokolwiek z kandydatów tutaj promować. Jak widać na osiedlach, plaktach i skrzynkach pocztowych – oni sami świetnie potrafią zadbać o to, byśmu o nich przypadkiem nie zapomnieli.

Bo wpis miał być przede wszystkim kolejnym, teraz już bardziej w szczegółach, spojrzeniem na ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Poprzedni wpis, w którym znajdziesz kilka najważniejszych kwestii dotyczących tej ustawy, jest tutaj.

Bonifikata opłaty za przekształcenie

Ustawa przewiduje bonifikatę opłaty za przekształcenie w przypadku jeśli zostanie ona wniesiona jednorazowo z góry w pierszych latach jej uiszczania.

Jeżeli zatem Twój dom lub mieszkanie, znajduje się na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa, to warto żebyś pomyślał o rozliczeniu się po 1 stycznia 2019 r. z opłaty przekształceniowej możliwie szybko, gdyż przysługujący Ci „rabat” wyniesie:

  • 60 % – w roku przekształcenia
  • 50 % – w drugim roku po przekształceniu
  • 40 % – w trzecim roku po przekształceniu
  • 30 % – w czwartym roku po przekształceniu
  • 20 % – w piątym roku po przekształceniu
  • 10 % – w szóstym roku po przekształceniu

Bonifikata na gruncie gminy – zależy od uchwały rady

Natomiast na gruntach pozostających własnością jednostek samorządu terytorialnego, ustawodawca pozostawił decyzję co do wprowadzenia bonifikat radzie lub sejmikowi. Uchwała w takim wypadku określi zasady przyznawania bonifikat.

Z drugiej strony, nie ma przeszkód, by taka uchwała w ogóle nie została podjęta, jeśli w danej gminie czy powiecie nie będzie takiej tzw. woli politycznej.

Dziś, w pierwszych dniach po wejściu w życie ustawy chyba jeszcze żaden samorząd nie zmierzył się z tym tematem. Ale w przyszłości, uchwałę w sprawie bonifikaty obowiązującą w Twoim wypadku znajdziesz we właściwym dla Twojego zamieszkania Dzienniku Urzędowym Województwa. Są tam wszystkie akty prawa lokalnego zarówno z samorządu województwa, jak i z powiatów i gmin.

Wracając zatem do wywołanego na wstępie wątku wyborczego: jeśli dotąd nie wiesz, na kogo zagłosować w wyborach samorządowych, a jesteś użytkownikiem gruntu będącego własnością gminy, powiatu lub województwa to… głosuj na tego kandydata, który ma w programie najwyższą bonifikatę 😉

Szczerze… nie sądzę by którykolwiek z kandydatów zaprzątał sobie głowę takimi konkretnymi problemami. Ale, może właśnie teraz, warto zwróicić im na to uwagę. Jak znam życie, już po 21 października będą znacznie gorszymi słuchaczami niż w tej chwili.

***

Jeżeli poszukujesz porady lub profesjonalnego wsparcia w sprawie dotyczącej prawa nieruchomości – zapraszam do zakładki Kontakt.

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

6 najważniejszych faktów o likwidacji użytkowania wieczystego

Wojciech Sowiński04 października 2018Komentarze (0)

Chciałoby się powiedzieć, niczym Joanna Szczepkowska:

Szanowni Państwo, 4 października 2018 roku, skończyło się w Polsce użytkowanie wieczyste.

Na taką brawurę ustawodawca jednak się nie zdecydował.

Niemniej, faktem jest, że właśnie dziś wchodzi w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to takie prawo do gruntu, które występuje wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków i urządzeń. Prawo użytkowania wieczystego nie jest własnością, gdyż:

Użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 2019

Wspomniana przeze mnie ustawa, wprawdzie wchodzi w życie już dzisiaj, ale zgodnie z jej brzmieniem, główne efekty przyniesie dopiero wraz z początkiem przyszłego roku.

Czekając zatem na wprost wynikające z ustawy skutki, pozwoliłem sobie na jej możliwie krótkie podsumowanie. Przygotowałem to jako listę 6 najważniejszych faktów, dzięki którym powinieneś szybko zrozumieć sens tej ustawy:

  1. Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Oznacza to, że zmiana stanu prawnego gruntu nastąpi bez względu na to, czy użytkownik wieczysty lub dotychczasowy właściciel podejmą jakiekolwiek działania lub formalności.
  2. Wpis prawa własności w miejsce prawa użytkowania do księgi wieczystej nastąpi nieodpłatnie i bez konieczności składania wniosku do sądu. Do działu III księgi wieczystej, wpisany zostanie również obowiązek uiszczenia opłaty przekształceniowej.
  3. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nie nastąpi za darmo – konieczne będzie uiszczenie tzw. opłaty przekształceniowej. Opłata przekształceniowa standarowo ma być opłacana przez kolejne 20 lat, a jej wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.
  4. Ustawa przewiduje system bonifikat tej opłaty (im szybiciej ją spłacisz, tym mniej ona wyniesie).
  5. Postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych dotąd prowadzone przez SKO lub sądy, będą kontynuowane – ustawa na nie nie wpływa.
  6. Ustawa nie likwiduje prawa użytkowania wieczystego na gruntach innych niż mieszkaniowe. Jeśli zatem prowadzisz działalność gospodarczą na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to nic się nie zmienia.

Tyle na dziś, myślę że powyżej ująłem to co najistotniejsze.

Do ustawy przekształceniowej z pewnością jeszcze nie raz wrócę na łamach bloga. Na pewno sporo uwagi będę chciał poświęcić opłacie przekształceniowej.

Jeśli masz jakiś pomysł na wpis na temat tej ustawy – proszę o komentarz poniżej.

***

Nie wiem, czy wiesz, ale mogę pomóc Ci z Twoim problem dotyczącym stanu prawnego nieruchomości. Jeśli jesteś zainteresowany poradą lub obsługą w tym zakresie – skorzystaj z zakładki Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

Zniesienie współwłasności na zgodny plan podziału (III)

Wojciech Sowiński28 czerwca 20182 komentarze

Jeden z Czytelników bloga – pan Michał, po lekturze poprzednich wpisów z cyklu na temat zniesienia współwłasności bez sporu (pierwszy – z którego dowiesz się co to jest zgodny plan podziału – znajdziesz tutaj; drugi – trochę przekorny, jest tutaj), zdecydował się na samodzielne przygotowanie wniosku do sądu w sprawie jego nieruchomości.

Zgoda współwłaścicieli

Gdy porozmawiał z pozostałymi współwłaścicielami, okazało się, że dość szybko i łatwo doszli do porozumienia.

Trzech współwłaścicieli wyraziło gotowość do zrzeczenia się przypadających im udziałów nieodpłatnie na dwójkę pozostałych. Dwóch współwłaścicieli przejmujących udziały, już od dłuższego czasu korzystało z nieruchomości zgodnie z wytyczoną geodezyjnie granicą dzielącą grunt na dwie niemal równe działki.

Zgoda na podział była zatem całkowicie naturalną konsekwencją już istniejących warunków.

Formalności związane ze zniesieniem współwłasności

Odpis księgi wieczystej, pan Michał bez trudu pobrał z serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości.

Czytelnik ustalił wysokość opłaty od wniosku i wpłacił ją przelewem na rachunek sądu.

Ponieważ pan Michał miał już trochę doświadczenia w sprawach sądowych, dość szybko udało mu się samodzielnie napisać treść wniosku.

Czytelnik wiedział, że wniosek w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości musi być złożony w sądzie w ilości pozwalającej na przekazanie go do wszystkich współwłaścicieli.

Gdy już wszystko było gotowe, stanął jednak przed ostatnią wątpliwością: kto podpisuje wniosek i czy zgodny plan podziału musi być podpisany przez wszystkich współwłaścicieli?

Z praktycznego punktu widzenia, problem pana Michała polegał na tym, że na pięciu współwłaścicieli – uczestników mającego się właśnie rozpocząć postępowania sądowego – tylko dwóch było w ogóle zainteresowanych pozostawieniem dla siebie części nieruchomości. Pozostali trzej od wielu lat mieszkają za granicą, w Polsce bywają nie częściej niż raz w roku i ani trochę nie mają ochoty wiązać się z tą nieruchomością.

Ponieważ jednak każdy z nich mieszka w innym państwie, to  puszczenie wniosku do obiegu korespondencyjnego albo organizowanie kolejnych bezpośrednich spotkań mogłoby potencjalnie odwlec załatwienie sprawy o kilka miesięcy.

Zafrapowany pan Michał zdecydował się na kontakt ze mną.

Wystarczy podpis wnioskodawcy

Dość szybko doszliśmy do sedna i wyjaśnienia problemu.

Na szczęście 🙂 gromadzenie podpisów wszystkich współwłaścicieli w takiej sytuacji nie jest konieczne.

W zupełności wystarczające jest zadeklarowanie w treści wniosku przez pana Michała (choćby w tytule), że wniosek jest oparty na zgodnym planie podziału.

Sąd prowadząc postępowanie i tak będzie istnienie zgody między współwłaścicielami weryfikował: otrzymają w tej sprawie korespondencję, a jeśli się stawią na rozprawie (nie jest to obowiązkowe) to zostaną przesłuchani.

***

Mogę pomóc Ci w sprawie dotyczącej zniesienia współwłasności lub działu spadku. Jeśli jesteś zainteresowany poradą lub obsługą w tym zakresie – skorzystaj z zakładki Kontakt.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

5 rzeczy, które musisz wiedzieć o wpisywaniu hipoteki przy zakupie nowego lokalu

Wojciech Sowiński07 czerwca 20186 komentarzy

Jedna z Czytelniczek bloga – Pani Oliwia – pozostawiła pod wpisem zawierającym wzór wniosku o wpis hipoteki, następujący komentarz:

Dzień dobry!

Mam pewne obawy co do dalszego postępowania w sprawie wpisu hipoteki do księgi wieczystej i wolę dopytać. Czy można prosić o rozpisanie krok po kroku działań w tym temacie? Jesteśmy już razem z mężem właścicielami mieszkania, mamy podpisany akt notarialny. Mamy też dokument z banku, który należy przedstawić w sądzie. Teraz z sądu otrzymaliśmy zawiadomienie o wyodrębnieniu lokalu i założeniu nowej księgi wieczystej aczkolwiek nie jest to odpis księgi wieczystej. Czy to zatem z tymi dokumentami mamy udać się do sądu czy mamy jeszcze czekać na „odpis”? W którym momencie trzeba wysłać ten wniosek o którym Pan pisze? Czy wpis hipoteki można załatwić np. mailowo czy trzeba się stawić w sądzie osobiście? Jeśli mieszkanie i kredyt jest na nas oboje to czy do sądu też musimy jechać razem czy wystarczy tylko jedna osoba?
Będę bardzo wdzięczna za informacje.
Pozdrawiam gorąco!

Pomyślałem, że seria tak konkretnych pytań, to świetny punkt wyjścia do dzisiejszego wpisu, który właściwie będzie stanowił uzupełnienie opracowanej przeze mnie instrukcji wypełniania formularza KW-WPIS.

1. Czym się różni zawiadomienie o wpisie od odpisu księgi wieczystej?

Zawiadomienie o wpisie do księgi wieczystej to korespondencja, którą każdy z uczestników postępowania wieczystoksięgowego otrzymuje z sądu po dokonaniu wpisu. Treść tego zawiadomienia odzwierciedla wyłącznie zmiany we wpisach – nie można z niego wyczytać całości aktualnej inforamcji o stanie prawnym nieruchomości.

Niemniej, zawiadomienie o wpisie zawiera w swej treści informację o numerze księgi wieczystej.

W wypadku Pani Oliwii, właśnie z zawiadomienia może ona po raz pierwszy dowiedzieć się jaki ten numer nadano dla nowowyodrębnionego lokalu.

Znając numer, można również przejrzeć stan wszystkich wpisów w księdze online lub zamówić odpis.

2. Czy żeby wpisać hiptekę potrzebuję odpis księgi wieczystej?

Nie.

Wystarczy znajomość numeru księgi wieczystej, czyli informacja, która wprost wynika z treści zawiadomienia.

3. W którym momencie mogę złożyć wniosek o wpis hipoteki do nowowyodrębnionego lokalu?

W zasadzie nie ma przeszkód, by złożyć taki wniosek nie mając jeszcze numeru księgi i powołać się w treści formularza na treść aktu notarialnego, w którym opisano wyodrębnienie i sprzedaż lokalu. Należy w takim wypadku powołać numer księgi wieczystej, z której nastąpi wyodrębnienie i oczywiście wskazać na to, że wniosek dotyczy księgi nowoutworzonej.

Jeśli  otrzymałeś już zawiadomienie o wpisie to nie ma przeszkód, żebyś wpisał w rubrykę 3 formularza KW-WPIS znany Ci już z zawiadomienia numer księgi wieczystej.

4. Czy wpis hipoteki można załatwić np. mailowo czy trzeba się stawić w sądzie osobiście?

Formularz KW-WPIS wraz z załącznikiem – w tym wypadku dokumentem z banku opisującym tworzoną hipotekę należy złożyć osobiście w sądzie lub wysłać listem poleconym.

Należy również pamiętać, że ten wniosek podlega opłacie, którą możesz uiścić w kasie sądu lub na jego rachunek – dane do przelewu znajdziesz bez trudu na stronie internetowej sądu.

Niestety, tej sprawy – póki co – nie można załatwić przez internet.

5. Jeśli mieszkanie i kredyt jest na nas oboje to czy do sądu też musimy jechać razem czy wystarczy tylko jedna osoba?

W przypadku małżonków (lub współwłaścicieli z innego tytułu) nabywających mieszkanie, nie ma potrzeby przyjmowania przez wszystkich z nich „czynnej” roli w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Formularz KW-WPIS przewiduje 2 typy osób zaangażowanych w postępowanie: wnioskodawcę i uczestnika (proszę pamiętać o skreśleniu niewłaściwego z tych słów na 3 i 4 stronie!).

W takiej sytuacji, wystarcza, by jedno z małżonków było wnioskodawcą podpisującym wniosek, a drugie oraz bank – uczestnikami postępowania. Uczestnicy nie muszą podpisywać wniosku, w typowej sytuacji ich rola ograniczy się do tego, że zostaną powiadomieni przez sąd o dokonanym wpisie.

Tak jak pisałem już wcześniej, ani wnioskodawca ani uczestnik nie muszą nawet iść do sądu – postępowanie wieczystoksięgowe może być w całości przeprowadzone korespondencyjnie.

***

Jeśli poszukujesz w swojej sprawie profejsonalnej pomocy w sprawach wieczystoksięgowych lub w problemach własności i obciążeń nieruchomości – zapraszam do skorzystania z możliwości kontaktu.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 880 68 39 20e-mail: wsowinski@gmail.com

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →